Likvidita nemovitosti
Také: prodejnost nemovitosti · obchodovatelnost · likvidita bytu
Definice
Dvě čísla dohromady popisují likviditu nemovitosti: doba, za kterou se prodá, a sleva, kterou si rychlost vyžádá. Jedno bez druhého neznamená nic.
Kde se s tím setkáte
Nikde v dokumentu — a to je na ní to podstatné. V nabídkovém listu, ve znaleckém posudku ani v ceníku projektu pro ni kolonka není. Projeví se až v okamžiku prodeje, a tehdy už se s ní nedá nic dělat. Zákonný pojem to není; zákon o oceňování majetku mluví o prodejnosti stavby jen jako o jednom z hledisek nákladového způsobu. Prakticky se likvidita odhaduje ze tří věcí: kolik srovnatelných jednotek je v téže lokalitě současně v nabídce, jak dlouho tam jsou a jak široký okruh kupujících ta dispozice osloví.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2 s čistým ročním výnosem 188 340 Kč. Ustoupí-li vlastník při prodeji modelově o 5 % z ceny 9 720 000 Kč, tedy o 486 000 Kč, zaplatí za rychlost 2,6 roku čistého výnosu. Protáhne-li se prodej modelově o půl roku bez nájemce, přibude 144 000 Kč neinkasovaného nájemného. Dohromady 630 000 Kč, tedy 3,3 roku čistého výnosu. Nízká likvidita se z celého držení bytu odečte jednorázově a až na konci, kdy už se jí nelze vyhnout.
Na co si dát pozor
Likvidita a cena za metr spolu nesouvisejí. Drahá adresa může mít úzký okruh kupujících a levná široký; rozhoduje, kolik lidí si daný byt dovede představit a kolik jich má na výběr jinde v téže ulici. Nejhůř se prodávají jednotky, které jsou v projektu ojedinělé: netypická dispozice, jediné přízemí s předzahrádkou, ustupující podlaží s cenou znatelně nad zbytkem domu. Při koupi se za tu ojedinělost platí příplatek a při prodeji se za ni platí podruhé.
Souvisí
Zdroje
3 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový výpočet: 9 720 000 × 0,05 = 486 000 Kč; 486 000 / 188 340 = 2,6 roku; 24 000 × 6 = 144 000 Kč; 486 000 + 144 000 = 630 000 Kč; 630 000 / 188 340 = 3,3 roku
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Čistý roční výnos modelového bytu 188 340 Kč, kupní cena 9 720 000 Kč, nájemné 24 000 Kč měsíčně
vlastní propočet v průvodci Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Pojem „likvidita“ se nevyskytuje v úplném textu zákona č. 151/1997 Sb. ani vyhlášky č. 441/2013 Sb.; zákon pracuje s prodejností stavby jako s hlediskem nákladového způsobu
§ 5 odst. 1 písm. b) zákona č. 151/1997 Sb., vlastní kontrola úplných textů
ověřeno 28. 9. 2026