Co je v ceně bytu a co ne: provize, právní servis, DPH, stání

„Cena bytu co zahrnuje“ je dotaz, který lidé píšou do vyhledávače většinou až ve chvíli, kdy jim na stole leží rezervační smlouva — a odpověď zní, že inzerovaná cena není cena konečná skoro nikdy. U modelové pražské novostavby 3+kk za 12 450 000 Kč jsme nad inzerovanou cenu dopočítali dalších 1 048 085 Kč, tedy 8,4 %, aniž se cena samotného bytu pohnula o korunu. Tenhle text jde po těch položkách jednotlivě: provize, právní servis a úschova, DPH a stání.

Co se vlastně inzeruje

Inzerovaná cena je cena za předmět převodu, ne za to, co si pod slovem byt představíte. Předmět převodu vymezuje prohlášení vlastníka, u rozestavěné stavby ceník s budoucím prohlášením.

Modelový případ pro celý text: novostavba v Praze, jednotka 3+kk, podlahová plocha 68,4 m², inzerovaná cena 12 450 000 Kč včetně DPH. V popisovém poli té jednotky jsou tři řádky a každý má v ceníku vlastní číslo položky:

• cena jednotky — 12 450 000 Kč
• garážové stání č. 17 — 690 000 Kč
• sklepní kóje č. 44 — 95 000 Kč

Kdo si přečte jen první řádek, mine 785 000 Kč. Stání i kóje se převádějí i odděleně, proto mají vlastní položku. U rozestavěné stavby má mít stání číslo v situaci podzemního podlaží; bez něj nekupujete konkrétní stání, ale příslib stání.

Provize: kdy je cena včetně provize a kdy ne

U nemovitostí, které zastupujeme, platí odměnu za zprostředkování prodávající a je zahrnutá v inzerované ceně. Samozřejmost trhu to není, ověřuje se to ve dvou dokumentech.

V inzerátu hledejte větu o tom, zda je cena včetně provize. „Cena + provize“ přidává ke kupní ceně odměnu zprostředkovatele, obvykle procentem z ní plus DPH; „provize 0 %“ znamená většinou, že ji hradí prodávající, u části inzerátů ale pevnou částku pro kupujícího.

V rezervační smlouvě hledejte dva články. Článek o kupní ceně musí říct, zda je odměna zprostředkovatele její součástí, nebo se hradí vedle ní. Článek o rezervačním poplatku musí říct, čí je to příjem: záloha na kupní cenu se započte, odměna zprostředkovatele nikdy. U modelu je ten rozdíl při odměně 4 % roven 498 000 Kč bez DPH, tedy 602 580 Kč s DPH. Z čeho se odměna počítá, rozebírá text provize realitní kanceláře.

Právní servis a úschova jsou dvě různé položky

Splývají, protože je zajišťuje jedna kancelář. Platí se ale zvlášť.

Právní servis je sepis kupní smlouvy, smlouvy o úschově a návrhu na vklad. U našich zakázek je v odměně a kupující ho neplatí.

Úschova je samostatná služba schovatele. Advokátní se sjednává smluvně; v modelu s ní počítáme 9 000 Kč. Notářská má sazbu danou notářským tarifem po pásmech: 1,2 % z prvních 100 000 Kč, 0,6 % do 500 000 Kč, 0,4 % do 1 000 000 Kč, 0,2 % do 10 000 000 Kč a 0,1 % do 30 000 000 Kč. U kupní ceny 12 450 000 Kč to je 1 200 + 2 400 + 2 000 + 18 000 + 2 450 = 26 050 Kč bez DPH, tedy 31 521 Kč s DPH. Sepsal-li notář smlouvu, ke které se úschova váže, snižuje se odměna na jednu desetinu.

Ve smlouvě o úschově hledejte dvě věty. Článek o odměně schovatele musí určit, která strana ji hradí a zda se strhává z úschovy — pak se sníží výplata prodávajícímu, ne částka skládaná kupujícím. A vázne-li v části C listu vlastnictví zástavní právo, jde část výplaty zástavnímu věřiteli na vypořádání zástavní smlouvy a zbytek prodávajícímu; obě částky musí být ve výplatních podmínkách rozepsané. Souhrnné „po zápisu vlastnického práva“ nestačí.

DPH u novostavby: kdy 12 % a kdy 21 %

Prodej obytného prostoru pro sociální bydlení podléhá snížené sazbě 12 %. Je jím byt s podlahovou plochou do 120 m²; u rodinného domu je hranice 350 m² (§ 48a zákona č. 235/2004 Sb.). Nad hranicí je sazba 21 %.

• Hranice není klouzavá. Byt se 122 m² se nedaní ze dvou metrů sazbou 21 % — vyšší sazba jde na celou cenu. U modelu je při 12 % základ daně 11 116 071 Kč; se sazbou 21 % by táž jednotka stála 13 450 446 Kč, tedy o 1 000 446 Kč víc.
• Sklep ani garáž se do limitu nepočítají, leží-li mimo byt a nejsou s ním fakticky propojené (§ 48a odst. 5 zákona č. 235/2004 Sb.). Byt „skoro 120 m²“ z inzerátu proto může být pod limitem i nad ním podle toho, kterou plochu inzerent sečetl.
• Od 1. 7. 2025 stačí u bytového domu, aby sociálnímu bydlení sloužila více než polovina podlahové plochy.

Garážové stání prodané spolu s bytem se posuzuje jako vedlejší plnění k hlavnímu a jde ve stejné sazbě jako byt; prodané samostatně podléhá sazbě 21 %. U stání za 690 000 Kč je rozdíl mezi sazbami 55 446 Kč.

U každé položky ceníku musí být sazba a údaj, zda je cena včetně DPH. Věta o změně sazby do data uskutečnění zdanitelného plnění bývá psaná tak, že riziko zvýšení nese kupující — je to jedna z mála vět o ceně, o kterých se dá před rezervací vyjednávat.

Co má v ceníku vlastní řádek

Garážové stání

Může být samostatná jednotka (v části B listu vlastnictví pak se způsobem využití garáž), podíl na společných částech ve výlučném užívání (na listu vlastnictví není vidět, jen v prohlášení), nebo příslušenství jednotky. Režim rozhoduje o tom, zda se dá prodat bez bytu. Cena se liší podle projektu, v modelu je 690 000 Kč.

Sklepní kóje a podíl na pozemku

Kóje je podle § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. společnou částí domu, není-li v prohlášení vymezena jinak; do plochy bytu se nepočítá. U pozemku se dívejte, zda je v části B listu vlastnictví u jednotky uveden i podíl s parcelním číslem. Vlastní-li pozemek třetí osoba, zjistěte, na základě jaké smlouvy se pozemek užívá, kdo za užívání platí a zda se to promítá do příspěvku na správu domu.

Standard vybavení a klientské změny

Co v bytě bude, určuje standard vybavení — položková příloha budoucí smlouvy. Čte se proti legendě místností z půdorysu; co v seznamu není, po kolaudaci v bytě nebude. Kuchyňská linka ve standardu obvykle chybí, u modelového 3+kk počítáme 250 000 Kč. Klientské změny se účtují jako rozdíl ceny, případně s poplatkem za změnový list podle smlouvy, a objednat je lze jen do uzávěrky. Její datum si nechte do listu napsat číslicí, ne odkazem na harmonogram.

Poplatky a daně, které přijdou po podpisu

• Správní poplatek za návrh na vklad 2 000 Kč (zákon č. 634/2004 Sb., položka 120); při podání přes portál katastru se snižuje o 20 % na 1 600 Kč (§ 9 téhož zákona).
• Legalizace (úřední ověření pravosti podpisu) 50 Kč za podpis na úřadě nebo Czech POINTu, u notáře 70 Kč bez DPH.
• Čas. Vklad nelze povolit dřív než po ochranné lhůtě 20 dnů (§ 18 zákona č. 256/2013 Sb.); průměrná doba provedení vkladu byla podle ČÚZK v srpnu 2026 celostátně 22 dnů. Po tu dobu běží náklady na dosavadní bydlení dál.
• Daň z nemovitých věcí. Kdo koupí v roce 2026, podává přiznání na rok 2027 do 31. ledna 2027. Základ u jednotky v bytovém domě s podílem na pozemku je upravená podlahová plocha 68,4 × 1,22 = 83,4 m², po zaokrouhlení nahoru 84 m² (§ 10 a 11d zákona č. 338/1992 Sb.). Násobí se sazbou 3,50 Kč za m², koeficientem 4,5 nebo 5 podle městské části a místním koeficientem 1,5, v některých městských částech 1,7 nebo 2 (vyhláška hl. m. Prahy č. 11/2024); inflační koeficient pro rok 2027 zůstává 1,0. V modelu s koeficienty 4,5 a 1,5 to je 1 985 Kč za rok.
• Příspěvek na správu domu a zálohy na služby se platí od převzetí jednotky, ne od zápisu do katastru (řádek 12 tabulky).

Cena bytu, co zahrnuje a co ne: jeden řádek v popisovém poli

U každé nemovitosti, kterou zastupujeme, jsou v popisovém poli dva číslované řádky: „v ceně“ a „nad rámec ceny“. Stejná dvojice jde do expozé i do rezervační smlouvy, aby se tři dokumenty daly porovnat vedle sebe. Ten postup má tři nevýhody.

Obchodní. Stojí-li v řazení podle ceny vedle sebe náš byt za 12 450 000 Kč se stáním v ceně a jiný za 12 300 000 Kč, kde se stání dokupuje za 690 000 Kč, vypadáme dráž a filtr nás odsune níž. Stojí nás to prokliky a občas i prohlídku.

Střet zájmů. Odměna počítaná procentem z kupní ceny znamená, že každá sleva pro kupujícího snižuje i ji. Pevná část odměny, nezávislá na kupní ceně, ten střet zmírní, neodstraní.

Pozice kupujícího. Platí-li právní servis prodávající, píše smlouvu jeho strana. Kupujícímu proto doporučujeme vlastní posouzení a odměnu za to nesnižujeme. Řetězec dokumentů od rezervace po vklad popisuje text koupě bytu od developera krok za krokem.

Příloha: tabulka nákladů nad rámec inzerované ceny

Model: novostavba v Praze, 3+kk, 68,4 m², inzerovaná cena 12 450 000 Kč včetně DPH 12 %.

Řádky 11 až 13 nejsou v součtu: jedenáctý je alternativa k sedmému, dvanáctý je opakovaný náklad a třináctý se modelové jednotky netýká. U bytu z druhé ruky odpadají řádky 1 až 4 a přibývá vyúčtování záloh k datu předání.

Časté otázky

Co všechno je v ceně bytu? Jen to, co vymezuje prohlášení vlastníka nebo položka ceníku. Stání, kóje a někdy i podíl na pozemku mají vlastní řádek a cenu. U novostavby k tomu přistupuje standard vybavení.

Platí kupující provizi realitní kanceláři? U nemovitostí, které zastupujeme, ne — hradí ji prodávající a je v inzerované ceně. Na trhu existují obě varianty; ověřujte to v článku o kupní ceně v rezervační smlouvě, ne v inzerátu.

Kolik je DPH u novostavby? 12 % u bytu do 120 m² podlahové plochy a u rodinného domu do 350 m², jinak 21 % (§ 48a zákona č. 235/2004 Sb.). Překročení limitu zvyšuje sazbu u celé ceny.

Je garážové stání v ceně bytu? Obvykle ne. Bývá samostatnou položkou ceníku s vlastní cenou, vymezenou jako jednotka, jako podíl na společných částech, nebo jako příslušenství bytu.

Co si odnést

Inzerovaná cena je cena za předmět převodu tak, jak ho vymezuje prohlášení nebo ceník; u modelové novostavby k ní přibylo dalších 1 048 085 Kč, aniž se cena bytu změnila. Největší položky nejsou poplatky, ale stání, kóje a to, co chybí ve standardu vybavení. Sazba DPH je přitom jediný řádek, který se umí pohnout o milion, a rozhoduje o něm podlahová plocha proti hranici 120 m². Než podepíšete rezervaci, projděte ceník, standard vybavení a rezervační smlouvu vedle sebe a u každé částky si poznamenejte, ve kterém z těch tří dokumentů je uvedená.