Míra kapitalizace
Také: kapitalizační míra · cap rate · výnosové procento
Definice
Roční provozní výnos dělený cenou nemovitosti dává míru kapitalizace. Používá se obousměrně: buď se z ceny a výnosu spočítá, nebo se z ní a z výnosu odvodí hodnota.
Kde se s tím setkáte
V investičním posouzení jako vstup do výnosové metody a ve znaleckém posudku jako hodnota převzatá z přílohy č. 22 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Obě čísla se jmenují stejně a zaměnitelná nejsou. Vyhláška uvádí pevné sazby: 5,5 % u typových bytových domů, 4,5 % u netypových i u domů rodinných, 8 % u ostatních nemovitých věcí neuvedených jinde, s úpravou nejvýše o 0,5 %. Tržní míra se naproti tomu odvozuje ze skutečných obchodů s pronajatými jednotkami a s vyhláškou nemá společné nic než název. Ve vyhlášce je to vstup, který někdo předepsal; na trhu je to výsledek, který někdo zaplatil.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2, provozní výnos 217 320 Kč, kupní cena 9 720 000 Kč. Míra kapitalizace vychází na 2,24 %. Obráceně: kdo by od téhož bytu požadoval modelových 3,00 %, zaplatil by za něj 7 244 000 Kč. Rozdíl mezi 2,24 % a 3,00 % je v penězích 2 476 000 Kč a je to celá vyjednávací vzdálenost mezi kupujícím pro bydlení a kupujícím pro výnos. Desetina procentního bodu v míře přitom u tohoto bytu posune hodnotu o zhruba 250 000 Kč, takže se míra zaokrouhluje až na samém konci výpočtu.
Na co si dát pozor
Míra z vyhlášky se do tržního propočtu nedosazuje. Postup podle § 32 odst. 1 vyhlášky — roční nájemné snížené podle odstavce 5 o 40 %, tedy 172 800 Kč, dělené mírou 5,5 % a násobené stem — dává 3 141 818 Kč. Číslo je spočítané správně a k ceně bytu na Vinohradech nemá vztah, protože obě míry měří jiný trh a jiný čitatel. U jednotky navíc nemá co dělat vůbec: podle § 8 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. se cena jednotky zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem.
Souvisí
Zdroje
6 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Míra kapitalizace pro oceňování nemovitých věcí a majetkových práv výnosovým způsobem: bytové domy typové 5,5 %, bytové domy netypové 4,5 %, rodinné domy 4,5 %, ostatní nemovité věci neuvedené 8 %; míru lze v odůvodněných případech zvýšit až o 0,5 % a celková úprava činí nejvýše 0,5 %
příloha č. 22 vyhlášky č. 441/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-441
ověřeno 28. 9. 2026
Cena určená výnosovým způsobem se určí podle vzorce CV = N / p × 100, kde N je roční nájemné a p míra kapitalizace v procentech podle přílohy č. 22
§ 32 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Roční nájemné za celou stavbu se sníží o 40 %
§ 32 odst. 5 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem
§ 8 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1997-151
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 217 320 / 9 720 000 = 2,24 %; 217 320 / 0,03 = 7 244 000 Kč; 9 720 000 − 7 244 000 = 2 476 000 Kč; 288 000 × 0,60 = 172 800 Kč; 172 800 / 5,5 × 100 = 3 141 818 Kč
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Modelový výpočet citlivosti: 217 320 / 0,029 = 7 493 793 Kč; 7 493 793 − 7 244 000 = 249 793 Kč, tedy zhruba 250 000 Kč na desetinu procentního bodu
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026