Rezervační smlouva
Také: rezervační dohoda · smlouva o rezervaci · rezervace bytu
Definice
Rezervační smlouvou si zájemce a prodávající vyhradí konkrétní jednotku na určitou dobu a dohodnou, co má být do jejího uplynutí podepsáno. Občanský zákoník takový typ nezná; uzavírá se jako smlouva nepojmenovaná podle § 1746 odst. 2.
Kde se s tím setkáte
U novostavby je to první ze tří listin. Podstatná jsou v ní tři místa. Článek o předmětu rezervace, kde má být jednotka označena tak, jak ji označuje prohlášení vlastníka, ne jen číslem z prodejního půdorysu. Článek o rezervační lhůtě, který říká, do kdy se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí kupní. A článek o rezervačním poplatku, kde se rozhoduje, zda jde o zálohu, nebo o smluvní pokutu; na tom závisí, zda se peníze vracejí. Předkládá-li listinu realitní zprostředkovatel, bývá trojstranná; pak v ní podle § 15 zákona č. 39/2020 Sb. nesmí být zároveň obsažena kupní smlouva.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk o ploše 58 m² za 9 500 000 Kč. Rezervační lhůta 30 dnů, poplatek 200 000 Kč. Podpis 3. 3. 2026, lhůta končí 2. 4. 2026. Do té doby má prodávající předložit smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupující poplatek započíst na kupní cenu. Neurčí-li smlouva nic jiného a k podpisu nedojde, zůstává poplatek podle § 1807 zálohou, tedy plněním, které se vrací. Má-li si jej prodávající ponechat, musí to být ve smlouvě ujednáno jako smluvní pokuta za konkrétní porušenou povinnost.
Na co si dát pozor
Rezervační smlouva sama prodej nevynutí. Právo žádat, aby obsah kupní smlouvy určil soud, dává až smlouva o smlouvě budoucí podle § 1785 a § 1787 odst. 1. Je-li navíc rezervační listina zároveň smlouvou o realitním zprostředkování a kupující spotřebitelem, nelze mu v ní podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb. povinnost uzavřít kupní smlouvu uložit vůbec. Vymahatelná zůstane jen sjednaná smluvní pokuta.
Souvisí
- B-01Rezervační smlouva
- B-02Rezervační poplatek
- B-03Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena
§ 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Výraz „rezervační smlouva“ se nevyskytuje v zákoně č. 89/2012 Sb. ani v zákoně č. 39/2020 Sb.; jde o smluvní typ vytvořený praxí
ověřeno vyhledáním výrazu v úplných zněních obou zákonů
ověřeno 28. 9. 2026
Má se za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha
§ 1807 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu
§ 1785 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud
§ 1787 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy
§ 14 zákona č. 39/2020 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2020-39
ověřeno 28. 9. 2026
Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva
§ 15 zákona č. 39/2020 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026