Tržní hodnota
Také: market value · obecná hodnota · odhadovaná částka
Definice
Tržní hodnotou se podle § 2 odst. 4 zákona o oceňování majetku rozumí „odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni“.
Kde se s tím setkáte
Ve znaleckém posudku, ale jen výjimečně. Zákon ji v § 2 odst. 3 vyhrazuje pro odůvodněné případy, kdy nelze určit obvyklou cenu, a žádá, aby důvody pro její neurčení byly v ocenění uvedeny. Samotnou nemožnost určit obvyklou cenu je navíc podle § 1a odst. 4 oceňovací vyhlášky nutné doložit včetně postupů, které znalec provedl, a jejich výsledků. Postup popisuje § 1b vyhlášky: tržní hodnota se určuje zpravidla výběrem z více způsobů oceňování — porovnávacího, výnosového nebo nákladového — a zohledňuje tržní rizika i předpokládaný vývoj místního trhu.
Příklad s čísly
Modelový menší bytový dům se čtyřmi byty, u něhož se nepodařilo sestavit soubor srovnatelných sjednaných cen. Znalec použije tři způsoby a jejich výsledky zváží. Porovnávací dá 24 500 000 Kč, výnosový 21 800 000 Kč, nákladový 27 100 000 Kč. Při modelových vahách 0,5, 0,3 a 0,2 — vyhláška žádné nepředepisuje — vychází tržní hodnota 24 210 000 Kč. Rozpětí mezi nejnižším a nejvyšším výsledkem je 5 300 000 Kč, tedy 21,9 % výsledné hodnoty — a právě proto musí být podle § 1b odst. 3 z posudku zřejmé, jak se s ním znalec vypořádal.
Na co si dát pozor
Tržní hodnota a obvyklá cena nejsou synonyma a nelze je zaměňovat podle chuti. Posudek, který mluví o tržní hodnotě, aniž uvede, proč obvyklou cenu určit nešlo, postrádá náležitost, kterou žádá § 2 odst. 3 zákona. Konkrétní musí být i nejvyšší a nejlepší využití podle § 1b odst. 2: ke dni ocenění možné, fyzicky dosažitelné, právně přípustné a ekonomicky proveditelné, ne jen představa, co by s nemovitostí šlo dělat.
Souvisí
Zdroje
8 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v obchodním styku v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni
§ 2 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1997-151
ověřeno 28. 9. 2026
V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou; důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny
§ 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Nemožnost určení obvyklé ceny je nutné doložit, zejména uvést postupy, které byly pro zjištění realizovaných cen obdobných předmětů provedeny, a jejich výsledky
§ 1a odst. 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-441
ověřeno 28. 9. 2026
Tržní hodnota se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, zejména porovnávacího, výnosového nebo nákladového, se zohledněním tržních rizik a předpokládaného vývoje trhu
§ 1b odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Při určení tržní hodnoty se přihlíží k nejvyššímu a nejlepšímu využití, které je ke dni ocenění možné, fyzicky dosažitelné, právně přípustné a ekonomicky proveditelné
§ 1b odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Údaje použité pro určení tržní hodnoty musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování včetně použití jednotlivých způsobů oceňování musí být z ocenění zřejmý a doložený
§ 1b odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 0,5 × 24 500 000 + 0,3 × 21 800 000 + 0,2 × 27 100 000 = 24 210 000 Kč; rozpětí 27 100 000 − 21 800 000 = 5 300 000 Kč, tj. 21,9 % z 24 210 000 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026
Vyhláška vah mezi výsledky jednotlivých způsobů oceňování nestanoví; žádá jen výběr způsobů a zřejmý a doložený postup
§ 1b odst. 1 a 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026