Výnos z pronájmu v Praze: jak se počítá čistý výnos
Výnos z pronájmu bytu vychází u modelového bytu 2+kk na Vinohradech na 2,96 % hrubého a na 1,90 % čistého — z každé koruny, kterou nájemce pošle, zůstane vlastníkovi zhruba šedesát čtyři haléřů. Rozdíl mezi oběma čísly není chyba ve výpočtu, je to šest provozních odečtů a jedna daň. Níž je každý z nich pojmenovaný a na konci je celý výpočet vypsaný řádek po řádku.
Hrubý výnos: číslo, které svede z cesty
Hrubý výnos je roční nájemné dělené kupní cenou. U našeho modelu 288 000 Kč dělených 9 720 000 Kč, tedy 2,96 %. Spočítá se za deset vteřin, a právě proto se objevuje v inzerátech.
Má dvě vady a obě jsou strukturální. První je v čitateli. Nájemce posílá jednu částku, ale v nájemní smlouvě jsou dvě: nájemné a zálohy na služby. Zálohy na teplo, vodu, společnou elektřinu a provoz výtahu vámi jen projdou k dodavateli a jednou ročně se vyúčtují — do výnosu nepatří ani korunou. Do čitatele patří výhradně částka na řádku „nájemné“ v nájemní smlouvě, nikdy součet z výpisu z účtu.
Druhá vada je ve jmenovateli. Kupní cena není to, co jste do bytu vložili.
Vstupní investice není kupní cena
Ke kupní ceně 9 720 000 Kč se přičítá správní poplatek za návrh na vklad do katastru, tedy 2 000 Kč při listinném podání (položka 120 sazebníku zákona č. 634/2004 Sb.; přes portál katastru se podle § 9 snižuje o 20 %). Dále smluvní dokumentace a advokátní úschova kupní ceny; jejich cena se sjednává individuálně, v modelu počítáme 25 000 Kč. A vybavení, bez kterého byt nepronajmete za cenu, se kterou v tabulce počítáte: spotřebiče, úložné prostory, světla, výmalba — v modelu 180 000 Kč.
Odměnu za zastoupení kupující neplatí, u prodeje ji hradí vlastník. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, s tou se už nepočítá.
Vstupní investice je tedy 9 927 000 Kč, o 207 000 Kč víc než kupní cena. Už jen tím spadne hrubý výnos z 2,96 % na 2,90 %, a přitom jsme ještě neodečetli jedinou provozní položku.
Jestli je 180 000 Kč za metr u téhle adresy správné číslo, je samostatná otázka, na kterou odpovídá jak se určuje cena nemovitosti. Pro výnos stačí, aby čitatel i jmenovatel pocházely z jednoho trhu a jednoho okamžiku. Model počítá s Vinohrady jako s adresou nad pražským průměrem, a to je na tomhle výpočtu vidět.
Šest provozních odečtů mezi hrubým a čistým
Neobsazenost
Byt mezi nájemníky nevydělává. Mezi odchodem, úklidem, drobnou opravou a nástupem dalšího nájemce uplyne vždy nějaký čas, i když se výměna připravuje předem. V modelu počítáme půl měsíce ročně, tedy 12 000 Kč, což odpovídá výměně nájemce zhruba jednou za dva a půl roku. Kdo tuhle položku vynechá, počítá s bytem, který stojí prázdný nikdy.
Příspěvek na správu domu a pozemku
V předpisu záloh, tedy v dokumentu, kterým společenství vlastníků rozepisuje měsíční platby, jsou dvě skupiny řádků. Zálohy na služby se jednou ročně vyúčtují. Příspěvek na správu domu a pozemku, v běžné řeči fond oprav, se takto nevyúčtovává a nese ho vlastník, ne nájemce. Jeho celkovou výši schvaluje shromáždění vlastníků, takže se dům od domu liší; v modelu 40 Kč za m² měsíčně, tedy 2 160 Kč měsíčně a 25 920 Kč ročně. Je to největší provozní odečet celé tabulky; vyšší je už jen daň z příjmu, a ta se počítá jinak.
Daň z nemovitých věcí
Počítá se z upravené podlahové plochy: výměra krát 1,22, je-li jednotka v bytovém domě a patří-li k ní podíl na pozemku, jinak krát 1,20. U modelových 54 m² s podílem na pozemku to dělá 65,88 m², zaokrouhleno nahoru 66 m². Sazba u bytové jednotky 3,50 Kč za m² se v Praze 2 násobí koeficientem 4,5, daň pak inflačním koeficientem 1,0 pro rok 2026 a místním koeficientem 1,5; vychází 1 560 Kč ročně. Přiznání se podává do 31. ledna zdaňovacího období — kdo koupí v roce 2026, podává přiznání na rok 2027.
Pojištění
Budovu pojišťuje společenství vlastníků z příspěvku na správu, takže ji neplatíte podruhé. Platíte pojištění jednotky a odpovědnosti z jejího vlastnictví, v modelu 3 600 Kč ročně. Jedna věc se v pojistné smlouvě prověřuje konkrétně: jestli je pojištěný byt užívaný k pronájmu. Smlouva může být psaná na trvale obývanou domácnost a plnění se pak může krátit.
Zprostředkování nájmu
Naše odměna za pronájem je jeden měsíční nájem a hradí ji vlastník, tedy 24 000 Kč. Do ročního výnosu se rozpouští podle toho, jak dlouho nájemce vydrží: při výměně jednou za dva a půl roku 9 600 Kč ročně, při výměně každý rok celých 24 000 Kč. Je to jediný řádek tabulky, na kterém stojíme my sami, a schválně ho neschováváme do jiné položky.
Opravy a obnova vybavení
Konstrukce domu je ve fondu oprav. To, co je uvnitř bytu, v něm není: baterie, myčka, podlaha v předsíni, výmalba při výměně nájemce. Modelujeme 18 000 Kč ročně, což jsou tři čtvrtiny měsíčního nájmu. U bytu vybaveného za 180 000 Kč to znamená, že vybavení obnovíte jednou za deset let. Je to úvaha realistická, ne velkorysá.
Daň z příjmu z nájmu: paušál, nebo skutečné výdaje s odpisem
Nájem fyzické osoby se daní podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. Vedou k tomu dvě cesty a mezi jejich výsledky je u tohoto bytu propast.
Paušál. Odečtete 30 % z příjmů, nejvýš 600 000 Kč, a zbytek zdaníte sazbou 15 % (u části celkového základu daně nad 36násobkem průměrné mzdy 23 %). Z inkasovaných 276 000 Kč je základ 193 200 Kč a daň 28 980 Kč. Žádná evidence nákladů, žádné doklady, žádná diskuse.
Skutečné výdaje. Odečtete, co jste opravdu zaplatili, tedy 58 680 Kč z předchozího oddílu, a k tomu odpis. Byt patří do páté odpisové skupiny, odpisuje se 30 let, v prvním roce 1,4 % a dál 3,4 % vstupní ceny. Ze vstupní ceny se přitom vyčlení hodnota podílu na pozemku, ta se neodpisuje — v modelu počítáme 8 %. I po tomhle vyčlenění vychází od druhého roku odpis přes 300 000 Kč ročně, tedy víc než celý roční nájem. Daňový základ je pak nula a vzniká daňová ztráta.
Rozdíl mezi oběma cestami je 28 980 Kč ročně, což je 0,29 procentního bodu čistého výnosu. Na výnosu kolem dvou procent to není detail, to je patnáct procent výsledku.
Má to druhou stranu, a ta se v propočtech míjí. Uplatněný odpis snižuje zůstatkovou cenu. Když byt prodáte dřív, než uplyne časový test — 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021, 5 let u nabytých do 31. 12. 2020 — zdaníte rozdíl mezi prodejní a zůstatkovou cenou, a odpisy, které jste si předtím uplatnili, vám ten rozdíl zvětší. Osvobození platí také při bydlišti nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, což pronajímaný byt z podstaty nesplní. Volba mezi paušálem a odpisem je proto rozhodnutí o délce držby, ne o daňovém přiznání.
Příloha: výpočet čistého výnosu modelového bytu 2+kk
Tabulka je sestavená jako list: nahoře popisové pole se vstupy, pod ním číslované řádky, dole výsledek a citlivost. Vstupy označené jako model jsou naše odhady; u konkrétního bytu se nahrazují čísly z předpisu záloh a z posledního vyúčtování.
Popisové pole
| pole | hodnota |
|---|---|
| jednotka | byt 2+kk, 54 m², Vinohrady, Praha 2 |
| stav | po rekonstrukci, zařízený |
| datum výpočtu | 28. 9. 2026 |
| daňová metoda | paušální výdaje 30 % podle § 9 |
| předpokládaná délka nájmu | 2,5 roku |
A · Vstupní investice
| # | řádek | Kč |
|---|---|---|
| 1 | kupní cena (54 m² × 180 000 Kč/m²) | 9 720 000 |
| 2 | správní poplatek za návrh na vklad | 2 000 |
| 3 | smluvní dokumentace a advokátní úschova (model) | 25 000 |
| 4 | vybavení a příprava k pronájmu | 180 000 |
| vstupní investice celkem | 9 927 000 |
B · Roční provoz
| # | řádek | Kč |
|---|---|---|
| 5 | nájemné bez záloh na služby (24 000 × 12) | +288 000 |
| 6 | neobsazenost, 0,5 měsíce ročně | −12 000 |
| inkasované nájemné | 276 000 | |
| 7 | příspěvek na správu domu, 40 Kč/m² měsíčně (model) | −25 920 |
| 8 | daň z nemovitých věcí, Praha 2, rok 2026 | −1 560 |
| 9 | pojištění jednotky a odpovědnosti (model) | −3 600 |
| 10 | zprostředkování nájmu, 1 nájem na 2,5 roku | −9 600 |
| 11 | opravy a obnova vybavení | −18 000 |
| provozní zisk před daní | 217 320 | |
| 12 | daň z příjmu (276 000 − 30 % = 193 200, z toho 15 %) | −28 980 |
| čistý roční výnos | 188 340 |
Zálohy na služby 3 800 Kč měsíčně nejsou v tabulce vůbec. Projdou přes účet vlastníka k dodavateli a do výnosu ani do nákladu nepatří.
C · Výsledek
| ukazatel | vzorec | hodnota |
|---|---|---|
| hrubý výnos z kupní ceny | 288 000 / 9 720 000 | 2,96 % |
| hrubý výnos ze vstupní investice | 288 000 / 9 927 000 | 2,90 % |
| čistý výnos ze vstupní investice | 188 340 / 9 927 000 | 1,90 % |
| podíl hrubého výnosu, který zbude | 1,90 / 2,96 | 64 % |
D · Citlivost
| změna jednoho vstupu | čistý výnos | rozdíl |
|---|---|---|
| skutečné výdaje s odpisem místo paušálu | 2,19 % | +0,29 |
| nájemné o 1 000 Kč měsíčně výš | 2,00 % | +0,10 |
| kupní cena o 500 000 Kč níž | 2,00 % | +0,10 |
| příspěvek na správu 60 Kč/m² místo 40 | 1,77 % | −0,13 |
| výměna nájemce každý rok místo za 2,5 roku | 1,64 % | −0,26 |
Pořadí v citlivosti je poučnější než samotná čísla. Daňová metoda a délka nájmu hýbou výsledkem víc než sleva půl milionu z kupní ceny.
Kde se výnos z pronájmu bytu počítá nejčastěji špatně
Zálohy na služby v čitateli. Nájemné 24 000 Kč plus zálohy 3 800 Kč vypadá jako 27 800 Kč příjmu a zvedne hrubý výnos z 2,96 % na 3,43 %. Půl procentního bodu z ničeho.
Kupní cena ve jmenovateli. Řádky 2 až 4 přílohy dělají 207 000 Kč. V inzerátu nejsou nikdy.
Chybějící neobsazenost a obnova vybavení. Dva řádky, dohromady 30 000 Kč ročně, tedy 0,30 procentního bodu. Vypadnou tím snadněji, že jim nechodí faktura.
Daň spočítaná ze zisku. Daň se nepočítá z provozního zisku 217 320 Kč, ale z daňového základu, který u paušálu vzniká jinak: 276 000 Kč minus 30 %. Dva různé postupy vycházejí náhodou podobně a to je past.
Rentabilita bytu se navíc v textech počítá hned třemi jmenovateli: z kupní ceny, ze vstupní investice, nebo z dnešní tržní hodnoty bytu. Každý dává jiné číslo. Když porovnáváte dvě nabídky, musí obě vzniknout ze stejného jmenovatele, jinak porovnáváte dvě různé veličiny s jednou jednotkou.
Co náš vlastní výpočet neumí
Celá tabulka stojí na předpokladu, který neovlivníme: že nájemce zůstane dva a půl roku. Když odejde po roce, změní se dva řádky najednou — neobsazenost z 12 000 na 24 000 Kč a zprostředkování z 9 600 na 24 000 Kč — a čistý výnos spadne z 1,90 % na 1,64 %. Čtvrt procentního bodu z jediného rozhodnutí, které učiní někdo jiný. Průměrnou délku nájmu odhadujeme, negarantujeme ji, a žádný výpočet výnosu to neumí.
Druhé omezení je zásadnější. Výnos z nájmu je jen jedna ze dvou složek celkového zhodnocení. Druhá je změna ceny bytu a tu do tabulky nedáváme, protože bychom si ji museli vymyslet. Byt s čistým výnosem 1,90 % může být lepší koupě než byt s 3,50 %, pokud první stojí na adrese, kde se staví naposledy, a druhý tam, kde se bude stavět dál. Na tohle tabulka neodpovídá; odpovídá na to volba konkrétního domu, a ta je vidět na projektech, které vedeme.
Třetí věc je nejméně pohodlná. Každý vstup označený v příloze jako model je náš odhad, ne měření — jsou to tři z dvanácti řádků, včetně největšího provozního odečtu. U konkrétního bytu je nahrazujeme skutečnými čísly z předpisu záloh, z vyúčtování služeb za poslední dvě období a z poslední nájemní smlouvy. Největší rozdíl mezi modelem a skutečností bývá u příspěvku na správu domu, a je to rozdíl, který se špatně odhaduje zvenčí.
Časté otázky
Jaký je dobrý výnos z pronájmu bytu v Praze? U modelového bytu po rekonstrukci na Vinohradech vychází čistý výnos 1,90 %, zhruba o třetinu méně než hrubý. Číslo samo o sobě nic neříká, dokud nevíte, z jakého jmenovatele vzniklo a co je v něm odečteno.
Počítá se do výnosu fond oprav? Ano, jako náklad vlastníka. Příspěvek na správu domu a pozemku se na rozdíl od záloh na služby nevyúčtovává a nájemci se nepřeúčtuje. V modelovém bytě je to 25 920 Kč ročně, tedy největší položka po dani.
Kolik je daň z pronájmu bytu? Při paušálních výdajích 30 % se zdaní 70 % inkasovaného nájemného sazbou 15 % (u části celkového základu daně nad 36násobkem průměrné mzdy 23 %). U 276 000 Kč to je 28 980 Kč. Při skutečných výdajích včetně odpisu vychází u bytu koupeného za dnešní ceny daň zpravidla nulová.
Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem u nemovitosti? Hrubý pracuje jen s nájemným a s kupní cenou. Čistý odečítá neobsazenost, příspěvek na správu domu, daň z nemovitých věcí, pojištění, zprostředkování, opravy a daň z příjmu, a dělí širším jmenovatelem. U modelového bytu je to rozdíl 2,96 % proti 1,90 %.
Vyplatí se víc paušál, nebo skutečné výdaje? U bytu koupeného za dnešní ceny vychází skutečné výdaje s odpisem výhodněji, dokud byt držíte. Jakmile prodáváte před uplynutím časového testu, uplatněné odpisy zvyšují zdanitelný rozdíl proti zůstatkové ceně. Rozhodnutí patří k délce držby, ne k jednomu zdaňovacímu období.
Shrnutí
Mezi hrubým a čistým výnosem není jedna slevová sazba, ale sedm konkrétních řádků, z nichž tři nemají fakturu a dva jsou pouhé odhady. Hrubý výnos se spočítá za deset vteřin a k rozhodnutí o koupi nestačí; čistý potřebuje předpis záloh, poslední vyúčtování a odhad délky nájmu, a i pak je jen jednou ze dvou složek zhodnocení. Pořadí v tabulce citlivosti ukazuje, kde se vyplatí být přesný: daňová metoda a stabilita nájemce hýbou výsledkem víc než vyjednaná sleva z ceny. Modelové byty počítáme takhle a stejným postupem prověřujeme jednotky v projektech, které vedeme.