Absorpce trhu
Také: absorpční kapacita trhu · měsíční absorpce · vstřebatelnost nabídky
Definice
Absorpce trhu je tržní ukazatel: počet srovnatelných jednotek, které se v dané lokalitě a cenové hladině prodají za měsíc. Žádný právní předpis ji nedefinuje, jde o obchodní úzus, který si každý developer počítá po svém.
Kde se s tím setkáte
V podkladech, které vznikají dřív než ceník projektu. Ve studii proveditelnosti stojí absorpce vedle odhadu ceny za metr a společně rozhodují, zda projekt dává smysl v navrženém objemu. V prodejní strategii pak určuje, kolik jednotek se uvolní do první vlny a kdy se otevře druhá. Potřetí ji potkáte v měsíčním reportu prodeje, kde se plánované tempo poměřuje se skutečností: kolik rezervací, kolik podepsaných smluv, kolik odstoupení. V kolaudačním rozhodnutí ani v prohlášení vlastníka absorpci nehledejte, to jsou dokumenty o stavbě, ne o trhu.
Příklad s čísly
Modelový výpočet pro jednu pražskou čtvrť. Za dvanáct měsíců v modelu prodalo šest srovnatelných projektů dohromady 288 jednotek. Absorpce celé lokality je 288 / 12 = 24 jednotky měsíčně, na jeden projekt z toho vychází 24 / 6 = 4 jednotky měsíčně. Projekt s 52 byty se při tomto tempu vyprodává 52 / 4 = 13 měsíců. Rozdělte stejný výpočet podle dispozic a obrázek se změní: bylo-li z oněch 288 jednotek 180 malých bytů a 108 velkých, absorpce velkých vychází na 108 / 12 / 6 = 1,5 jednotky na projekt a měsíc. Dvacet velkých bytů v jednom domě tak potřebuje víc než rok samo o sobě.
Na co si dát pozor
Absorpce přenesená z jiné cenové hladiny je bezcenná. Číslo spočtené z projektů o 15 % levnějších popisuje jiný trh a jiného kupujícího; použité na vlastní ceník slíbí tempo, které nepřijde. Druhá past je ve zdroji dat. Absorpce počítaná z rezervací započítává i rezervace, které se později zruší, a proto může slibovat vyšší tempo než absorpce z podepsaných kupních smluv. Pro plánování vln berte smlouvy, pro operativní řízení rezervace, a ta dvě čísla nikdy nemíchejte v jedné tabulce.
Souvisí
Zdroje
1 zdroj · ověřeno k 28. 9. 2026Absorpce trhu není pojmem právních předpisů; v zákoně č. 89/2012 Sb. ani v zákoně č. 283/2021 Sb. se nevyskytuje
vlastní kontrola úplných textů obou předpisů, zakonyprolidi.cz/cs/2012-89 a zakonyprolidi.cz/cs/2021-283
ověřeno 28. 9. 2026