Provozní náklady
Také: provozní výdaje · náklady vlastníka · opex
Definice
Mezi hrubým a čistým výnosem stojí provozní náklady — všechno, co vlastník za rok vydá, aby jednotku udržel pronajímatelnou. Zálohy na služby mezi ně nepatří, protože se vyúčtují a nese je nájemce.
Kde se s tím setkáte
Ve vyhodnocení investice jako blok řádků pod nájemným. Konkrétní čísla se berou ze dvou dokumentů: z předpisu plateb od správce domu a z posledního vyúčtování služeb. Předpis se čte po řádcích a třídí na dvě hromádky — co se podle § 1181 občanského zákoníku vyúčtuje, a co podle § 1180 zůstává domu a nese to vlastník. Jde o tržní a účetní úzus, ne o zákonnou kategorii; žádný předpis neříká, co do provozních nákladů patří a co ne.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2, inkasované nájemné 276 000 Kč ročně. Příspěvek na správu domu a pozemku 25 920 Kč, daň z nemovitých věcí 1 560 Kč (podlahová plocha 54 m² × 1,22, zaokrouhleno nahoru 66 m²; sazba 3,50 Kč za m² krát 4,5; inflační koeficient 1,0; místní koeficient 1,5), pojištění jednotky a odpovědnosti 3 600 Kč, zprostředkování nájmu rozpuštěné na dva a půl roku 9 600 Kč a obnova vybavení 18 000 Kč. Dohromady 58 680 Kč, tedy 21 % inkasovaného nájemného. Největší položka není daň, ale příspěvek na správu domu.
Na co si dát pozor
Dvě z pěti položek nemají fakturu, a právě proto z tabulek mizí. Obnova vybavení uvnitř bytu — baterie, myčka, podlaha v předsíni, výmalba při výměně nájemce — ve fondu oprav není, protože fond kryje společné části domu, ne to, co je za dveřmi jednotky. U bytu vybaveného za 180 000 Kč znamená 18 000 Kč ročně obnovu jednou za deset let. Kdo tenhle řádek vynechá, počítá s bytem, který se neopotřebovává.
Souvisí
- E-25Obsazenost
- E-26Neobsazenost
- E-27Provozní náklady
- E-28Rezerva na opravy
- E-29Due diligence
Zdroje
8 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový součet: 25 920 + 1 560 + 3 600 + 9 600 + 18 000 = 58 680 Kč ročně; 58 680 / 276 000 = 21 % inkasovaného nájemného
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Modelová obnova vybavení: 180 000 / 10 = 18 000 Kč ročně
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026
Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak
§ 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu je osoba odpovědná za správu domu včas vyúčtovala
§ 1181 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Daň ze staveb a jednotek u bytu v bytovém domě, jehož součástí je podíl na pozemku: podlahová plocha × 1,22 zaokrouhlená na celé m² nahoru, sazba 3,50 Kč/m² násobená v Praze koeficientem 4,5, poté inflační a místní koeficient, vždy zaokrouhleno na celé koruny nahoru; podíl na pozemku, který je součástí jednotky, není předmětem daně z pozemků
§ 2 odst. 2 písm. e), § 10 odst. 3, § 11 odst. 1 písm. j) a odst. 4 písm. g) a § 11d zákona č. 338/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-338
ověřeno 1. 10. 2026
Pro rok 2026 má Praha 2 koeficient 4,5 (příloha č. 1) a vlastní místní koeficient nemá (příloha č. 2), platí proto místní koeficient pro obec 1,5; místní koeficienty pro skupiny se na ostatní zdanitelné jednotky nevztahují
§ 2, § 3 odst. 2, § 4 a § 5 obecně závazné vyhlášky hl. m. Prahy č. 11/2024 ve znění vyhlášky č. 12/2025, účinné od 1. 1. 2026, sbirkapp.gov.cz/detail/SPPGSHO2FHERZ7TG a sbirkapp.gov.cz/detail/SPPBD7EKOURUFATM
ověřeno 1. 10. 2026
Inflační koeficient pro rok 2026 činí 1,0
§ 11f zákona č. 338/1992 Sb.; Ministerstvo financí, zpráva ze 14. 7. 2025, mf.gov.cz/cs/dane-a-ucetnictvi/dane/…
ověřeno 1. 10. 2026
Modelová daň z nemovitých věcí za rok 2026, byt 54 m² v Praze 2 – Vinohradech s podílem na pozemku: 54 × 1,22 = 65,88, zaokrouhleno 66 m²; 3,50 × 4,5 = 15,75 Kč/m²; 66 × 15,75 = 1 039,50, zaokrouhleno 1 040 Kč; 1 040 × 1,0 × 1,5 = 1 560 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026