Due diligence
Také: prověrka před koupí · právní prověrka · hloubková prověrka
Definice
Due diligence znamená prověrku nemovitosti provedenou dřív, než se podepíše — právní, technickou a ekonomickou. Anglický název je v českém obchodě vžitý, zákonný pojem to není.
Kde se s tím setkáte
U výpisu z katastru nemovitostí, ne u bezplatného nahlížení, ze kterého listina nevznikne. List vlastnictví se podle § 23 odst. 2 katastrální vyhlášky člení na části A, B, B1, C, D, E a F a čte se odzadu. Část D nese plomby a poznámky a rozhoduje o tom, jestli má smysl číst zbytek. Část C obsahuje věcná práva k věci cizí, která nemovitost zatěžují: zástavní právo, služebnosti, zákaz zcizení, exekuční příkaz, předkupní právo. Část B je předmět těch práv i s podílem na společných částech, část E nabývací tituly, které na sebe mají navazovat, a vlastník v části A přijde na řadu poslední. U bytu se čtou listy dva — podle § 23a vyhlášky se pro bytové spoluvlastnictví zakládá samostatný list pro nemovitost s vymezenými jednotkami a samostatný pro jednotky.
Příklad s čísly
Modelový výpis pražského bytu. V části C stojí zástavní právo k jistině 4 200 000 Kč, zatímco k doplacení zbývá 1 650 000 Kč; rozdíl 2 550 000 Kč z listu nevyčtete a doloží ho jen vyčíslení zůstatku a souhlas zástavního věřitele s výmazem. V části B je podíl na společných částech 6 480/248 900. Podíl se podle § 1161 občanského zákoníku řídí poměrem podlahových ploch, neurčí-li se jinak; v modelu odpovídá čitatel podlahové ploše v setinách metru čtverečního, tedy 64,80 m², zatímco inzerát uvádí 74 m². Těch 9,20 m² je při 180 000 Kč za metr 1 656 000 Kč ceny za plochu, která ve zlomku není. Výpis stojí 100 Kč a bere se třikrát.
Na co si dát pozor
Datum a čas pořízení výpisu. Podle § 984 odst. 1 občanského zákoníku svědčí zapsaný stav ve prospěch toho, kdo nabyl věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby oprávněné podle zápisu, a dobrá víra se posuzuje k době právního jednání; vzniká-li právo až zápisem, pak k době podání návrhu. Výpis stažený tři týdny před podpisem tedy ke dni podpisu nedokládá nic. A výpis, který pošle protistrana, je informace o tom, co protistrana ví, ne podklad.
Souvisí
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026List vlastnictví se člení na části A, B, B1, C, D, E a F; v části B jsou nemovitosti a plomby vyznačené písmenem „P“, v části C věcná práva k věci cizí zatěžující nemovitosti z části B, v části D plomby a poznámky, v části E listiny, které byly podkladem k zápisu vzniku nebo změny práva z části A
§ 23 odst. 2 vyhlášky č. 357/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-357
ověřeno 28. 9. 2026
Pro bytové spoluvlastnictví se zakládá samostatný list vlastnictví pro nemovitost s vymezenými jednotkami a současně samostatné listy vlastnictví pro jednotky
§ 23a odst. 1 vyhlášky č. 357/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Není-li zapsaný stav v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu; dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo, vzniká-li však věcné právo až zápisem, pak k době podání návrhu na zápis
§ 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Výpis z katastru nemovitostí přes dálkový přístup 100 Kč za jeden list vlastnictví (položka 4001 ceníku, PDF i HTML shodně)
ČÚZK, cuzk.gov.cz/Aplikace-DP-do-KN/…
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 4 200 000 − 1 650 000 = 2 550 000 Kč; čitatel 6 480 odpovídá 64,80 m²; 74 − 64,80 = 9,20 m²; 9,20 × 180 000 = 1 656 000 Kč; 3 × 100 = 300 Kč
vlastní výpočet nad modelovým listem vlastnictví z průvodce Katastr nemovitostí: co si ověřit před koupí
ověřeno 28. 9. 2026
Pojem „due diligence“ se v úplném textu zákona č. 89/2012 Sb. nevyskytuje
vlastní kontrola úplného textu
ověřeno 28. 9. 2026
Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě
§ 1161 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026