Smlouva o smlouvě budoucí kupní u novostavby

Námitka, která zazní skoro na každé schůzce: proč podepisovat smlouvu o smlouvě budoucí kupní, když to není kupní smlouva a byt po ní stejně nedostanu. Odpověď je nepohodlná — u rozestavěné novostavby jiná cesta není a právě tenhle dokument rozhoduje o všem, co přijde v následujících dvou letech. Text jde budoucí smlouvou po článcích a končí kontrolním seznamem, který porovná, co bylo v nabídce, s tím, co je ve smlouvě.

Proč u novostavby nejde podepsat rovnou kupní smlouva

Dokud se nezapíše prohlášení vlastníka, jednotka právně neexistuje. Nemá číslo, nemá list vlastnictví a není co převádět.

Zůstává tedy závazek smlouvu teprve uzavřít. Podle § 1785 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) se strana zavazuje uzavřít budoucí smlouvu „po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku“. Praktický důsledek: není-li lhůta sjednaná, platí jeden rok — u projektu, který se staví dva roky, uplyne dřív, než se dům dokončí. Sjednaná lhůta tedy není formalita, ale podmínka, bez které celá konstrukce nedrží.

Z § 1786 plyne druhá věc: povinnost uzavřít kupní smlouvu vzniká až po výzvě druhé strany. Výzvu někdo musí udělat — a smlouva má říct kdo, jakou formou a na jakou adresu. Věta „strany uzavřou kupní smlouvu po kolaudaci“ tohle neřeší.

Nejvyšší soud navíc v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 72/2021 ze dne 27. 5. 2022 dovodil, že smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovité věci nemusí mít písemnou formu. Na běžném průběhu to nic nemění, ale mění to úvahu o tom, co bylo ujednáno: příslib, který padl ve vzorovém bytě, může zavazovat — jen se mizerně dokazuje. Proto se všechno, co zaznělo, přepisuje do přílohy.

Co obsahuje smlouva o smlouvě budoucí kupní, když byt ještě nestojí

Místo věci se kupuje její popis. Co v popisu není, nemusíte dostat, a spor se vede papírem proti papíru.

Popis jednotky má nést pět údajů: označení a číslo, podlaží, výměru se způsobem měření, podíl na společných částech a příslušenství — sklepní kóji, stání, terasu — pokaždé s konkrétním číslem, ne s počtem kusů.

Zbytek odvedou dvě přílohy. Identifikovaná projektová dokumentace: ne „v souladu s projektovou dokumentací“, ale číslo výkresu, stupeň, datum a zpracovatel tak, jak to stojí v popisovém poli. Odkaz bez identifikace míří na dokument, který se smí kdykoli překreslit. A standard vybavení jako tabulka: položka, výrobce nebo parametr, množství.

V nabídkách, které vedeme, má každá jednotka vlastní list s kótovaným půdorysem, situací v podlaží a číslem výkresu v popisovém poli. Je to jediný způsob, jak se dá nabídka po roce porovnat se smlouvou řádek po řádku.

Plocha a tolerance: tady se rozhoduje o stovkách tisíc

Průměrná nabídková cena nových bytů v Praze byla ve druhém čtvrtletí 2026 182 700 Kč/m² (Deloitte Develop Index). Při téhle ceně má každý metr váhu, kterou tolerance ve smlouvě tiše přerozděluje.

Modelový byt 68 m², tedy zhruba 12 423 600 Kč:

• tolerance 2 % je 1,36 m², tedy 248 472 Kč;
• 3 % je 2,04 m², tedy 372 708 Kč;
• 5 % je 3,40 m², tedy 621 180 Kč.

Samotné číslo nic neříká. Podstatné je, jak tolerance funguje na obě strany. Obvyklé znění považuje odchylku do sjednaného procenta za splnění smlouvy — menší byt se tedy nedoplácí zpět, zatímco překročení nahoru se dopočítává. Symetrické ujednání se vyjednat dá, jen se o něj musí někdo přihlásit.

Druhá věc je způsob měření: podle jaké normy se plocha zjišťuje a co se do ní počítá. Rozdíl mezi podlahovou plochou včetně příček a užitnou plochou není u stejného bytu zanedbatelný.

Kde se z metrů stane daň

U velkých bytů má výměra ještě jeden dopad. Snížená sazba daně z přidané hodnoty 12 % platí pro obytný prostor do 120 m² podlahové plochy (§ 48a zákona o DPH ve znění účinném od 1. 7. 2025), nad hranicí se uplatní 21 %. Do limitu se podle vyhlášky č. 163/2025 Sb. počítají jen místnosti a prostory uvnitř obvodové konstrukce stavby, takže balkon, lodžie ani venkovní terasa ne; sklepní kóje mimo byt podle Finanční správy také ne.

Na modelové ceně bez daně 20 000 000 Kč je rozdíl mezi oběma sazbami 1 800 000 Kč. U bytu s projektovanou plochou těsně pod hranicí proto ve smlouvě hledejte větu o tom, kdo nese důsledek změny sazby nebo právní úpravy. Samotné „cena je uvedena včetně DPH“ přenáší riziko na kupujícího mlčky.

Termín, sankce a paragraf, který umí smlouvu zrušit

Ve smlouvě bývají tři data a pletou se: termín dokončení stavby, termín výzvy k uzavření kupní smlouvy a lhůta, ve které se kupní smlouva uzavře. Sankce se váže na první z nich, roční lhůta podle § 1785 na třetí.

U sankcí se čtou tři věci: sazba za den nebo týden prodlení, strop a symetrie. Sankce omezená na velmi nízké procento ceny je gesto, ne pojistka. A je-li prodlení kupujícího sankcionované tvrději než prodlení prodávajícího, je to vyjednávací téma, ne danost.

Zvlášť si všímejte § 1788 odst. 2: změní-li se okolnosti do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Ve smlouvě se ale dá vymezit, co strany za takovou změnu nepovažují. Růst cen materiálu, výpadek subdodavatele nebo prodloužení řízení na úřadě patří do rizika stavebníka a je rozumné to napsat výslovně. Bez toho má prodávající při nepříznivém vývoji trhu argument, o kterém kupující do té doby netuší.

Peníze, které odcházejí dřív, než byt vznikne

Splátky placené v průběhu výstavby míří prodávajícímu v okamžiku, kdy proti nim nestojí žádná zapsaná jednotka — zástavní právo k jednotce vznikne až zápisem do katastru (§ 1316 občanského zákoníku). Zajištění se proto skládá z několika slabších prvků.

• Splátky vázat na doloženou fázi, ne na datum a u každé uvést, čím se fáze dokládá: zápisem ve stavebním deníku, potvrzením technického dozoru, protokolem.
• Poslední část ceny doplácet až po přejímce. Zadržená desetina je jediný nástroj, který na dokončeném domě ještě působí.
• Doplatek složit do úschovy a v seznamu dokumentů, proti kterým schovatel vyplácí, mít výpis z listu vlastnictví se zapsaným vlastnickým právem kupujícího.
• Ošetřit zástavní právo prodávajícího. Na pozemku ve výstavbě bývá zapsané v části C listu vlastnictví a je to běžný stav. Ve smlouvě má stát závazek prodávajícího zajistit, že převáděná jednotka bude k okamžiku zápisu vlastnického práva kupujícího zástavy zbavena.

Budoucí smlouva se do katastru nezapisuje; dokud jednotka nevznikne, není u čeho. Ani poznámka k jednotce po zápisu prohlášení vlastníka nepřichází v úvahu: katastrální zákon budoucí smlouvu mezi vklady ani poznámkami neuvádí (§ 11 a § 23 zákona č. 256/2013 Sb.). Průměrná doba provedení vkladu byla podle ČÚZK v srpnu 2026 celostátně 22 dnů a vklad nesmí být povolen dřív než po ochranné lhůtě 20 dnů (§ 18 zákona č. 256/2013 Sb.); rozebírá to text o kupní smlouvě a vkladu do katastru.

Postoupení smlouvy, když byt potřebujete pustit dřív

Dva roky jsou dlouhá doba a plány se mění. Jediný způsob, jak z budoucí smlouvy vystoupit bez ztráty, je postoupit ji někomu dalšímu; ten vstoupí do vašeho postavení se vším, co k němu patří. Ve smlouvě hledejte tři údaje: zda je postoupení přípustné, zda vyžaduje souhlas prodávajícího a zda se za ně platí poplatek. Smlouvy, které postoupení zakazují, u investičního nákupu zásadně snižují likviditu.

Pozor na daňovou stránku: postoupením se nepřevádí nemovitá věc, ale smluvní postavení, a časový test pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti se na takový příjem nevztahuje (§ 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb.). Celý sled kroků od rezervace po předání klíčů popisuje text o tom, jak probíhá koupě bytu od developera krok za krokem.

Kde má náš vlastní postup slabinu

Trváme na tom, aby znění budoucí smlouvy bylo přílohou rezervace. Rezervovat byt za podmínek, které nikdo neviděl, považujeme za špatný začátek. Stojí to ale čas: příprava se tím protáhne, část zájemců mezitím odejde jinam a developerovi se to nelíbí. U rychle prodávaných projektů nás tenhle postup stál obchody.

Druhá věc, kterou je lepší říct nahlas: u projektů, kde zastupujeme developera, jsme se na znění budoucí smlouvy podíleli. Nestranně ji pro kupujícího posoudit nemůžeme a netvrdíme to. Kontrolní seznam níže porovnává nabídku se smlouvou, ne smlouvu se zákonem; to druhé patří advokátovi kupujícího.

Kontrolní seznam: co porovnat mezi nabídkou a smlouvou

Vytiskněte si nabídkový list s půdorysem a návrh smlouvy a projděte to v tomhle pořadí. U každé položky je uvedené, kde se údaj v nabídce hledá a co mu ve smlouvě musí odpovídat.

Jednotka

• Číslo jednotky a podlaží — popisové pole nabídkového listu proti článku o předmětu smlouvy
• Výměra na jedno desetinné místo — součet kót v půdorysu proti číslu ve smlouvě
• Způsob měření plochy: uvedená norma nebo metodika, ne jen výsledné číslo
• Počítá se do plochy balkon, lodžie, terasa a sklepní kóje?
• Dispozice (například 5+kk) odpovídá počtu a účelu místností ve výkresu
• Orientace ke světovým stranám podle situace v podlaží

Příslušenství

• Číslo parkovacího stání a jeho zakreslení v situaci garáží, ne „jedno stání“
• Číslo sklepní kóje a způsob převodu: součást jednotky, nebo podíl s výhradním užíváním
• Terasa nebo předzahrádka: výměra i způsob převodu
• Podíl na společných částech vyjádřený zlomkem, ne slovy „bude stanoven“

Cena a platby

• Cena z nabídky proti ceně ve smlouvě, obě včetně daně a s uvedenou sazbou
• Je v ceně stání a kóje, nebo se dopočítávají zvlášť?
• Kdo nese změnu sazby daně nebo změnu právní úpravy
• Každá splátka vázaná na doloženou fázi výstavby, ne na datum — a čím se fáze dokládá
• Poslední splátka splatná až po přejímce jednotky
• Doplatek do úschovy a seznam dokumentů, proti kterým se uvolňuje

Standard a klientské změny

• Tabulka standardu je přílohou smlouvy a shoduje se s tou z nabídky
• Co ze vzorového bytu je ve standardu a co je příplatek — písemně
• Uzávěrky změn po profesích, ne jedno obecné datum
• Kdo změny cení a zda lze cenu odmítnout a zůstat u standardu

Termíny, sankce, zajištění

• Termín z nabídky proti termínu, na který je ve smlouvě navázaná sankce
• Lhůta pro výzvu i pro uzavření kupní smlouvy je sjednaná, ne ponechaná zákonu
• Sazba sankcí, jejich strop a symetrie obou stran
• Vymezení toho, co se nepovažuje za změnu okolností podle § 1788 odst. 2
• Podmínky odstoupení a osud už zaplacených splátek
• Závazek předat jednotku bez zástavního práva k okamžiku zápisu vlastnictví kupujícího
• Přípustnost postoupení smlouvy a podmínky, za nichž je možné

Přílohy

• Projektová dokumentace identifikovaná číslem výkresu, stupněm a datem
• Půdorys jednotky s kótami, ne vizualizace
• Splátkový kalendář jako samostatná příloha

Časté otázky

Co je SoSB u novostavby? SoSB je běžná zkratka pro smlouvu o smlouvě budoucí. U novostavby je to hlavní dokument koupě: kupní smlouva o rok či dva později už jen naplňuje, co je tady ujednané.

Kdy se podepisuje budoucí kupní smlouva na byt? Zpravidla po rezervaci, v době, kdy jednotka ještě neexistuje. Rozumné je nepodepisovat rezervaci dřív, než je znění budoucí smlouvy její přílohou.

Musí být smlouva o smlouvě budoucí u notáře? Nemusí. Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 33 Cdo 72/2021 dovodil, že u nemovité věci nevyžaduje zákon ani písemnou formu. Na úřední ověření podpisů dojde až u listiny pro katastrální úřad: nejsou-li podpisy ověřené, musí navrhovatel prokázat jejich pravost (§ 7 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb.).

Co se stane, když developer kupní smlouvu neuzavře? Oprávněná strana se může podle § 1787 odst. 1 domáhat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud. Soudní cesta ale není rychlá — proto se sankce a odstoupení vyjednávají předem.

Dá se od budoucí smlouvy odstoupit? Jen z důvodů uvedených ve smlouvě nebo ze zákonných. Článek o odstoupení a o osudu zaplacených splátek je při dlouhé výstavbě nejcennějším ustanovením smlouvy.

Co si z toho odnést

Budoucí smlouva není přípravný papír, je to hlavní dokument koupě. Rozhoduje se v ní popis jednotky, tolerance výměry, navázání splátek na doložené fáze a lhůta, kterou zákon jinak nastaví na jeden rok. Nejlevnější okamžik na změnu je ten před podpisem; po něm se vyjednává už jen dobrá vůle. U pražských projektů, které zastupujeme, porovnáváme nabídku se smlouvou po jednotlivých řádcích.