Katastr nemovitostí: co si ověřit před koupí

List vlastnictví je jedna stránka, na které je o nemovitosti všechno podstatné: kdo ji vlastní, co k ní patří, co ji zatěžuje a čím ji současný vlastník nabyl. Přečíst se dá za deset minut a řekne o bytě víc než hodinová prohlídka. Tenhle text jde listem po částech A až F a u každé popisuje, co v ní hledat a co znamená, když zůstane prázdná.

Co list vlastnictví je a co na něm nenajdete

Katastr nemovitostí je veřejný seznam a z toho plyne všechno ostatní. Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje (§ 980 odst. 1 občanského zákoníku). Služebnost chůze přes pozemek, zákaz zcizení, exekuční příkaz — všechno platí proti vám, protože jste si to mohli přečíst.

Druhá strana téže mince je ochrana. Není-li zapsaný stav v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch toho, kdo nabyl věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zápisu (§ 984 odst. 1). Dobrá víra se posuzuje k době právního jednání; vzniká-li však věcné právo až zápisem, a tak se nabývá i byt (§ 1105), pak k době podání návrhu na zápis — proto má datum na výpisu váhu, kterou mu skoro nikdo nedává. Výpis stažený tři týdny před podpisem nedokládá dobrou víru ke dni podání návrhu na vklad.

Nenajdete na listu dluh na příspěvcích do fondu oprav, nájemní smlouvu nezapsanou jako poznámka, technický stav ani to, jestli výměra v inzerátu odpovídá prohlášení vlastníka. To se shání u správce domu, v zápisech ze shromáždění, ve výkresové dokumentaci.

Tři údaje, bez kterých se o listu nedá bavit

List je určen číslem LV, katastrálním územím i s jeho šestimístným kódem a okresem. Praha má přes sto katastrálních území a název čtvrti adresou není: dům na hranici může patřit do jiného území, než ve kterém ho hledáte. Jednotka se označuje číslem domu lomeným pořadovým číslem, třeba 1284/12. Tahle trojice musí sedět s kupní smlouvou i s návrhem na vklad znak po znaku — nesoulad v jednom čísle znamená výzvu k odstranění vad a týdny navíc.

Nahlížení, výpis a ověřený výstup: tři dokumenty za různé peníze

Ke stejným datům vedou tři cesty a každá dává jiný dokument.

Nahlížení do katastru je bezplatná webová aplikace. Ukáže vlastníka, seznam nemovitostí a existenci plomby, ale nezobrazuje spolehlivě celý obsah listu a nevznikne z ní listina, kterou by někdo přijal jako přílohu. Slouží k prvnímu pohledu, ne k rozhodnutí.

Výpis z katastru nemovitostí je obraz celého listu k okamžiku pořízení. Přes dálkový přístup stojí 100 Kč za jeden list vlastnictví, v PDF i HTML stejně. Na katastrálním úřadu se platí podle položky 119 zákona č. 634/2004 Sb. 100 Kč za každých i započatých 20 měrných jednotek, kde měrnou jednotkou je parcela, budova nebo jednotka.

Ověřený výstup z Czech POINTu nese ověřovací doložku. První strana je zpoplatněna částkou, jejíž maximální výše je zákonem omezena na 100 Kč, každá další na 50 Kč. Modelový list s jednou jednotkou a dvěma zápisy v části C na dvě až tři strany tak vyjde nejvýše na 150–200 Kč.

U jednoho bytu si výpis bereme třikrát: před nabídkou, v den podpisu kupní smlouvy a v den, kdy má schovatel vyplatit kupní cenu. Z dálkového přístupu je to 300 Kč na celý obchod — proti riziku, že se mezi podpisem a výplatou objeví v části C exekuční příkaz, nejlevnější pojistka v procesu.

Plomba na LV: co znamená a kdy je důvod počkat

Plomba je značka, kterou katastrální úřad vyznačí u nemovitosti, jakmile k ní dojde návrh, o němž se bude rozhodovat. Vyznačuje se nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu (§ 9 zákona č. 256/2013 Sb.). Na výpisu ji uvidíte dvakrát: jako značku před označením nemovitosti v části B a jako řádek s číslem řízení v části D.

Sama o sobě závada není. Znamená jen, že u nemovitosti běží řízení. Podstatné je jaké, a to se pozná ze spisové značky na začátku řádku:

• V- je vkladové řízení: někdo převádí právo nebo zřizuje či maže zástavu,
• Z- jsou záznamy práv, zápisy poznámek a změny jiných údajů, tedy zápisy bez vkladu,
• OR- je oprava chyby v katastrálním operátu.

U bytu, který kupujete, je plomba V- v pořádku tehdy, když víte, co se pod ní skrývá — nejčastěji výmaz zástavního práva prodávajícího nebo předchozí obchod, který se nedokončil. Vadou je tehdy, když prodávající číslo řízení nedoloží. Pak se nepodepisuje. Stav řízení se dá podle jeho typu a čísla dohledat v Nahlížení do katastru a dotaz na katastrálním úřadu je jedna věta.

Část C je stránka, kvůli které se výpis bere

Všechno, co je v části C, jde s nemovitostí dál, pokud se to výslovně neřeší. Proto ji čteme dřív než jméno vlastníka.

Zástavní právo smluvní. Na listu je jistina, ne aktuální dluh — číslo se splácením nemění. U modelového bytu za 9 800 000 Kč může v části C stát zástavní právo k jistině 4 200 000 Kč, zatímco zbývá uhradit 1 650 000 Kč. Řeší se to dvěma listinami, které si vyžádáme před podpisem: vyčíslením zůstatku k předpokládanému dni úhrady a souhlasem s výmazem zástavního práva od zástavního věřitele. Bez druhé listiny se návrh na výmaz nepodá a jednotka se převede zatížená. V úschově pak kupní cena teče dvěma směry — část na úhradu zůstatku, zbytek prodávajícímu — a výplata je vázaná na výpis, ne na příslib.

Služebnost. Čtěte rozsah, ne název. Služebnost bytu ve prospěch konkrétní osoby znamená, že v bytě smí někdo bydlet doživotně. Služebnost inženýrské sítě znamená, že přes pozemek vede vedení a nad ním se nestaví. U jednotky bývá služebnost zapsaná na listu domu a pozemku, ne na listu jednotky — proto se čtou oba.

Zákaz zcizení nebo zatížení se zapisuje jako věcné právo a bez souhlasu oprávněného se převod nepovolí. Exekuční příkaz k prodeji nemovité věci běžný převod vylučuje; tohle je jediné místo výpisu, kde se nevyjednává. Předkupní právo zapsané jako věcné váže i nového vlastníka.

Část E a rozpor mezi listem a skutečností

Část E obsahuje listiny, na jejichž základě vlastník nabyl: kupní smlouvu s číslem řízení a datem, darovací smlouvu, usnesení o dědictví, prohlášení vlastníka. Tři věci v ní stojí za pohled.

Jak je nabývací titul starý? Souvisí to s časovým testem u daně z příjmu — 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, 5 let u nabytých do 31. 12. 2020. Kupujícího se to netýká přímo, ale vysvětluje, proč prodávající vyjednává o termínu podpisu tvrději, než by čekal.

Nabyl vlastník děděním? U dědění po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se lhůta zkracuje o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel.

Navazují tituly na sebe? Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno (§ 986 odst. 1). Požádá-li o poznamenání spornosti do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; nebyl-li o zápisu řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta na tři roky ode dne, kdy byl zápis proveden (§ 986 odst. 2 a 3). Praktický závěr: poznámka spornosti v části D není poznámka pod čarou, ale stopka.

Jednotka, podíl a čísla, která musí sedět s inzerátem

U bytu se čtou listy dva: ten, na kterém je zapsaná jednotka, a ten, na kterém je dům a pozemek. V části B je jednotka vedena číslem, typem — „byt“ nebo „jiný nebytový prostor“ — a způsobem využití, a je k ní podíl na společných částech domu a pozemku vyjádřený zlomkem, například 6 480/248 900.

Ten zlomek se dá zkontrolovat. Neurčí-li prohlášení podíly jinak, platí, že jsou stanoveny poměrem podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě (§ 1161 občanského zákoníku). V modelovém prohlášení, kde čitatel udává plochu v setinách metru čtverečního, znamená 6 480 plochu 64,80 m²; stojí-li v inzerátu 74 m², rozchází se to o víc než devět metrů čtverečních a je na to otázka. Obvyklá odpověď zní, že inzerát připočetl lodžii, kterou prohlášení vlastníka do podlahové plochy nezahrnuje. Není to podvod, je to jiná definice — ale kupující platí za to, co je ve zlomku.

Garážové stání bývá častěji podílem na jednotce garáže než samostatnou jednotkou. V části A pak stojí podíl třeba 1/38 a konkrétní stání na listu není vůbec; jeho poloha plyne ze situace s číslovanými stáními v prohlášení vlastníka. U novostaveb je to standard a souvisí to s řetězcem listin, kterým prochází koupě bytu od developera.

A jedna věc, kterou list nepozná vůbec: družstevní byt vlastní na katastru družstvo, ne člen. Kdo kupuje družstevní podíl, nekupuje nemovitost a výpis mu o jeho právu neřekne nic — rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím rozebíráme zvlášť.

Jak list čteme my a kde má náš postup slabinu

Pořadí máme pevné a jde proti intuici: začínáme částí D, ne částí A. Plomby a poznámky rozhodují o tom, jestli má smysl číst zbytek. Pak část C, pak B a podíly, pak E, a vlastník až nakonec — je to jediný údaj, který spolehlivě zná i protistrana. Výpis si bereme sami z dálkového přístupu; ten, který pošle protistrana, je informace o tom, co protistrana ví, ne podklad.

Slabinu má tenhle postup jednu a nezavřeme ji. Plomba se vyznačuje nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu, takže návrh doručený úřadu dnes ráno na výpisu pořízeném dnes odpoledne ještě být nemusí. Mezi posledním výpisem a podpisem zůstává zhruba jeden pracovní den, který se přečíst nedá. Ošetřujeme to prohlášením prodávajícího, že návrh nepodal ani o žádném neví — jenže prohlášení je slib, ne zápis.

Druhá nevýhoda je provozní. Trojí výpis a čekání na souhlas s výmazem a na vyčíslení zůstatku přípravu každé zakázky prodlouží. Prodávající, který spěchá, to nese nelibě. Děláme to i tak.

Příloha: rozbor listu vlastnictví po částech A až F

Modelový výpis pro byt v pražském činžovním domě. Čísla a označení jsou modelová, ne z konkrétní zakázky. Anotace pod výpisem odkazují na pole čísly v závorce.

Popisové pole výpisu (1)

A — Vlastník, jiný oprávněný (4)

B — Nemovitosti (6)

B1 — Jiná práva (9)

C — Omezení vlastnického práva (10)

D — Poznámky a další obdobné údaje (13)

E — Nabývací tituly a jiné podklady zápisu (15)

F — Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám (17)

Anotace k výpisu

(1) Popisové pole je hlavička, ne dekorace. Bez okresu, obce, katastrálního území a čísla LV se z výpisu nedá do smlouvy opsat nic.

(2) Závazný údaj je kód katastrálního území, ne název čtvrti. Do návrhu na vklad se přepisuje kód.

(3) Datum a čas pořízení. Na tohle pole se díváme první: u bytu se dobrá víra posuzuje k době podání návrhu na vklad, takže výpis starý tři týdny je pro ten den bezcenný.

(4) Část A říká kdo. Hledá se shoda se stranou kupní smlouvy na znak a úplnost — u spoluvlastnictví podepisují všichni, u společného jmění manželů oba.

(5) Součet podílů musí dát jednu celou. Nedá-li, je na listu chyba nebo chybí spoluvlastník.

(6) Část B říká co. Dům a pozemek bývají na jiném listu, který se čte také.

(7) Označení jednotky číslem domu lomeným pořadovým číslem. Přepisuje se do rezervační i kupní smlouvy a do návrhu na vklad; nesoulad je nejčastější formální vada podání.

(8) Podíl na společných částech se kontroluje proti podlahové ploše z prohlášení vlastníka. Určuje váhu hlasu na shromáždění i podíl na příspěvcích.

(9) Část B1 obsahuje práva, která nemovitosti prospívají — služebnost cesty přes sousední pozemek, přídatné spoluvlastnictví. Prázdná být může, ale u bytu s vlastní zahradou nebo vjezdem po cizím pozemku ne.

(10) Část C říká, co nemovitost zatěžuje. Čte se celá, včetně poznámek, které se k jednotlivým právům bezprostředně vážou.

(11) U zástavního práva je na listu jistina, ne zůstatek. Vyžaduje vyčíslení zůstatku a souhlas s výmazem ještě před podpisem.

(12) U služebnosti se čte rozsah a označení pozemku, ne typ. Služebnost k pozemku pod domem se užívání bytu nedotkne; služebnost bytu ano, a zásadně.

(13) Část D nese poznámky, upozornění, plomby a omezení převodu. U nás první čtená část, protože jediný zápis tady může obchod zastavit.

(14) U plomby říká prefix typ řízení a datum to, jak dlouho běží. Neznámá značka je otázka na prodávajícího.

(15) Část E říká, čím vlastník nabyl. Tituly mají na sebe navazovat; mezera v řadě je důvod k opatrnosti.

(16) Číslo řízení u nabývacího titulu se porovná se zástavním právem v části C. V-8840 a V-8841 znamenají, že koupě a zástava byly podány týž den ve stejném balíku — běžný a čistý stav.

(17) Část F se týká zemědělských pozemků a jejich bonity. U bytu v Praze je prázdná a prázdná být má. Zápis tu znamená, že k listu patří i pozemek mimo zastavěné území.

Časté otázky

Co je plomba na LV? Značka u nemovitosti, která říká, že u ní probíhá řízení. Vyznačuje se nejpozději následující pracovní den po doručení návrhu a po skončení řízení zmizí. Není to blokace — ale dokud nevíte, jaké řízení se pod ní skrývá, ani jistota.

Kolik stojí výpis z katastru nemovitostí? Přes dálkový přístup 100 Kč za jeden list vlastnictví. Na Czech POINTu nejvýše 100 Kč za první stranu a nejvýše 50 Kč za každou další. Na katastrálním úřadu 100 Kč za každých i započatých 20 měrných jednotek. Nahlížení do katastru je zdarma, ale nevznikne z něj listina.

Jak poznám z listu vlastnictví, že je na bytě exekuce? Z částí C a D. Exekuční příkaz k prodeji nemovité věci i zahájení exekučního řízení se zapisují a jsou na výpisu vidět. Proto se bere výpis znovu v den podpisu — zápis mohl přijít po tom prvním.

Stačí mi nahlížení do katastru, nebo potřebuji výpis? Na první orientaci stačí nahlížení. Na rozhodnutí ne: nezobrazuje spolehlivě celý obsah listu a nevzniká z něj listina, kterou by přijal schovatel nebo katastrální úřad.

Co když je na listu něco jiného než ve skutečnosti? Zapsaný stav svědčí tomu, kdo nabyl za úplatu v dobré víře od osoby oprávněné podle zápisu. U vlastnictví, které vzniká až vkladem, se dobrá víra posuzuje k době podání návrhu na vklad, takže rozhoduje, co bylo na listu v ten den.

Co si odnést

List vlastnictví se nečte odshora. Čte se od části D k části A, protože poznámky a plomby rozhodují o tom, jestli má zbytek smysl. Tři údaje si z něj odneste vždycky: datum a čas pořízení výpisu, spisovou značku každé plomby a jistinu v části C — u které platí, že to není dluh, ale strop. A výpis si pořiďte sami, třikrát, za 300 Kč celkem. Je to nejlevnější část obchodu a jediná, kterou zvládnete bez cizí součinnosti.