PENB: kdy ho potřebujete a co znamená třída D
„PENB je papír navíc“ — tak zní námitka, kterou u prodeje bytu slyšíme nejčastěji, a kus pravdy v ní je: průkaz sám o sobě dům nezateplí ani nesníží zálohy. Jenže je na něm jedno pole s písmenem, které si kupující zapamatuje, a jiné pole s číslem, které si převede na peníze. Tenhle text je o rozdílu mezi nimi.
Kdy PENB potřebujete a kdy ne
Povinnost je formulovaná jako povinnost předání, ne jako povinnost mít. Vlastník předává průkaz kupujícímu nebo nájemci nejpozději při podpisu smlouvy, třídu z něj ale musí uvádět už inzerce. Termínem tedy není den podpisu, ale den, kdy byt vystavíte.
Z povinnosti jsou výjimky. Pro byty jsou podstatné dvě: dům je kulturní památkou nebo stojí v památkové rezervaci, anebo byl postaven před 1. lednem 1947 bez pozdější větší změny a strany se písemně dohodnou, že se průkaz neopatří. Výjimka pro budovy pod 50 m² energeticky vztažné plochy se posuzuje u celé budovy. Energeticky vztažná plocha není totéž co podlahová plocha z prohlášení vlastníka a počítá se z vnějších rozměrů; ani u garsonek v bytovém domě tedy hranice 50 m² nepomůže.
Sankce je reálná. Vlastníkovi jednotky, fyzické i právnické osobě, hrozí pokuta až 200 000 Kč. Kontrolu provádí a přestupky projednává Státní energetická inspekce. V praxi se na to nepřijde při prodeji, ale později — typicky když kupující řeší dotaci nebo rekonstrukci a zjistí, že průkaz nikdy nedostal.
Průkaz platí deset let od vystavení. Datum zpracování je proto první údaj, který na něm hledáme, ještě před písmenem.
Do kupní smlouvy patří samostatné ujednání o předání. Nestačí věta, že kupující byl seznámen. Uvádíme evidenční číslo průkazu, datum jeho zpracování a konstatování, že prodávající průkaz kupujícímu předal při podpisu; samotný průkaz je pak očíslovanou přílohou smlouvy a je uveden v seznamu příloh.
Kdo průkaz u bytu obstarává a co dělat, když ho SVJ nemá
Průkaz se zpracovává zpravidla pro budovu, ne pro jednotku. U bytu v bytovém domě ho tedy obstarává společenství vlastníků, ne vy. Průkaz „jen na svůj byt“ jde zpracovat pouze u bytu s vlastním zdrojem tepla nebo se samostatně měřenou a centrálně regulovanou dodávkou energie.
Postup, který používáme, má tři kroky. Nejdřív požádáme SVJ písemně, na adresu zapsanou v rejstříku společenství vlastníků, a žádost datujeme. Datová schránka nebo doporučený dopis, protože e-mail bez potvrzení není prokazatelná žádost. Pak si necháme potvrdit datum doručení. Teprve pokud SVJ průkaz nedodá, nastupuje náhradní řešení: vlastník splní povinnost předáním vyúčtování dodávek energií za poslední tři roky.
Náhrada má háček, který se vyplatí znát dopředu. Vyúčtování za tři roky je údaj o konkrétním bytě a konkrétní domácnosti. Kupující v něm uvidí, jak topil předchozí vlastník, což je někdy lepší a někdy výrazně horší vizitka než modelované číslo z průkazu. Když prodávající topil málo a byt nechal vychladnout, vypadá byt na papíře úsporně a kupující se po první zimě diví.
Cena zpracování průkazu pro bytový dům roste s jeho velikostí a konkrétní číslo dá až nabídka energetického specialisty. V přepočtu na jednotku jde o malou položku, což je argument, který se na schůzi SVJ hodí mít připravený.
Co na průkazu čteme a v jakém pořadí
Grafická část průkazu vypadá jako jeden štítek, ale jsou to čtyři samostatné údaje pod sebou.
Nahoře je barevná škála se šipkou A–G. Ta klasifikuje primární energii z neobnovitelných zdrojů — veličinu, která započítává, odkud energie pochází, ne kolik jí do domu teče.
Pod ní je celková dodaná energie v kWh na m² za rok. To je množství energie, které do budovy skutečně vstupuje. Tohle číslo se převádí na peníze.
Pak obálka budovy, tedy průměrný součinitel prostupu tepla. Údaj o tom, jak dům drží teplo, nezávisle na tom, čím se topí.
Nakonec dílčí dodané energie rozepsané po systémech: vytápění, chlazení, větrání, úprava vlhkosti, příprava teplé vody, osvětlení. Tady se pozná, jestli je dům drahý kvůli topení, nebo kvůli přípravě teplé vody.
Písmeno čteme poslední. První je datum zpracování, druhé je celková dodaná energie, třetí je obálka.
Do popisového pole listu nemovitosti přebíráme tři údaje: třídu, celkovou dodanou energii v kWh na m² za rok a rok zpracování průkazu. Samotný průkaz jde do přílohy jako číslovaný obrázek. Nereprodukujeme ho celý v textu, protože barevná škála bez čísla pod ní svádí k tomu, že si kupující domyslí zbytek.
Třída D není počet kilowatthodin
Tohle je místo, kde se nejčastěji chybuje. Klasifikační třída není absolutní hodnota. Hranice tříd se stanoví z referenční hodnoty klasifikovaného ukazatele, označované ER, a třída je násobkem téhle referenční hodnoty.
Podle přílohy č. 2 k vyhlášce č. 264/2020 Sb. jsou hranice pro primární energii z neobnovitelných zdrojů tyto:
| Třída | Slovní označení | Hranice |
|---|---|---|
| A | mimořádně úsporná | do 0,8 × ER |
| B | velmi úsporná | do 1,2 × ER |
| C | úsporná | do 1,6 × ER |
| D | méně úsporná | do 2,3 × ER |
| E | nehospodárná | do 3,0 × ER |
| F | velmi nehospodárná | do 3,7 × ER |
| G | mimořádně nehospodárná | nad 3,7 × ER |
Třída D tedy znamená „až 2,3násobek referenční hodnoty“. Ne „150 kWh“. Dva domy ve třídě D se mohou ve spotřebě lišit o desítky procent, protože jeden leží těsně nad hranicí C a druhý těsně pod hranicí E.
Tabulka má navíc pro celkovou dodanou energii a pro dílčí dodané energie vlastní sloupce s jinými násobky. Jeden dům proto může mít jinou třídu podle primární energie a jinou podle dodané energie, a na průkazu jsou obě.
Starší průkazy se nedají porovnávat s novými. Do 31. srpna 2020 platila vyhláška č. 78/2013 Sb. s jinými hranicemi a třídu pro inzerci určovala z celkové dodané energie. Písmeno z průkazu zpracovaného v roce 2014 a písmeno z roku 2026 nejsou tatáž informace, i když vypadají stejně.
Stejný dům může mít dvě různá písmena
Primární energie z neobnovitelných zdrojů se počítá tak, že se dodaná energie vynásobí faktorem podle druhu zdroje. Elektřina má faktor vysoký, dálkové teplo ho má nižší podle toho, z čeho se vyrábí.
Prakticky to znamená, že výměna zdroje posune písmeno, aniž by se v bytě cokoliv změnilo. Dům, který přejde z elektrického vytápění na dálkové teplo, může získat o třídu lepší písmeno při stejné obálce, stejných oknech a stejné spotřebě tepla.
Proto se na schůzi SVJ ptáme na dvě věci zvlášť: co se chystá s obálkou a co se chystá se zdrojem. První mění komfort a spotřebu, druhé mění hlavně písmeno.
Co s třídou D děláme při prodeji bytu
Třída D je u pražských bytových domů z osmdesátých a devadesátých let běžná a sama o sobě obchod nebrzdí. Brzdí ho nejistota, co z ní plyne.
Do podkladů proto vedle průkazu zakládáme tři dokumenty od SVJ: zápis z poslední schůze, plán oprav a stav fondu oprav. Třída je totiž většinou zástupný ukazatel pro otázku, která kupujícího zajímá doopravdy — kdy přijde zateplení a kolik bude stát jeho podíl. Odpověď „dům je ve třídě D“ ho neuklidní. Odpověď „fond má k datu X tolik a plán oprav počítá se zateplením v roce Y“ ano. Souvisí to s přípravou podkladů, kterou popisujeme v textu o tom, jak prodat byt v Praze.
Nevýhodu našeho postupu přiznáme rovnou. Když do listu nemovitosti dáme modelovaný náklad z průkazu i skutečné vyúčtování, obě čísla se běžně rozcházejí o desítky procent — průkaz počítá s normovaným provozem, ne s tím, jak se v bytě opravdu topí. Ten rozdíl pak vysvětlujeme na každé prohlídce a část kupujících si z toho odnese, že údaj je nespolehlivý. Číslo, které mělo být argumentem, tak občas pracuje proti nám. Bereme to jako cenu za to, že kupující nedostane jen písmeno.
Druhá nevýhoda: u domů, kde je průkaz starší pěti let, doporučujeme nechat zpracovat nový, i když ten stávající ještě platí. Prodávající tím platí za dokument, který po něm zákon v tu chvíli nechce.
U novostaveb je situace jiná. Nová budova podle požadavků platných od 1. ledna 2022 nesmí překročit referenční hodnotu primární energie, ze které se počítají i hranice tříd, takže vychází nejhůř ve třídě B a průkaz tam bývá spíš potvrzením než tématem — podrobněji v textu o koupi bytu od developera.
Příloha: výpočet ročních nákladů modelového bytu podle třídy
Model: byt 68 m² energeticky vztažné plochy v pražském bytovém domě, dálkové teplo pro vytápění a teplou vodu, elektřina pro osvětlení a spotřebiče.
Vstupy:
- cena tepla 4,71 Kč/kWh včetně DPH (Pražská teplárenská, ceník od 1. 1. 2026, sazba PM2, pásmo A; součet proměnné a stálé složky)
- cena elektřiny 5,57 Kč/kWh včetně distribuce a DPH (PRE, sazba D02d, 2026)
- modelový poměr spotřeby 80 % teplo a 20 % elektřina
- smíšená cena: 0,8 × 4,71 + 0,2 × 5,57 = 4,88 Kč/kWh
Modelové hodnoty celkové dodané energie pro jednotlivé třídy u pražského bytového domu. Výpočet: kWh na m² za rok × 68 m² × 4,88 Kč.
| Třída | Dodaná energie (kWh/m²/rok) | Spotřeba bytu (kWh/rok) | Roční náklad |
|---|---|---|---|
| A | 45 | 3 060 | 14 900 Kč |
| B | 75 | 5 100 | 24 900 Kč |
| C | 105 | 7 140 | 34 800 Kč |
| D | 145 | 9 860 | 48 100 Kč |
| E | 190 | 12 920 | 63 000 Kč |
| F | 235 | 15 980 | 78 000 Kč |
| G | 290 | 19 720 | 96 200 Kč |
Co z toho plyne:
Rozdíl mezi třídou C a třídou D je v modelu 13 300 Kč za rok, tedy zhruba 1 110 Kč měsíčně. Rozdíl mezi D a G je 48 100 Kč za rok.
A teď ta část, kvůli které se výpočet dělá. Kdyby kupující rozdíl C → D promítl do ceny jako deset ročních úspor, vyjde mu 133 000 Kč. U modelového bytu 68 m² oceněného na 150 000 Kč za m², tedy 10 200 000 Kč, je to 1,30 % kupní ceny.
Něco přes jedno procento. Třída sama o sobě cenu bytu přes účet za energie prakticky nehýbe.
Co s cenou hýbe, je investice, kterou třída předjímá. Kolik stojí zateplení, ukáže až rozpočet pro konkrétní dům; v modelu počítáme s podílem 150 000–250 000 Kč na jeden byt. To je zhruba 1,1 až 1,9násobek celé desetileté úspory na energiích — a přijde to jako jednorázové navýšení příspěvku do fondu oprav, ne jako pomalu se scházející položka ve vyúčtování.
Proto se u třídy D neptáme, kolik kupující ušetří. Ptáme se, kdy a kolik zaplatí.
Časté otázky
Jak dlouho platí PENB? Deset let od vystavení. Po uplynutí lhůty je třeba nechat zpracovat nový. Platnost končí i dřív, pokud budova projde větší změnou nebo změnou způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody.
Kdo platí PENB při prodeji bytu? U bytu v bytovém domě ho zajišťuje a hradí společenství vlastníků jako správce budovy, protože průkaz se zpracovává pro celý dům. Prodávající si průkaz pro jednotku pořídí sám, jen má-li byt vlastní zdroj tepla nebo samostatně měřenou a centrálně regulovanou dodávku energie.
Co když SVJ průkaz nemá? Požádejte o něj písemně a prokazatelně. Pokud ho SVJ na takovou žádost nedodá, splníte povinnost předáním vyúčtování dodávek energií za poslední tři roky.
Je třída D špatná? Je průměrná a u pražských domů z osmdesátých a devadesátých let obvyklá. Slovně se označuje jako „méně úsporná“ a znamená až 2,3násobek referenční hodnoty. Důležitější než písmeno je číslo celkové dodané energie pod ním a plán oprav domu.
Musí být energetický štítek nemovitosti v inzerátu? Ano, klasifikační třída se v nabídce uvádí. Pokud zprostředkovatel grafickou část průkazu nedostane, uvede nejhorší třídu, což je pro prodávajícího horší výchozí pozice než skutečné písmeno.
Co si z toho odnést
Průkaz energetické náročnosti je zpravidla dokument o budově, ne o bytě, a jeho nejužitečnější část není barevná. Písmeno je poměr k referenční hodnotě, takže dvě stejná písmena mohou znamenat různou spotřebu; číslo celkové dodané energie je naproti tomu přímo převoditelné na koruny. Náš modelový výpočet ukazuje, že rozdíl jedné třídy odpovídá řádově jednomu procentu kupní ceny, zatímco investice, kterou horší třída avizuje, může celou desetiletou úsporu převýšit. Kdo tohle ví, přestane s průkazem zacházet jako s papírem navíc a začne se ptát na plán oprav.