Odměna 3 % + DPH: co za ni majitel dostane

Za co se vlastně platí provize realitní kanceláře — za zveřejněný inzerát a za otevřené dveře na prohlídce? Tenhle text rozkládá odměnu 3 % + DPH na položky: co z ní odchází zpátky do zakázky, kdy na ni vzniká nárok a kde jsou zákonné hranice. Na konci je tabulka toho, co je v odměně zahrnuté a co si majitel platí zvlášť.

Odměna se neplatí za prohlídky

Nejčastější způsob, jak si odměnu představit, je počítání hodin: kolik trvala prohlídka, kolik focení, kolik telefonátů. Ta úvaha vede špatným směrem, protože největší část práce se na prohlídce odpracovat nedá — stane se, nebo nestane, o několik týdnů dřív.

Byt nabídnutý o 400 000 Kč pod trhem se prodá za týden a všichni jsou spokojení; majitel se nedozví, že přišel o víc, než činila celá odměna. Byt o 800 000 Kč nad trhem visí čtyři měsíce a pak jde dolů o milion, protože už je „ten, co se neprodává“. Ani jedna z těch chyb nevzniká při prohlídce.

Platí se za rozhodnutí učiněná před zveřejněním: za cenu odvozenou z realizovaných prodejů, za pořadí kroků, za hotovou složku dokumentů a za popisové pole nabídky, ve kterém sedí plocha, podlaží, podíl na společných částech i energetická třída.

Za co se provize realitní kanceláře počítá procentem

Procento má jednu vlastnost, kterou paušál nemá: váže odměnu na výsledek. Podstatné detaily ale nejsou v procentu, jsou ve smlouvě.

Základ výpočtu je cena v kupní smlouvě

V článku zprostředkovatelské smlouvy o odměně se čtou čtyři údaje. Základ: kupní cena sjednaná v kupní smlouvě — ne nabídková a ne včetně vybavení převáděného samostatnou smlouvou. Sazba: u nás od 3 %. DPH: v zákonné sazbě, v roce 2026 tedy 21 %. Splatnost: tam bývá rozdíl mezi nabídkami největší.

Model na bytě 3+kk, 78 m², Vinohrady:

• kupní cena: 12 500 000 Kč
• odměna 3 %: 375 000 Kč
• DPH 21 %: 78 750 Kč
• celkem: 453 750 Kč
• majiteli z kupní ceny zůstává 12 046 250 Kč, před daní z příjmu

Smlouva musí obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení, označení předmětu převodu a kupní cenu; chybí-li kterýkoliv z nich, je neplatná a námitku může vznést jen majitel (§ 9 a § 10 zákona č. 39/2020 Sb.).

Kdy nárok vzniká a kdy je splatný

Provize je splatná nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy (§ 19 odst. 1). Dřívější splatnost lze sjednat jen s poučením, že na uzavření kupní smlouvy vázána není, a i pak nejdřív k obstarání příležitosti (§ 19 odst. 2). Záloha u spotřebitele nesmí přesáhnout dvě třetiny provize (§ 19 odst. 3).

My máme splatnost posunutou dál. Věta ve smlouvě o úschově zní tak, že správce vyplatí odměnu současně s výplatou kupní ceny prodávajícímu a proti výpisu z listu vlastnictví, na kterém je nový vlastník zapsaný v části A. Dokud ten výpis není, neúčtujeme nic.

Model na 12 500 000 Kč: co z odměny odchází zpátky do zakázky

Ze 375 000 Kč bez DPH neodchází všechno na naši práci. Několik položek má pevnou cenu a dá se spočítat dopředu.

Právní servis a úschova. Pro měřítko: notářská úschova 12 500 000 Kč vyjde podle notářského tarifu na 26 100 Kč bez DPH — 1,2 % z prvních 100 000 Kč, 0,6 % do 500 000 Kč, 0,4 % do 1 000 000 Kč, 0,2 % do 10 000 000 Kč a 0,1 % ze zbytku, tedy 1 200 + 2 400 + 2 000 + 18 000 + 2 500 Kč. To je 7 % odměny za jedinou položku, kterou by si majitel jinak platil sám.

Podklady a poplatky. Sestava o dosažených cenách stojí 50 Kč za výstup a u srovnávací analýzy jich jsou desítky; správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč, při podání přes portál katastru 1 600 Kč (§ 9 zákona č. 634/2004 Sb.).

Prezentace a inzerce. Fotografie, půdorys v naší grafice, číslované obrázky do expozé, placený dosah na portálech. Přímé náklady na ně jdou z odměny a jejich výše se řídí rozsahem kampaně.

Zbytek je čas a ten se u dvou stejně drahých bytů liší i několikanásobně: byt s čistou částí C listu vlastnictví je jiná práce než byt se zástavním právem, třemi spoluvlastníky a nájemníkem.

Kde je náš zájem shodný s vaším a kde není

Procentní odměna má tři slabá místa a je poctivější je pojmenovat než obcházet.

Procento neroste s prací, roste s cenou. Prodej bytu za 25 000 000 Kč není dvakrát pracnější než prodej za 12 500 000 Kč, odměna přesto je dvojnásobná. U dražších nemovitostí je proto sazba otevřená jednání, ale je to dohoda, ne automatika — majitel se na ni musí zeptat sám.

Na posledních dvou stech tisících nám záleží třicetkrát míň než vám. Kdyby se cena vyjednala z 12 500 000 na 12 700 000 Kč, naše odměna vyroste o 6 000 Kč bez DPH. Majiteli z těch 200 000 Kč zůstane po odečtení odměny 194 000 Kč, tedy zhruba dvaatřicetkrát víc. Motivace dotáhnout poslední kolo vyjednávání je na naší straně objektivně slabší a žádná sazba to sama nespraví; spraví to jen málo zakázek najednou a reference, která vydrží déle než jedna faktura. Kdo chce záruku na papíře, sjedná si prémiové ujednání: vyšší podíl z částky nad dohodnutou cílovou cenou.

Výhradní zastoupení vás na nějakou dobu váže. Když se s cenou netrefíme, jste s námi do konce sjednané doby. Zákon ji u spotřebitele omezuje na 6 měsíců, prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů před uplynutím (§ 17 odst. 4), a u smlouvy na dobu neurčitou smí být výpovědní doba nejvýše 1 měsíc (§ 18). Podrobně je to v textu o výhradním zastoupení při prodeji.

Co o odměně říká zákon a co nechává na smlouvě

Mantinely, které se dají ověřit před podpisem:

• Zprostředkovatelská smlouva nesmí být ve stejné listině jako kupní smlouva (§ 15). Spotřebiteli nelze uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu (§ 14) ani použít k zajištění směnku či šek (§ 16).
• Pojištění. Limit nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh v roce, spoluúčast nejvýše 5 000 Kč nebo 1 % (§ 7 odst. 1 a 2). Odstavec 5 ale limity půlí, na 875 000 Kč a 1 750 000 Kč, tomu, kdo na základě smlouvy s jiným zprostředkovatelem působí jeho jménem nebo pod jeho obchodní značkou. Pojistku má na vyžádání předložit (§ 8).
• Úschovu nesmíme nabízet sami od sebe (§ 4 odst. 1). Poskytnout ji lze jen na písemnou žádost na samostatné listině, na samostatném účtu úschovy a bezhotovostně (§ 4 odst. 2 a 3). My ji nevedeme: kupní cena jde do advokátní úschovy, kterou od 1. 1. 2026 kryje garanční fond České advokátní komory, u nemovitosti k bydlení až do 5 000 000 Kč.
• Nečinnost ruší nárok. Uzavře-li se kupní smlouva až po zániku závazku kvůli nečinnosti nebo pochybení zprostředkovatele, nárok na provizi vůči spotřebiteli nevzniká (§ 19 odst. 4).

Co se stane, když se neprodá

Odměna splatná až z úschovy znamená, že riziko neúspěchu nese zprostředkovatel: fotograf, expozé i inzerce jsou zaplacené dopředu a nevracejí se. Má to druhou stranu — kdo nese náklad, chce ho co nejdřív proměnit, a tlak na rychlý prodej je v tom modelu zabudovaný.

Druhá věc k ohlídání je ochranná doba po skončení smlouvy. Ujednání, podle kterého odměna náleží i tehdy, uzavře-li majitel kupní smlouvu se zájemcem přivedeným námi, smysl má — ale jen se dvěma pojistkami: pevnou lhůtou a jmenným seznamem zájemců předaným při ukončení smlouvy. Bez seznamu je to otevřená doložka na cokoliv.

Co je v odměně zahrnuté a co se platí zvlášť

Tabulka platí pro byt v osobním vlastnictví při výhradním zastoupení; u domů a pozemků přibývají položky ve druhém sloupci.

Správní poplatky po 2 000 Kč jsou dva různé: za vklad vlastnického práva, který hradíme my, a za vklad výmazu zástavního práva, vázaný k závazku majitele. Daň z nemovitých věcí za rok prodeje platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu; kupující podává přiznání až na rok následující, do 31. ledna. Průkaz energetické náročnosti předává vlastník nejpozději při uzavření smlouvy, pokuta za jeho absenci je u fyzické osoby až 200 000 Kč.

Časté otázky

Kolik si bere realitka z prodeje bytu? Výši odměny zákon nestanoví, jen vyžaduje, aby ji smlouva obsahovala; u prodeje se obvykle určuje procentem z dosažené kupní ceny. Naše odměna je od 3 % + DPH a zahrnuje právní servis i úschovu, které v jiných nabídkách mohou být samostatnou položkou.

Kdo platí provizi — kupující, nebo prodávající? Ten, kdo má se zprostředkovatelem smlouvu; u nás majitel, který prodává. Model, ve kterém část nese kupující, znamená smlouvu s oběma stranami a informační povinnost o výši provize podle § 12 odst. 3.

Je provize včetně DPH, nebo se DPH připočítává? Připočítává se. U ceny 12 500 000 Kč je odměna 375 000 Kč a DPH 78 750 Kč.

Musím platit odměnu, když se byt neprodá? Ne. Provize je splatná nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy a u nás se hradí až z úschovy. Náklady na přípravu a inzerci nese zprostředkovatel.

Dá se odměna snížit? Dá, jen stojí za to ptát se, co ze seznamu v tabulce výše vypadne. Snížená sazba, ke které se zvlášť platí právník, úschova a fotograf, může po sečtení vyjít dráž.

Co si z toho odnést

Odměna 3 % + DPH není cena za odpracované hodiny, ale za rozhodnutí učiněná dřív, než se nemovitost objeví v inzerci, a za to, že cestu od podpisu k zápisu vlastnického práva vede někdo jiný než majitel. Dvě nabídky se dají srovnat jedině položku po položce — proto má tabulka výše i pravý sloupec. Co do odměny počítáme, je popsané na stránce pro majitele. Zbytek je vyjednávání o jediné otázce: kdo nese náklad, když se neprodá.