Neobsazenost
Také: míra neobsazenosti · prázdné měsíce · vacancy
Definice
Prázdné měsíce mezi dvěma nájemci vstupují do výpočtu výnosu pod jménem neobsazenost. Doplňují obsazenost do sta procent a v tabulce stojí jako první odečet, hned pod ročním nájemným.
Kde se s tím setkáte
Ve vyhodnocení investice jako samostatný řádek mezi nájemným a provozními náklady. V nájemní smlouvě ji nenajdete a faktura na ni nepřijde — a právě proto z propočtů vypadává častěji než kterákoli jiná položka. Zákonný pojem to není; je to odhad, kterým se model přiznává k tomu, že jednotka občas stojí prázdná. Mezi odchodem nájemce, úklidem, drobnou opravou a nástupem dalšího vždy nějaký čas uplyne; model níže s ním počítá jako s půl měsícem ročně.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk, roční nájemné 288 000 Kč, vstupní investice 9 927 000 Kč. Půl měsíce prázdna ročně znamená 12 000 Kč, tedy 4,2 % ročního nájemného; hrubý výnos ze vstupní investice klesne z 2,90 % na 2,78 %. Při výměně nájemce každý rok a jednom prázdném měsíci je odečet dvojnásobný, 24 000 Kč, a výnos spadne na 2,66 %. Dvanáct setin procentního bodu mezi oběma scénáři, které se liší jedinou věcí — tím, jak dlouho nájemce vydrží.
Na co si dát pozor
Neobsazenost se nikdy nemění sama. Odejde-li nájemce dřív, změní se v tabulce dva řádky najednou: chybí nájemné a zároveň se odměna za zprostředkování nového nájmu rozpouští do kratší doby, takže roční odečet za ni stoupne. U modelového bytu to mezi nájemcem na dva a půl roku a nájemcem na rok dělá pokles čistého výnosu z 1,90 % na 1,64 %. Čtvrt procentního bodu, o kterém rozhodne někdo jiný než vlastník.
Souvisí
Zdroje
4 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový výpočet: 12 000 / 288 000 = 4,2 %; 276 000 / 9 927 000 = 2,78 % proti 288 000 / 9 927 000 = 2,90 %; 264 000 / 9 927 000 = 2,66 %
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 28. 9. 2026
Pojem „neobsazenost“ se v úplném textu zákona č. 89/2012 Sb. nevyskytuje
vlastní kontrola úplného textu
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet při výměně nájemce každý rok: 264 000 − 25 920 − 1 560 − 3 600 − 24 000 − 18 000 = 190 920 Kč; daň 264 000 × 0,70 × 0,15 = 27 720 Kč; (190 920 − 27 720) / 9 927 000 = 1,64 %
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026
Modelová daň z nemovitých věcí za rok 2026, byt 54 m² v Praze 2 – Vinohradech s podílem na pozemku: 54 × 1,22 = 65,88, zaokrouhleno 66 m²; 3,50 × 4,5 = 15,75 Kč/m²; 66 × 15,75 = 1 039,50, zaokrouhleno 1 040 Kč; 1 040 × 1,0 × 1,5 = 1 560 Kč
vlastní výpočet podle § 10 odst. 3, § 11 odst. 1 písm. j) a odst. 4 písm. g) a § 11d zákona č. 338/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-338, příloh č. 1 a 2 a § 4 obecně závazné vyhlášky hl. m. Prahy č. 11/2024 ve znění vyhlášky č. 12/2025, sbirkapp.gov.cz/detail/SPPBD7EKOURUFATM, a inflačního koeficientu 1,0 pro rok 2026 podle Ministerstva financí, mf.gov.cz/cs/dane-a-ucetnictvi/dane/…
ověřeno 1. 10. 2026