Obsazenost
Také: míra obsazenosti · occupancy · vytíženost jednotky
Definice
Obsazenost se počítá jako podíl doby, po kterou byla jednotka skutečně pronajatá, na době, po kterou pronajatá být mohla. Vyjadřuje se v procentech za rok.
Kde se s tím setkáte
V měsíčním přehledu od správce nájmu, ve vyhodnocení investice jako vstup pro řádek neobsazenosti a v nájemním modelu developerského projektu, který počítá s jednotkami určenými k pronájmu. Ani tady nejde o zákonný pojem: obsazenost je provozní úzus převzatý z hotelového a kancelářského trhu, kde se měří na stovkách jednotek. U jediného bytu ztrácí statistický smysl a zbývá z ní prostý poměr dvou čísel, který má cenu jen tehdy, je-li poctivě vymezen jmenovatel. U portfolia jednotek naopak dává smysl i obsazenost vážená nájemným, protože prázdný velký byt stojí víc než prázdná garsoniéra.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk s nájemným 24 000 Kč měsíčně. Stojí-li mezi dvěma nájemci půl měsíce prázdný, je obsazenost 11,5 z 12 měsíců, tedy 95,8 %, a inkasované nájemné 276 000 Kč místo 288 000 Kč. Při výměně nájemce každý rok a jednom prázdném měsíci klesne obsazenost na 91,7 % a nájemné na 264 000 Kč. Rozdíl mezi oběma scénáři je 12 000 Kč ročně, tedy polovina jednoho měsíčního nájemného.
Na co si dát pozor
Jmenovatel. Vyřadí-li se z něj doba, kdy byt procházel rekonstrukcí nebo kdy se čekalo na nájemce za vyšší cenu, vyjde obsazenost blízko sta procent u jednotky, která vydělávala devět měsíců z dvanácti. Kontrola je krátká a vede přes peníze, ne přes procenta: inkasované nájemné za rok dělené měsíčním nájemným dává počet skutečně zaplacených měsíců. Nesedí-li s deklarovanou obsazeností, je chyba ve jmenovateli, ne v zaokrouhlení.
Souvisí
Zdroje
2 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový výpočet: 11,5 / 12 = 95,8 % a 24 000 × 11,5 = 276 000 Kč; 11 / 12 = 91,7 % a 24 000 × 11 = 264 000 Kč; rozdíl 276 000 − 264 000 = 12 000 Kč, tedy polovina měsíčního nájemného
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 28. 9. 2026
Pojem „obsazenost“ se v úplném textu zákona č. 89/2012 Sb. nevyskytuje
vlastní kontrola úplného textu
ověřeno 28. 9. 2026