Čistý výnos
Také: čistý výnos z pronájmu · net yield · rentabilita bytu
Definice
Čistý výnos je to, co z nájemného zbude po všech provozních odečtech a po dani z příjmu, vydělené vstupní investicí. Je to jediné číslo z celé řady, které vlastníkovi opravdu zůstane.
Kde se s tím setkáte
V propočtu, který k pronajímané jednotce dostanete před koupí, a v ročním přehledu hospodaření bytu. V žádném úředním dokumentu naopak není: daňové přiznání pracuje s daňovým základem, ne s výnosem, a v nájemní smlouvě ani ve vyúčtování služeb se ten pojem neobjeví. Je to obchodní úzus, ne zákonný pojem, a právě proto se počítá pokaždé trochu jinak. Poctivá verze uvádí u čísla jmenovatel a seznam odečtů. Bez nich se dvě čísla porovnat nedají.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2. Roční nájemné 288 000 Kč, po odečtení neobsazenosti inkasovaných 276 000 Kč. Příspěvek na správu domu 25 920 Kč, daň z nemovitých věcí 1 560 Kč (podlahová plocha 54 m² × 1,22, zaokrouhleno nahoru 66 m²; sazba 3,50 Kč za m² krát 4,5; inflační koeficient 1,0; místní koeficient 1,5), pojištění 3 600 Kč, zprostředkování nájmu 9 600 Kč a opravy 18 000 Kč snižují částku na provozní výnos 217 320 Kč. Daň z příjmu při paušálních výdajích ubere 28 980 Kč a zbývá čistý roční výnos 188 340 Kč. Proti vstupní investici 9 927 000 Kč to je 1,90 %, zatímco hrubý výnos téhož bytu je 2,96 %. Vlastníkovi zůstává 64 % hrubého čísla.
Na co si dát pozor
Čistý výnos závisí na zvolené daňové metodě víc než na vyjednané ceně. Týž byt vychází při paušálních výdajích na 1,90 %, ale při skutečných výdajích včetně odpisu je v modelu od druhého roku odpisování daň nulová, čistý výnos se rovná provoznímu a činí 2,19 %. Rozdíl 0,29 procentního bodu je na výnosu kolem dvou procent zhruba sedmina výsledku. K číslu proto vždy patří, kterou daňovou cestou vzniklo — a protože volba mezi paušálem a odpisem ovlivní i zdanění budoucího prodeje, je to rozhodnutí o délce držby, ne o jednom zdaňovacím období.
Souvisí
Zdroje
13 zdrojů · ověřeno k 1. 10. 2026Modelový propočet: 288 000 − 12 000 = 276 000 Kč; 276 000 − 25 920 − 1 560 − 3 600 − 9 600 − 18 000 = 217 320 Kč; 217 320 − 28 980 = 188 340 Kč; 188 340 / 9 927 000 = 1,90 %; 1,90 / 2,96 = 64 %
vlastní propočet v průvodci Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Při skutečných výdajích s odpisem vychází daň nulová a čistý výnos modelového bytu 217 320 / 9 927 000 = 2,19 %, tedy o 0,29 procentního bodu výš než 1,90 %
tabulka citlivosti v průvodci Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů jsou příjmy z nájmu; základem daně jsou příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení
§ 9 odst. 1 písm. a) a odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-586
ověřeno 1. 10. 2026
Neuplatní-li poplatník skutečné výdaje, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů, nejvýše do částky 600 000 Kč
§ 9 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026
Sazba daně činí 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy
§ 16 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026
Modelová daň při paušálních výdajích: 276 000 × 0,70 = 193 200 Kč; 193 200 × 0,15 = 28 980 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026
Jednotky jsou v odpisové skupině 5 s dobou odpisování 30 let; roční odpisová sazba při rovnoměrném odpisování činí 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech
příloha č. 1 položka 5-39, § 30 odst. 1 a § 31 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026
Modelový odpis: vstupní cena bez modelového podílu pozemku 8 % je 9 720 000 × 0,92 = 8 942 400 Kč; odpis od druhého roku 8 942 400 × 0,034 = 304 042 Kč; 276 000 − 58 680 − 304 042 < 0, daň 0 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026
U hmotného majetku odpisovaného podle § 26 a násl., který sloužil k nájmu, je výdajem při prodeji zůstatková cena
§ 10 odst. 5 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026
Daň ze staveb a jednotek u bytu v bytovém domě, jehož součástí je podíl na pozemku: podlahová plocha × 1,22 zaokrouhlená na celé m² nahoru, sazba 3,50 Kč/m² násobená v Praze koeficientem 4,5, poté inflační a místní koeficient, vždy zaokrouhleno na celé koruny nahoru; podíl na pozemku, který je součástí jednotky, není předmětem daně z pozemků
§ 2 odst. 2 písm. e), § 10 odst. 3, § 11 odst. 1 písm. j) a odst. 4 písm. g) a § 11d zákona č. 338/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-338
ověřeno 1. 10. 2026
Pro rok 2026 má Praha 2 koeficient 4,5 (příloha č. 1) a vlastní místní koeficient nemá (příloha č. 2), platí proto místní koeficient pro obec 1,5; místní koeficienty pro skupiny se na ostatní zdanitelné jednotky nevztahují
§ 2, § 3 odst. 2, § 4 a § 5 obecně závazné vyhlášky hl. m. Prahy č. 11/2024 ve znění vyhlášky č. 12/2025, účinné od 1. 1. 2026, sbirkapp.gov.cz/detail/SPPGSHO2FHERZ7TG a sbirkapp.gov.cz/detail/SPPBD7EKOURUFATM
ověřeno 1. 10. 2026
Inflační koeficient pro rok 2026 činí 1,0
§ 11f zákona č. 338/1992 Sb.; Ministerstvo financí, zpráva ze 14. 7. 2025, mf.gov.cz/cs/dane-a-ucetnictvi/dane/…
ověřeno 1. 10. 2026
Modelová daň z nemovitých věcí za rok 2026, byt 54 m² v Praze 2 – Vinohradech s podílem na pozemku: 54 × 1,22 = 65,88, zaokrouhleno 66 m²; 3,50 × 4,5 = 15,75 Kč/m²; 66 × 15,75 = 1 039,50, zaokrouhleno 1 040 Kč; 1 040 × 1,0 × 1,5 = 1 560 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026