Průměrná cena
Také: aritmetický průměr · průměrná cena za metr · vážený průměr
Definice
Sečtěte ceny a vydělte je počtem — vyjde průměr. Sčítají-li se jednotkové ceny bytů různé velikosti, je výsledek zkreslený, protože každý byt váží stejně bez ohledu na plochu.
Kde se s tím setkáte
V přehledech trhu, v prezentaci developerského projektu a v ceníku, kde se průměrná cena za metr uvádí za celý dům. Právě tam se rozcházejí dva výpočty: prostý průměr sečte jednotkové ceny všech bytů a vydělí je počtem bytů, vážený průměr vydělí celkový objem ceníku celkovou plochou. Objeví se i v prodejní zprávě, kde se průměrná dosažená cena porovnává s průměrnou cenou ceníkovou. Zákon o oceňování majetku ani oceňovací vyhláška průměrnou cenu jako tržní ukazatel nedefinují. Vyhláška mluví v § 1a odst. 2 písm. e) obecně o analýze souboru upravených cen a volbu postupu nechává na zpracovateli, který ji musí odůvodnit a podle odstavce 3 doložit kontrolovatelnými údaji.
Příklad s čísly
Modelový ceník o 48 bytech: 20 jednotek 1+kk po 34 m² za 6 120 000 Kč, 20 jednotek 2+kk po 55 m² za 9 350 000 Kč a 8 jednotek 4+kk po 110 m² za 17 600 000 Kč. Prostý průměr jednotkových cen dá 172 500 Kč/m². Vážený průměr, tedy 450 200 000 Kč dělených 2 660 m², dá 169 248 Kč/m². Rozdíl 3 252 Kč na metru je na celém projektu 8 650 320 Kč.
Na co si dát pozor
Malé byty mívají vyšší cenu za metr než velké, takže prostý průměr táhne číslo nahoru vždy, když je v projektu hodně garsonier. Než průměrnou cenu za metr převezmete, zeptejte se, čím je vážená. Nezazní-li odpověď, spočítejte si ji sami: objem ceníku dělený součtem ploch je jediná verze, kterou lze zpětně zkontrolovat. Táž past čeká v přehledech za celé město: průměr sestavený z projektů s převahou malých jednotek vyjde výš než trh, který popisuje.
Souvisí
Zdroje
3 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Postup určení obvyklé ceny zahrnuje výběr, odůvodnění a provedení analýzy s vyhodnocením souboru upravených cen
§ 1a odst. 2 písm. e) vyhlášky č. 441/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-441
ověřeno 28. 9. 2026
Údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený
§ 1a odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový ceník: 20 × 6 120 000 + 20 × 9 350 000 + 8 × 17 600 000 = 450 200 000 Kč; plocha 20 × 34 + 20 × 55 + 8 × 110 = 2 660 m²; vážený průměr 169 248 Kč/m²; prostý průměr (20 × 180 000 + 20 × 170 000 + 8 × 160 000) / 48 = 172 500 Kč/m²; rozdíl 3 252 Kč/m² a 8 650 320 Kč na projektu
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026