Předprodej
Také: prodej z papíru · prodej před kolaudací · prodej v předstihu
Definice
Předprodej znamená prodej jednotek dřív, než stavba stojí — tedy v době, kdy jednotka jako věc v právním smyslu ještě není. Kupující proto nepodepisuje kupní smlouvu, ale smlouvu o smlouvě budoucí kupní.
Kde se s tím setkáte
Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, která jednotku popisuje podle projektové dokumentace a čísla z tabulky jednotek, a ve splátkovém rozpisu navázaném na milníky výstavby. Proč to jinak nejde, říká § 1164 odst. 1 občanského zákoníku: jednotka vznikne zápisem do veřejného seznamu, rozdělí-li vlastník prohlášením své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Zákon zná i druhou cestu. Zavázaly-li se k tomu strany v souvislosti se stavbou domu, vznikne jednotka výstavbou, jakmile je dům navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt obvodovými stěnami.
Příklad s čísly
Modelový sled u jednotky za 9 800 000 Kč. Rezervační poplatek 100 000 Kč při rezervační smlouvě. Po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní záloha ve výši 20 % kupní ceny, tedy 1 960 000 Kč. Zbývajících 7 740 000 Kč se skládá do úschovy až poté, co je prohlášení vlastníka zapsáno do katastru a lze podepsat kupní smlouvu. Poměry jsou modelové; pevné je pořadí, protože dřív než prohlášení tu není co převádět.
Na co si dát pozor
Kupuje se podle dokumentace, ne podle skutečnosti. Konečná podlahová plocha se objeví až v půdorysech přiložených k prohlášení vlastníka a od plochy uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí se může lišit. Smlouva proto musí říct, jaká odchylka se ještě snáší a co se v tom případě stane s cenou. Bez toho se o rozdílu jedná až ve chvíli, kdy je celá částka složená.
Souvisí
Zdroje
4 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne, pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám
§ 1164 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Zavázaly-li se k tomu strany v souvislosti se stavbou domu nebo jeho změnou, vznikne jednotka výstavbou, pokud je dům alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami
§ 1163 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů
§ 1166 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 9 800 000 × 0,20 = 1 960 000 Kč; 9 800 000 − 100 000 − 1 960 000 = 7 740 000 Kč
vlastní výpočet nad modelovým splátkovým rozpisem
ověřeno 28. 9. 2026