Hrubý výnos
Také: hrubý výnos z pronájmu · gross yield
Definice
Kolik procent z kupní ceny vynese byt za rok na nájemném, ukazuje hrubý výnos: roční nájemné dělené kupní cenou, bez jediného odečtu.
Kde se s tím setkáte
V inzerátu investičního bytu pod slovem „výnos“, v nabídkovém listu u pronajaté jednotky a v ceníku developerského projektu u bytů prodávaných s nájemní smlouvou. Skoro nikdy u toho čísla nestojí, co je v čitateli a co ve jmenovateli — a právě tam se výpočty rozcházejí. Poctivý čitatel je nájemné bez záloh na služby tak, jak je vede předpis plateb; poctivý jmenovatel je kupní cena, nebo celá vstupní investice včetně nákladů na převod a vybavení. Obojí musí pocházet z jednoho trhu a jednoho okamžiku.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech: nájemné 24 000 Kč měsíčně, tedy 288 000 Kč ročně, kupní cena 9 720 000 Kč. Hrubý výnos vychází na 2,96 %. Připočteme-li náklady na převod a vybavení a počítáme ze vstupní investice 9 927 000 Kč, klesne na 2,90 %. Šest setin procentního bodu je pryč, a přitom jsme ještě neodečetli neobsazenost, příspěvek na správu domu, pojištění ani daň. Po nich zbývá z téhož modelu čistý výnos 1,90 %.
Na co si dát pozor
Zálohy na služby v čitateli. Nájemné 24 000 Kč plus zálohy 3 800 Kč vypadá jako měsíční příjem 27 800 Kč a zvedne hrubý výnos z 2,96 % na 3,43 %. Půl procentního bodu z ničeho — peníze na vodu a teplo přitom jen protečou k dodavateli a vyúčtují se. Kontrola je krátká: vyžádejte si předpis plateb a v čitateli nechte jen řádek s nájemným. Číslo, ke kterému prodávající neukáže předpis plateb a poslední vyúčtování, není výnos, ale tvrzení.
Souvisí
Zdroje
3 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový výpočet: 24 000 × 12 = 288 000 Kč ročního nájemného; 288 000 / 9 720 000 = 2,96 %; 288 000 / 9 927 000 = 2,90 %
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet se zálohami v čitateli: (24 000 + 3 800) × 12 = 333 600 Kč; 333 600 / 9 720 000 = 3,43 %
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026
Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) odděleně od nájemného a má právo na jejich vyúčtování
§ 1181 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026