Kupní smlouva
Také: smlouva o koupi nemovité věci · smlouva o převodu nemovitosti · kupní smlouva na byt
Definice
Kupní smlouva zavazuje prodávajícího odevzdat nemovitou věc a umožnit nabytí vlastnického práva, kupujícího převzít ji a zaplatit cenu. U nemovitostí vyžaduje písemnou formu a podpisy všech stran na téže listině.
Kde se s tím setkáte
Rozhodující jsou tři články. Článek o předmětu koupě, kde musí jednotka i podíl na společných částech odpovídat označení v katastru, ne prodejní dokumentaci. Článek o kupní ceně a její splatnosti, k němuž podle § 2080 stačí i ujednaný způsob určení. A článek o návrhu na vklad, který určuje, kdo jej podává, kdy a kdo hradí správní poplatek 2 000 Kč. Poslední strana bývá přehlížená: podpisy stran musí být podle § 561 odst. 2 na téže listině. Stejnou pozornost si zaslouží článek o vadách, protože u skryté vady stavby běží podle § 2129 odst. 2 pětiletá lhůta k vytčení od nabytí.
Příklad s čísly
Modelový byt 3+kk za 12 400 000 Kč. Smlouva se podepíše 6. 5. 2026, návrh na vklad dojde katastrálnímu úřadu 7. 5. 2026. Vlastnické právo přechází zpětně k 7. 5. 2026, i když úřad rozhodne až v červenci; tak to určuje § 10 zákona č. 256/2013 Sb. Podat se tedy vyplatí ihned, protože pořadí návrhů rozhoduje. Doplatek zůstává do provedení zápisu v úschově a uvolní se až proti výpisu, na kterém je jako vlastník zapsán kupující. Správní poplatek 2 000 Kč se podle položky 120 písm. a) sazebníku váže na přijetí návrhu, ne na počet jednotek v něm.
Na co si dát pozor
Podpisy na téže listině znamenají jednu fyzickou sadu papíru, ne dvě podepsané kopie. Podepíše-li prodávající svůj výtisk v Praze a kupující druhý výtisk jinde, není naplněn § 561 odst. 2 a katastrální úřad vklad nepovolí. Pro podpis na dálku se proto posílá tatáž listina, ne nový výtisk, a k ověření podpisu se používá legalizace.
Souvisí
Zdroje
8 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc a umožní mu nabýt vlastnické právo, a kupující se zavazuje věc převzít a zaplatit kupní cenu
§ 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení
§ 2080 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560
§ 2128 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci
§ 560 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Jedná-li více osob, vyžadují se jejich projevy na téže listině při právním jednání, kterým se převádí věcné právo k nemovité věci
§ 561 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající opožděné vytčení
§ 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu
§ 10 zákona č. 256/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-256
ověřeno 28. 9. 2026
Přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí 2 000 Kč
položka 120 písm. a) sazebníku zákona č. 634/2004 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2004-634
ověřeno 28. 9. 2026