Správce domu
Také: osoba odpovědná za správu domu · správcovská firma · první správce
Definice
Správu domu a pozemku vede společenství vlastníků; nevzniklo-li, je osobou odpovědnou za správu domu správce (§ 1190 zákona č. 89/2012 Sb.). Tam, kde společenství už existuje, se „správcem“ běžně myslí najatá firma, a to je jiná role.
Kde se s tím setkáte
V prohlášení vlastníka: prvního správce určuje podle § 1193 odst. 1 právě ono. Tamtéž stojí pravidla pro správu domu a užívání společných částí, podle kterých se postupuje, dokud společenství nevzniklo (§ 1191 odst. 1). Druhé místo je předpis plateb a roční vyúčtování služeb, které správce vystavuje; stanovení a vybírání záloh i jejich vyúčtování patří podle § 8 písm. b) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. mezi správní činnosti. Třetí je smlouva o zajištění činností spojených se správou, kterou uzavírá osoba odpovědná za správu podle § 10 odst. 1 téhož nařízení.
Příklad s čísly
Modelový dům s 52 jednotkami krátce po kolaudaci. Dokud nevznikne společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu správce určený v prohlášení. Má-li developer při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční, je podle § 1193 odst. 2 většinovým vlastníkem a tím i správcem; jakmile jeho podíl klesne pod polovinu, mohou vlastníci zvolit nového. Z právních jednání správce jsou podle § 1192 vlastníci oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, u věcí v působnosti shromáždění ale jen tehdy, dali-li k nim souhlas podle § 1191 odst. 2, tedy většinou hlasů všech vlastníků a zároveň většinou všech vlastníků.
Na co si dát pozor
Rozlišujte, kdo za správu odpovídá a kdo ji jen provádí. Potvrzení o dluzích k jednotce podle § 1186 odst. 3 vydává osoba odpovědná za správu domu, tedy v domě se společenstvím samo společenství, i když dokument fakticky tiskne najatá firma. U novostavby před vznikem společenství je to správce z prohlášení. Kupujete-li krátce po kolaudaci, ptejte se výslovně, kdo potvrzení podepíše. Nevydá-li je osoba odpovědná za správu bez zbytečného odkladu, ač o ně byla požádána, má se za to, že kupující dluhy zjistit nemohl.
Souvisí
Zdroje
10 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků; nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce
§ 1190 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení
§ 1191 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší
§ 1191 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Z právních jednání správce jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně; jde-li o věc v působnosti shromáždění, jen pokud je k němu dán souhlas podle § 1191 odst. 2
§ 1192 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
První správce je určen v prohlášení; správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce
§ 1193 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Má-li některý vlastník jednotky při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční, jde o většinového vlastníka, který je vždy správcem; přestane-li jím být, mohou vlastníci zvolit nového správce
§ 1193 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Převodce doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy podle § 1186 odst. 2 má; nevydá-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o ně byla požádána, má se za to, že nabyvatel dluhy zjistit nemohl
§ 1186 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna sjednávat smlouvy o zajištění činností spojených se správou domu a pozemku, o dodávkách služeb, o pojištění domu a o nájmu společných částí
§ 10 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-366
ověřeno 28. 9. 2026
Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku
§ 11 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Správními činnostmi je mimo jiné stanovení a vybírání záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání
§ 8 písm. b) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026