Daň z nemovitých věcí: termíny, výpočet, kdo podává
Daň z nemovitosti za rok 2027 se přiznává do 31. ledna 2027, a protože ten den padne na neděli, posune se lhůta na nejbližší následující pracovní den, pondělí 1. února 2027. Datum se neodvíjí od toho, kdy jste podepsali kupní smlouvu ani kdy jste převzali klíče. Odvíjí se od jediného dne v roce a od jediného řádku na listu vlastnictví.
Poplatníkem je ten, kdo je vlastníkem 1. ledna
Rozhodný je stav k 1. lednu zdaňovacího období. Ne průměrný vlastník za rok, ne ten, kdo byt celý rok užíval. Kdo je 1. ledna zapsán jako vlastník, platí celou roční daň, i kdyby nemovitost 2. ledna prodal. Pro kupujícího to znamená, že rok pořízení je daňově ještě rokem prodávajícího.
Prosinec je proto měsíc, kdy si u každého obchodu počítáme dvě data vedle sebe. Právní účinky vkladu nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu. Došel-li návrh 29. prosince, je kupující vlastníkem k 1. lednu, i když plomba na listu vlastnictví visí do února a rozhodnutí přijde v březnu. Došel-li 2. ledna, posouvá se celá daňová povinnost o rok. Jak řízení probíhá den po dni, rozebíráme v textu o kupní smlouvě a vkladu do katastru.
Tři dny na přelomu roku tedy rozhodují o jednom celém daňovém cyklu. Kvůli tomu obchod neposouváme. Ale kupující má vědět, že nedostane jen klíče, nýbrž i lednovou lhůtu.
Daň z nemovitosti, daň z nabytí, daň z příjmu: tři různé věci
Zákon zná od roku 2014 jen název daň z nemovitých věcí a dělí ji na dvě části: daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Byt je zdanitelná jednotka, spadá tedy do druhé části. Spoluvlastnický podíl na pozemku pod bytovým domem, je-li součástí jednotky, se samostatně nezdaňuje — je zohledněn koeficientem 1,22, o kterém je řeč níže.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena a nepočítá se s ní. Daň z příjmu z prodeje je něco jiného: platí ji prodávající, jednorázově, a řídí se časovým testem — podrobně v textu o dani z příjmu při prodeji nemovitosti. Daň z nemovitých věcí je oproti tomu daň majetková a opakující se: platí se každý rok znovu, dokud nemovitost vlastníte.
Přiznání se podává jednou, ne každý rok
Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal na některé z předchozích zdaňovacích období a ve srovnání s ním nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Kdo na nemovitosti nic nemění, podá tedy přiznání jedinkrát, po koupi, a pak už jen platí.
Co je změna okolností rozhodných pro stanovení daně
Změnou je zásah do toho, co se vyplňuje do přiznání: jiná výměra po stavební úpravě, kolaudace přístavby, rozdělení nebo sloučení jednotky, změna způsobu využití z bytu na nebytový prostor, zánik nároku na osvobození jinak než uplynutím lhůty, převod podílu mezi spoluvlastníky.
Změnou naopak není to, že obec vydala novou vyhlášku s jinými koeficienty, ani že se změnila zákonná sazba. Daň v takovém případě přepočte správce daně sám a pošle podklad k platbě na jinou částku. Kdo v takovém roce podá přiznání „pro jistotu“, nezíská nic a zpravidla si vyrobí zbytečné řízení.
Když katastr do konce roku nerozhodne
Zvláštní pravidlo míří přesně na prosincové obchody. Nebylo-li do 31. prosince roku, v němž byl návrh podán, rozhodnuto o povolení vkladu, podává se přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad zapsán. Zapíše-li katastr vklad v únoru 2027, je lhůta do 31. května 2027, ale přiznání se stále podává na zdaňovací období 2027.
Základ daně je upravená podlahová plocha, ne metry z inzerátu
Základem daně u jednotky je podlahová plocha v m² podle stavu k 1. lednu, vynásobená koeficientem 1,22, jde-li o jednotku v bytovém domě, jejíž součástí je podíl na pozemku, a 1,20 v ostatních případech. Výsledek se zaokrouhluje na celé m² nahoru.
Číslo, které do přiznání patří, je podlahová plocha jednotky z katastru nemovitostí, a není-li tam, z prohlášení vlastníka nebo ze smlouvy o nabytí. Není to plocha z inzerátu, není to „užitná plocha“ a není to součet kót z půdorysu, pokud si je sečtete sami. Sklepní kóje nebo komora se započítávají, jsou-li podle prohlášení vlastníka součástí jednotky. Balkon, lodžie a terasa nikoli — jsou společnou částí domu.
Zaokrouhlení nahoru má nepříjemnou vlastnost: 82 m² × 1,22 dá 100,04 m², a ze čtyř setin metru se stane celý metr navíc. Proto se vyplatí ověřit výchozí výměru na desetiny přesně, ne ji odhadnout.
Sazba a koeficienty: v Praze se částka rozhodne tady
Sazba u jednotky užívané k bydlení je 3,50 Kč za m² upravené podlahové plochy. U garáže 14,50 Kč za m². Sazba bytu, nikoli garáže, se násobí koeficientem podle velikosti obce, který pro Prahu činí 4,5 a který může obec zvýšit na 5,0, a daň pak inflačním koeficientem. Ten je 1,0 pro rok 2026, stejně jako v roce 2025, a podle sdělení Ministerstva financí ze 14. července 2026 i pro rok 2027, takže daň sám o sobě nezvyšuje.
Praha pracuje s koeficienty na třech úrovních současně podle vyhlášky č. 11/2024 ve znění vyhlášky č. 12/2025:
- Koeficient podle městské části (příloha č. 1): 5 v Praze 1, 3, 5, 6, 7 a 8, 4,5 například v Praze 2, 4, 9, 10 a 11.
- Místní koeficient pro obec: 1,5 na celém území Prahy. Nepoužije se, vztahuje-li se na nemovitost jiný místní koeficient.
- Místní koeficient pro skupinu nemovitostí: garáže 3, rekreační budovy 3, stavby a jednotky pro podnikání 3, ostatní zdanitelné stavby 1,5.
- Místní koeficient pro městskou část (příloha č. 2): 2 v Praze 3, 6 a 7, v Kolovratech, Petrovicích a Slivenci, 1,7 v Praze 8. Potká-li se se skupinovým koeficientem, použije se vyšší z obou.
Dva byty stejné výměry v Praze 2 a v Praze 7 tedy neplatí totéž — a nejde o rozdíl v řádu desítek korun.
Příloha: výpočet daně pro modelový byt v Praze krok za krokem
Modelová jednotka: byt 3+kk v bytovém domě na Vinohradech, městská část Praha 2, podlahová plocha jednotky podle prohlášení vlastníka 82 m² (byt 77,3 m² a sklepní kóje 4,7 m²). Zdaňovací období 2026, inflační koeficient 1,0.
| Řádek | Krok | Výpočet | Výsledek |
|---|---|---|---|
| 1 | Podlahová plocha jednotky z prohlášení vlastníka | — | 82 m² |
| 2 | Koeficient pro jednotku v bytovém domě s podílem na pozemku | × 1,22 | 100,04 m² |
| 3 | Zaokrouhlení základu daně na celé m² nahoru | — | 101 m² |
| 4 | Základní sazba u jednotky k bydlení | — | 3,50 Kč/m² |
| 5 | Koeficient pro Prahu 2 podle přílohy č. 1 | × 4,5 | 15,75 Kč/m² |
| 6 | Daň zaokrouhlená na celé koruny nahoru | 101 × 15,75 = 1 590,75 | 1 591 Kč |
| 7 | Inflační koeficient pro rok 2026 | × 1,0 | 1 591 Kč |
| 8 | Místní koeficient pro obec (Praha 2 není v příloze č. 2) | × 1,5 | 2 386,50 Kč |
| 9 | Zaokrouhlení daně na celé koruny nahoru | — | 2 387 Kč |
Daň nepřesahuje 5 000 Kč, je tedy splatná najednou do 31. května.
Varianta se samostatnou garážovou jednotkou 14 m² ve stejném domě, tedy u téhož poplatníka a téhož správce daně:
| Řádek | Krok | Výpočet | Výsledek |
|---|---|---|---|
| 10 | Podlahová plocha garážové jednotky | × 1,22 | 17,08 m² → 18 m² |
| 11 | Sazba u garáže | — | 14,50 Kč/m² |
| 12 | Koeficient 4,5 se u garáže nepoužije | — | 14,50 Kč/m² |
| 13 | Daň před místním koeficientem | 18 × 14,50 | 261 Kč |
| 14 | Místní koeficient pro skupinu garáží | × 3 | 783 Kč |
| 15 | Celkem byt a garáž | 2 387 + 783 | 3 170 Kč |
Dva závěry, které z toho listu plynou a které se z paušálních tabulek nevyčtou. Za prvé: metr čtvereční garáže je v Praze 2 zdaněn téměř dvakrát víc než metr bytu, protože vyšší sazba a dvojnásobný místní koeficient převáží i chybějící koeficient 4,5. Za druhé: ani s garáží daň nepřekročí 5 000 Kč, takže zůstává jedna platba do 31. května; dvě splátky, do 31. května a do 30. listopadu, platí až pro vyšší daň. V roce 2027 padnou obě data na pracovní dny, pondělí a úterý, a lhůta se tedy neposouvá.
Poznámka k držbě: model počítá s garáží jako samostatnou jednotkou. Je-li stání drženo jako spoluvlastnický podíl na jednotce garáže, přiznává daň za celou jednotku jeden spoluvlastník za všechny, nebo každý jen ve výši svého podílu.
Co s daní děláme při předání a kde má náš postup slabinu
Do předávacího protokolu píšeme samostatný řádek s termínem podání přiznání, s katastrálním územím, číslem jednotky a číslem listu vlastnictví, a přikládáme list s výpočtem ve stejné struktuře jako výše — s uvedením všech tří koeficientů a odkazem na vyhlášku, ze které jsou vzaty. Vedle toho do protokolu zaznamenáváme datum, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu, protože právě z něj se určuje, který rok patří komu.
Slabiny toho postupu jsou tři a je poctivé je pojmenovat. Nejsme daňoví poradci a přiznání za klienta nepodáváme ani nepodepisujeme; náš list je podklad, ne daňové tvrzení, a kdo si ho s ním splete, spoléhá se na něco, co za něj neručí. Dál: koeficienty se mění obecně závaznou vyhláškou a náš list zmrazuje stav jednoho roku, takže výpočet předaný v roce 2026 může být po dvou letech nesprávný. A konečně upomínku posíláme v lednu, tedy v měsíci, kdy ji lidé čtou nejméně pozorně; zvažujeme posun na prosinec, ale tím bychom ji zase zamíchali mezi svátky.
Časté otázky
Kdy se podává přiznání k dani z nemovitosti?
Do 31. ledna zdaňovacího období, tedy do 31. ledna roku následujícího po roce koupě. Připadne-li den na sobotu, neděli nebo svátek, posouvá se lhůta na nejbližší následující pracovní den.
Koupil jsem byt v prosinci, kdo platí daň za příští rok?
Kupující, pokud návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu ještě do konce roku. Rozhoduje okamžik doručení návrhu, ne datum rozhodnutí úřadu ani datum předání bytu.
Musím podávat přiznání každý rok?
Ne. Podává se jednou a znovu až při změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Změna sazby ani koeficientu obce mezi ně nepatří — daň přepočte správce daně sám.
Kolik je daň za byt v Praze?
U modelového bytu 82 m² v Praze 2 vychází podle výpočtu výše 2 387 Kč ročně. V městské části s koeficientem 5 a místním koeficientem 2 bude částka výrazně vyšší; rozhodují koeficienty konkrétní městské části.
Co se stane, když přiznání podám pozdě?
Podáte-li je opožděně sami, bez výzvy správce daně, pokuta nevzniká (§ 15a zákona o dani z nemovitých věcí). Po výzvě se počítá podle § 250 daňového řádu, 0,05 % stanovené daně za den prodlení, nejvýše 5 %, a pod 1 000 Kč se nepředepisuje. Pozdní platbu navíc zatíží úrok z prodlení.
Závěr
Daň z nemovitých věcí je jedna z mála povinností v realitním obchodu, která se dá spočítat dopředu na korunu přesně, a přitom se na ni snadno zapomíná. Vstupů je málo: výměra z katastru či prohlášení vlastníka, sazba, tři koeficienty a datum doručení návrhu na vklad. Kdo si je poznamená při předání, má jistotu na celou dobu držby a nemusí se k tématu vracet. Kdo je nechá na leden, dohledává je ve chvíli, kdy už lhůta běží.