Medián ceny
Také: střední hodnota · prostřední cena · medián ceny za metr
Definice
Seřaďte ceny od nejnižší po nejvyšší a vezměte tu uprostřed: to je medián. Na rozdíl od průměru s ním nepohne jeden mimořádně drahý byt — a stejně jako průměr nemá v žádném předpise definici.
Kde se s tím setkáte
V přehledech trhu, v takzvaných cenových mapách realitních portálů a v rozborové části znaleckého posudku, kde si znalec sestavuje soubor srovnávacích cen. Oceňovací vyhláška slovo medián nepoužívá ani jednou. Místo něj ukládá v § 1a odst. 2 písm. e) provést analýzu souboru upravených cen včetně zdůvodněného případného vyloučení odlehlých údajů. S odlehlou hodnotou se tedy vypořádává vyřazením, které musí obstát, ne tím, že se schová za prostřední hodnotu. Soubor má přitom podle písmene a) téhož odstavce čítat nejméně tři obdobné předměty.
Příklad s čísly
Sedm realizovaných cen za metr čtvereční v jednom modelovém souboru: 121 000, 134 000, 141 000, 148 000, 152 000, 159 000 a 268 000 Kč. Uprostřed stojí 148 000 Kč, a to je medián. Průměr téhož souboru vychází na 160 429 Kč, tedy o 12 429 Kč a o 8,4 % výš. Rozdíl způsobila jediná položka: mezonet s terasou za 268 000 Kč/m². Medián ji unese, průměr ne.
Na co si dát pozor
Medián spočtený z malého souboru je křehký. U sedmi položek jím pohne každá osmá, která přibude, a u tří položek je medián prostě prostřední cena — vypovídá o ní samé, ne o trhu. Ptejte se proto vždy na dvě věci najednou: z kolika obchodů je číslo spočítané a jsou-li to ceny nabídkové, nebo sjednané. Bez obojího je medián jen číslo bez základny. U sudého počtu položek se navíc medián počítá jako průměr dvou prostředních hodnot a může tak spadnout mezi dvě ceny, které v souboru vůbec nejsou.
Souvisí
Zdroje
3 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Postup určení obvyklé ceny zahrnuje výběr údajů nejméně od 3 obdobných předmětů
§ 1a odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 441/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-441
ověřeno 28. 9. 2026
Postup zahrnuje výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen včetně zdůvodněného případného vyloučení odlehlých údajů
§ 1a odst. 2 písm. e) vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: soubor 121 000; 134 000; 141 000; 148 000; 152 000; 159 000; 268 000 Kč/m²; medián 148 000; průměr 1 123 000 / 7 = 160 429 Kč/m²; rozdíl 12 429 Kč/m², tj. 8,4 %
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026