Daň z příjmu při prodeji: časový test a výjimky

„Po pěti letech se daň z prodeje nemovitosti neplatí“ je věta, která u bytů nabytých od 1. 1. 2021 už neplatí: časový test se tehdy prodloužil na deset let. Pětiletá lhůta zůstala, ale jen pro to, co jste nabyli do 31. 12. 2020. Tenhle text vede od data na listu vlastnictví k odpovědi, jestli se vás daň týká, a končí rozhodovacím schématem.

Pět let, nebo deset: rozhoduje den nabytí, ne den prodeje

Zákon zná dvě lhůty vedle sebe a nerozlišuje je podle toho, kdy prodáváte, ale podle toho, kdy jste nemovitost nabyli. U věcí nabytých do 31. 12. 2020 je test pět let. U věcí nabytých od 1. 1. 2021 je deset let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.).

Rozdíl je nepříjemně ostrý. Byt s právními účinky vkladu k 20. 12. 2020 má test splněný po 20. 12. 2025. Byt s právními účinky k 5. 1. 2021 má test splněný až po 5. 1. 2031. Dva týdny rozdílu v nabytí znamenají šest let rozdílu ve volnosti prodeje.

Proto se u každé zakázky ptáme na datum nabytí dřív než na cenu. U bytů koupených v roce 2019 a 2020 se často ukáže, že test doběhl teprve nedávno; u bytů z roku 2021 a mladších, že nedoběhne do konce dekády. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou si s tím lidé dodnes pletou, byla zrušena — řeč je tu jen o dani z příjmu.

Odkdy lhůta běží: řádek „Právní účinky zápisu ke dni“

Datum podpisu kupní smlouvy je pro test bez významu. Vlastnické právo vzniká zápisem do katastru a právní účinky vkladu nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu. Na výpisu z listu vlastnictví to najdete v části nabývacích titulů: pod listinou („Smlouva kupní ze dne…“) je řádek „Právní účinky zápisu ke dni“. Z něj počítáme, ne z data podpisu ani z data předání klíčů. Od tohoto data běží i časový test, protože zákon ho měří od nabytí vlastnického práva (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.).

Praktický dopad má to na přelomu roku. Smlouva podepsaná 18. 12. 2020, jejíž návrh na vklad došel na úřad až 4. 1. 2021, je nabytím v roce 2021 — a test je desetiletý. Mezi podpisem a doručením návrhu bývá pár dnů: ověřují se podpisy a skládá se kupní cena do úschovy. Tyhle dny si u obchodů, které leží blízko hranice, hlídáme zvlášť.

Vkladové řízení trvá týdny, ne dny: katastrální úřad nesmí vklad povolit dřív než po ochranné lhůtě 20 dnů od odeslání informace vlastníkovi (§ 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.). Zpoždění úřadu ale datum nabytí nemění; mění ho jen den, kdy návrh dorazil.

Bydliště dva roky: druhá cesta, která na časovém testu nezávisí

Vedle časového testu stojí samostatný důvod osvobození: bydliště v prodávaném domě nebo bytě nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a)). Kdo v bytě takhle dlouho bydlel, časový test vůbec neřeší, i kdyby byt koupil předloni.

Slovo „bezprostředně“ je tam záměrně. Dva roky musí končit prodejem, ne kdykoliv v minulosti. Kdo v bytě bydlel v letech 2018–2020 a od té doby jej pronajímal, tuhle cestu už nemá.

„Bydliště“ také není totéž co trvalý pobyt zapsaný v evidenci. Je to místo, kde se poplatník skutečně zdržuje s úmyslem trvale bydlet. Trvalý pobyt je vodítko, ne důkaz. Když u zakázky víme, že se bude prokazovat, doporučujeme majiteli založit si spis dřív, než byt vyklidí: vyúčtování energií psaná na jeho jméno, doklady o odvozu odpadu, korespondence s SVJ, rozpis plateb do fondu oprav. Po vyklizení se to dohledává podstatně hůř.

Bytová potřeba: osvobození, o které se musíte sami přihlásit

Třetí cesta je určena těm, kdo test nesplní a peníze použijí na vlastní bydlení. Osvobození se uplatní, pokud poplatník získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po roce, ve kterém je získal. Použít je lze i dřív než prodejem — nejdříve však v roce bezprostředně předcházejícím.

Má to jednu formální povinnost: získání prostředků musíte oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste je získali (§ 4b odst. 3). Generální finanční ředitelství k tomu vydalo nepovinný tiskopis 25 5259 — Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na obstarání vlastní bytové potřeby, dnes ve vzoru č. 2. Nepovinný znamená, že oznámení jde podat i volnou formou; tiskopis jen hlídá, aby v něm stálo všechno, co tam patří.

Do poloviny roku 2024 nepodané oznámení osvobození bralo. Zákon č. 163/2024 Sb. tuhle tvrdost odstranil: povinnost zůstala, ale její nesplnění samo o sobě už osvobození neruší. Sankcí může být pokuta za nesplnění povinnosti nepeněžité povahy podle § 247a daňového řádu, až do 500 000 Kč. Rozhodující je, aby prostředky ve lhůtě opravdu na bytovou potřebu šly.

Bytových potřeb je přitom víc než jen koupě dalšího bytu. Zákon jich v § 4b odst. 1 vyjmenovává osm:

• výstavba bytového domu, rodinného domu nebo jednotky a změna stavby — písm. a);
• úplatné nabytí pozemku, zahájíte-li na něm výstavbu do 4 let od nabytí, nebo v souvislosti s nabytím domu či jednotky — písm. b);
• úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby nebo jednotky — písm. c);
• splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu — písm. d);
• údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky — písm. e);
• vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců, jde-li o podíl na bytové potřebě — písm. f);
• úhrada za převod podílu v obchodní korporaci v souvislosti s převodem práva nájmu bytu — písm. g);
• splacení vypůjčených prostředků, například zápůjčky, použitých na financování některé z předchozích potřeb — písm. h).

Použijete-li jen část příjmu, osvobodí se jen ta část; zbytek se zdaní.

Dědění a darování: kdy se lhůta zkracuje a kdy ne

Zkrácení lhůty má jen jeden úzký případ: dědění po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem. Tam se lhůta zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 1 písm. b)). Zdědíte-li byt, který otec koupil v roce 2004, máte test splněný dnem nabytí dědictví. Zdědíte-li byt po tetě nebo po sourozenci, tohle pravidlo se nepoužije a lhůta vám běží celá od nabytí. Dar je na tom stejně jako dědění po tetě: doba držby dárce se nezapočítává, i kdyby daroval otec.

U bezúplatně nabyté nemovitosti se navíc jinak stanoví výdaj. Není jím to, co kdysi zaplatil zůstavitel nebo dárce, ani nula. Podle § 10 odst. 5 je výdajem cena určená podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a to ke dni nabytí — v praxi znalecký posudek zpracovaný zpětně k tomuto datu. Zdaní se pak rozdíl mezi touto cenou a cenou dosaženou při prodeji. Kdo posudek nemá a prodává před uplynutím testu, nemá čím výdaj doložit. Proto se posudek pořizuje hned po projednání dědictví, ne až v roce prodeje, kdy se stav bytu ke dni nabytí dohledává podstatně hůř.

Osvobození se nevztahuje na nemovitost v obchodním majetku a po jejím vyřazení platí dvě různé lhůty: osvobození při bydlišti nepřichází v úvahu do dvou let od vyřazení (§ 4 odst. 1 písm. a) bod 1), časový test do deseti let, u nabytých do 31. 12. 2020 do pěti let (§ 4 odst. 1 písm. b) bod 1). Byt odepisovaný v podnikání je tedy jiný případ, i když test dávno doběhl.

Když osvobození nevyjde: jak se počítá daň z prodeje nemovitosti

Zdaňuje se rozdíl mezi příjmem a prokázaným výdajem jako ostatní příjem podle § 10. Uvádí se do oddílu 2 Přílohy č. 2 daňového přiznání jako druh příjmu B – prodej nemovitostí; dílčí základ z řádku 209 se přenáší na řádek 40.

Výčet uznatelných výdajů je v § 10 odst. 5 a je užší, než majitelé čekají. Uplatnit lze cenu, za kterou jste věc prokazatelně nabyli, dále částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci a výdaje související s uskutečněním prodeje — odměnu za zprostředkování, znalecký posudek, úschovu kupní ceny, správní poplatek za vklad. Vlastní práce se neuplatní: k hodnotě práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se podle téhož ustanovení nepřihlíží. Svépomocná rekonstrukce se tedy počítá materiálem a fakturami řemeslníků, ne odpracovanými víkendy.

A ztráta se nikam nepřenáší. Jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem příjmu vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží (§ 10 odst. 4). Z prodeje pod nabývací cenou se tedy daň neplatí, ale nesnižuje se jí ani daň ze mzdy, z nájmu nebo z jiného prodeje.

Modelový výpočet — byt 3+kk, 78 m² na Vinohradech, nabytý v dubnu 2022, prodaný v roce 2026, majitel v něm nikdy nebydlel a jiné příjmy nemá:

• Příjem z prodeje: 14 900 000 Kč
• Nabývací cena podle kupní smlouvy z roku 2022: − 11 200 000 Kč
• Rekonstrukce doložená fakturami, modelová částka: − 940 000 Kč
• Odměna za zprostředkování 3 % + DPH: − 540 870 Kč
• Dílčí základ daně: 2 219 130 Kč; základ daně zaokrouhlený na celá sta Kč dolů: 2 219 100 Kč
• Daň: 15 % do 1 762 812 Kč, tj. 264 421,80 Kč; 23 % z částky nad ni, tj. z 456 288 Kč, tj. 104 946,24 Kč
• Celkem 369 369 Kč před slevami na dani

Hranice 1 762 812 Kč je 36násobek průměrné mzdy pro rok 2026 (48 967 Kč) a počítá se ze součtu všech dílčích základů, ne jen z prodeje. Kdo má mzdu, dostane se nad ni dřív. Pro rok 2025 byla hranice 1 676 052 Kč.

Kdyby týž majitel prodal až po splnění desetiletého testu, je daň nulová. Rozdíl 369 369 Kč je 2,48 % kupní ceny.

Kde náš postup naráží

Majitelům, kterým do konce testu zbývá pár měsíců, prodej zpravidla doporučujeme odložit. Je poctivé říct, čím ta rada není podložená: nevíme, kam se trh za těch pár měsíců pohne. U modelového bytu je úspora 2,5 % kupní ceny, takže stačí pokles nabídkových cen o tři procenta a čekání bylo prodělečné. Rada „počkejte“ je tedy sázka, kterou neumíme podepřít daty — a kancelář při ní nenese žádné riziko, protože náklady čekání (provoz bytu, vázaný kapitál, odložené stěhování) leží celé na majiteli.

Druhá slabina je v dokladech. Výdaj se uplatní jen prokázaný. Za poslední roky jsme opakovaně viděli rekonstrukce placené hotově bez faktur, kde se z kupní ceny nedalo odečíst nic. Sbírat doklady umíme pomoci až od chvíle, kdy zakázku přebíráme; co bylo dřív, dohledat neumíme.

A třetí věc: daňové přiznání nepodáváme a daňové poradenství neděláme. Připravíme podklad — data nabytí, výpis z katastru, přehled doložených nákladů, kalkulaci v obou variantách — a předáme ho daňovému poradci majitele.

Příloha: rozhodovací schéma osvobození

Schéma 1. Postupuje se shora dolů. Na každou otázku se odpovídá ano, nebo ne; ne posouvá o řádek níž.

ROZHODOVACÍ SCHÉMA — OSVOBOZENÍ PŘÍJMU Z PRODEJE      list 1/1
══════════════════════════════════════════════════════════════

 ① Je nemovitost v obchodním majetku, nebo z něj byla
    vyřazena před méně než 2 lety?
       ANO ──▸ [D]   NE ──▸ ②

 ② Bydlel jste v prodávaném domě nebo bytě nejméně 2 roky
    bezprostředně před prodejem?
       ANO ──▸ [A]   NE ──▸ ③

 ③ Nastaly právní účinky vkladu při nabytí
    do 31. 12. 2020?
       ANO ──▸ ④ (test 5 let)   NE ──▸ ⑤ (test 10 let)

 ④ Uplynulo od nabytí do prodeje 5 let a nebyla nemovitost
    v posledních 5 letech v obchodním majetku?
       ANO ──▸ [A]   NE ──▸ ⑥

 ⑤ Uplynulo od nabytí do prodeje 10 let a nebyla nemovitost
    v posledních 10 letech v obchodním majetku?
       ANO ──▸ [A]   NE ──▸ ⑥

 ⑥ Nabyl jste ji děděním po příbuzném v řadě přímé
    nebo po manželovi?
       ANO ──▸ připočtěte dobu držby zůstavitele;
               je-li teď odpověď na ④ / ⑤ ano ──▸ [A],
               jinak ──▸ ⑦
       NE  ──▸ ⑦

 ⑦ Použijete celý příjem na vlastní bytovou potřebu
    do konce roku následujícího po roce prodeje?
       ANO ──▸ [B]   NE ──▸ ⑧

 ⑧ Použijete na vlastní bytovou potřebu alespoň část?
       ANO ──▸ [C]   NE ──▸ [D]

    Byla-li nemovitost v posledních 10 letech v obchodním
    majetku, platí ⑦ a ⑧ jen tehdy, když jste v ní měl
    bydliště bezprostředně před prodejem.

──────────────────────────────────────────────────────────────
 VÝSLEDKY

 [A] osvobozeno bez podmínky
     do přiznání se neuvádí; oznámení o osvobozeném příjmu
     nad 5 000 000 Kč se u nemovitosti evidované v katastru
     nepodává

 [B] osvobozeno podmíněně
     oznámení správci daně do konce lhůty pro přiznání za rok
     prodeje; prostředky použít do konce následujícího roku

 [C] osvobozena poměrná část
     zbytek se zdaní podle [D]

 [D] zdaní se
     Příloha č. 2 přiznání, § 10; sazba 15 %, ze základu
     nad 1 762 812 Kč (rok 2026) sazba 23 %
══════════════════════════════════════════════════════════════

Časté otázky

Kdy se neplatí daň z prodeje bytu? Ve třech případech: splněný časový test (5 nebo 10 let podle data nabytí), bydliště v bytě nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, nebo použití příjmu na vlastní bytovou potřebu ve stanovené lhůtě.

Platí se po pěti letech daň, když jsem byt koupil v roce 2021? Jen u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 je pět let dost. U nabytých od 1. 1. 2021 je test desetiletý a pětiletá lhůta je bez významu.

Od kdy se počítá časový test? Od data právních účinků vkladu, které najdete na výpisu z listu vlastnictví u nabývacího titulu — ne od podpisu smlouvy.

Musím osvobozený prodej uvést do daňového přiznání? Ne. Osvobozený příjem se do přiznání neuvádí a u nemovitostí evidovaných v katastru se nepodává ani oznámení o osvobozeném příjmu nad 5 000 000 Kč.

Co když jsem byt prodal se ztrátou? Jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem příjmu vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží (§ 10 odst. 4). Ztrátový prodej tedy daň nesnižuje, jen sám nic neplatí.

Závěr

Časový test není jedna lhůta, ale dvě, a mezi nimi vede hranice na jediném datu. Než se začne mluvit o ceně, má být na stole výpis z listu vlastnictví a z něj datum právních účinků vkladu; teprve pak se dá říct, jestli je daň tématem, nebo ne. Souvislosti dál rozebírají texty o tom, jak prodat byt v Praze a o dani z nemovitých věcí, která se na rozdíl od téhle platí každý rok znovu. Konkrétní případ stojí za kontrolu u daňového poradce dřív, než se podle něj rozhodne o termínu prodeje.