Daň z příjmu z prodeje nemovitosti
Také: daň z prodeje nemovitosti · zdanění prodeje bytu · ostatní příjem podle § 10
Definice
Prodáte-li nemovitost, kterou jste neměli v obchodním majetku, a příjem není osvobozený, zdaní se jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Základem není kupní cena, nýbrž rozdíl mezi ní a prokázanými výdaji.
Kde se s tím setkáte
V příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob, tiskopisu 25 5405/P2, pro zdaňovací období 2026 ve vzoru č. 22. Druhý oddíl má nahoře tabulku druhů příjmů podle § 10 odst. 1 a pod ní tři řádky: ř. 207 příjmy, ř. 208 výdaje nejvýše do výše příjmů a ř. 209 dílčí základ daně. Mezi tabulkou a řádky stojí pole „Číslo rozhodnutí katastrálního úřadu“. Částka z ř. 209 se přenáší na ř. 40 samotného přiznání. Mezi přílohami je uvedeno i vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí.
Příklad s čísly
Modelový prodej za 9 800 000 Kč. Výdaje: pořizovací cena 7 300 000 Kč, technické zhodnocení 620 000 Kč a výdaje související s uskutečněním prodeje 280 000 Kč, dohromady 8 200 000 Kč. Na ř. 209 tedy zbývá 1 600 000 Kč. Ta částka nedosahuje 36násobku průměrné mzdy, který pro rok 2026 činí 1 762 812 Kč, takže se celá daní sazbou 15 %, nemá-li prodávající v tom roce další zdanitelné příjmy. Daň vychází na 240 000 Kč, tedy 2,4 % kupní ceny. Daň z nabytí nemovitých věcí je zrušená a v tomto výpočtu nemá místo.
Na co si dát pozor
Rozhoduje den, kdy peníze dojdou, ne den vkladu. Příjmy ze splátek kupní ceny i ze zálohy podle smlouvy o smlouvě budoucí se zahrnují do dílčího základu daně za období, ve kterém byly dosaženy. Doplatek uvolněný z úschovy v lednu tak patří do jiného zdaňovacího období než návrh na vklad podaný v prosinci. U obchodů uzavíraných na přelomu roku se proto vyplatí vědět dopředu, do kterého přiznání částka spadne.
Souvisí
Zdroje
10 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Základem daně u ostatních příjmů je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení
§ 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-586
ověřeno 28. 9. 2026
Výdajem je cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, dále částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje; k hodnotě vlastní práce poplatníka se nepřihlíží
§ 10 odst. 5 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Příjmy plynoucí ze splátek na základě uzavřené kupní smlouvy nebo ze zálohy na základě uzavřené smlouvy o budoucím prodeji nemovité věci se zahrnou do dílčího základu daně za zdaňovací období, ve kterém byly dosaženy
§ 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Sazba daně činí 15 % pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy a 23 % pro část přesahující; daň se počítá ze základu zaokrouhleného na celá sta Kč dolů
§ 16 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Průměrnou mzdou se pro účely daní z příjmů rozumí průměrná mzda stanovená podle zákona upravujícího pojistné na sociální zabezpečení; ten ji vymezuje jako součin všeobecného vyměřovacího základu za kalendářní rok, který o 2 roky předchází roku, pro který se průměrná mzda zjišťuje, a přepočítacího koeficientu, zaokrouhlený na celé koruny nahoru
§ 21g odst. 2 zákona č. 586/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-586; § 23b odst. 4 zákona č. 589/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-589
ověřeno 1. 10. 2026
Všeobecný vyměřovací základ za rok 2024 činí 46 278 Kč a přepočítací koeficient pro jeho úpravu 1,0581; průměrná mzda pro rok 2026 tedy činí 48 967 Kč (46 278 × 1,0581 = 48 966,75, zaokrouhleno nahoru) a její 36násobek 1 762 812 Kč
§ 1 nařízení vlády č. 365/2025 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2025-365; vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026
Příloha č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob, tiskopis 25 5405/P2, MFin 5405/P2 – vzor č. 22 pro zdaňovací období 2026, obsahuje v oddílu 2 tabulku druhů příjmů podle § 10 odst. 1, pole Číslo rozhodnutí katastrálního úřadu a ř. 207 příjmy, ř. 208 výdaje maximálně do výše příjmů a ř. 209 dílčí základ daně
financnisprava.gov.cz/assets/tiskopisy/…
ověřeno 28. 9. 2026
Dílčí základ daně z ostatních příjmů podle § 10 se přenáší z ř. 209 přílohy č. 2 na ř. 40 přiznání; mezi přílohami přiznání je uvedeno Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí
tiskopis 25 5405, MFin 5405 – vzor č. 30, financnisprava.gov.cz/assets/tiskopisy/…
ověřeno 28. 9. 2026
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., kterým bylo zrušeno zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.
čl. I zákona č. 386/2020 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2020-386
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 9 800 000 − 7 300 000 − 620 000 − 280 000 = 1 600 000 Kč; 1 600 000 × 0,15 = 240 000 Kč; 240 000 / 9 800 000 = 2,4 %
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026