Rezervační poplatek
Také: rezervační záloha · blokovací poplatek · rezervační depozitum
Definice
Částka, kterou kupující skládá při podpisu rezervační smlouvy, má v zákoně tři možné povahy: zálohu na kupní cenu, smluvní pokutu, nebo závdavek. Označení v listině rozhoduje o tom, co se s penězi stane, když k prodeji nedojde.
Kde se s tím setkáte
V rezervační smlouvě v článku, který následuje hned za rezervační lhůtou. Hledejte v něm dvě věty. První říká, na co se poplatek započte, uzavře-li se kupní smlouva — typicky na kupní cenu, někdy na provizi zprostředkovatele. Druhá říká, co se s ním stane, když se nepodepíše. Jestliže druhá věta chybí, platí § 1807: co bylo dáno před uzavřením smlouvy, je záloha a vrací se. Jestliže tam stojí „propadá“, jde o smluvní pokutu a musí být navázána na konkrétní porušenou povinnost. Třetí variantu, závdavek podle § 1808, poznáte podle toho, že se peníze odevzdávají nejpozději při uzavření smlouvy a strana, která jej přijala, vydává při svém selhání dvojnásobek.
Příklad s čísly
Modelová kupní cena 9 500 000 Kč, rezervační poplatek 200 000 Kč, ujednaná provize 285 000 Kč. Je-li poplatek označen jako záloha na provizi a kupující je spotřebitel, nesmí podle § 19 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb. přesáhnout dvě třetiny provize, tedy 190 000 Kč. Poplatek 200 000 Kč by tuto hranici překročil o 10 000 Kč. Je-li tentýž poplatek označen jako záloha na kupní cenu, hranice se neuplatní a částka se při podpisu kupní smlouvy odečte od doplatku.
Na co si dát pozor
Poplatek označený jako smluvní pokuta nelze současně uplatnit vedle náhrady škody. Podle § 2050 platí, že je-li smluvní pokuta ujednána, právo na náhradu škody z téhož porušení věřiteli nenáleží. Prodávající, který si poplatek ponechá a k tomu požaduje ušlý zisk z odstoupení, žádá dvakrát totéž. Nepřiměřeně vysokou pokutu navíc může soud podle § 2051 na návrh snížit.
Souvisí
- B-01Rezervační smlouva
- B-02Rezervační poplatek
- B-03Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Má se za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha
§ 1807 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Věřitel může požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda
§ 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje
§ 2050 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit
§ 2051 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Závdavek se vyžaduje odevzdat nejpozději při uzavření smlouvy; nesplní-li se dluh z příčiny na straně toho, kdo jej dal, může si jej druhá strana ponechat
§ 1808 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize
§ 19 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2020-39
ověřeno 28. 9. 2026
Realitní zprostředkovatel není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy ani zprostředkování takové úschovy někým jiným než osobami vyjmenovanými v zákoně, mimo jiné notářem nebo advokátem
§ 4 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026