Novostavba
Také: nový byt od developera · byt z prvního prodeje · nový projekt
Definice
Označuje budovu nebo jednotku po prvním kolaudačním rozhodnutí, kterou zatím nikdo neužíval. Zákon ten pojem nezná; datovatelnou hranici mu dává až zákon o dani z přidané hodnoty.
Kde se s tím setkáte
V inzerátu, v ceníku projektu a v rezervační smlouvě — a v žádném z nich nestojí, jak je dům starý. To řekne kolaudační rozhodnutí s doložkou právní moci: podle § 56 odst. 2 zákona č. 235/2004 Sb. je pro účely daně dnem dokončení stavby den nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí. Od něj se počítá všechno ostatní. Druhou stopou je prohlášení vlastníka, které developer vkládá do katastru zpravidla ještě před zahájením prodeje, třetí pak zápis budovy na listu vlastnictví. Stavební zákon ani vyhláška o požadavcích na výstavbu slovo „novostavba“ neobsahují ani jednou.
Příklad s čísly
Modelový projekt. První kolaudační rozhodnutí nabude právní moci 12. 3. 2026, tím je stavba dokončena. Lhůta podle § 56 odst. 1 běží do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce následujícího po březnu 2026, tedy do 29. 2. 2028. Jednotka prodaná do toho data je prvním dodáním a daní se; jde-li o jednotku, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení, sníženou sazbou 12 %. Tatáž jednotka prodaná 1. 3. 2028 je od daně osvobozena. U ceny 9 450 000 Kč včetně daně jde o 1 012 500 Kč, které v prvním případě odvede developer a ve druhém nikdo.
Na co si dát pozor
Inzerát označí za novostavbu i dům kolaudovaný před deseti lety; to slovo v sobě stáří zabudované nemá. Ověřitelné je jediné datum, a to právní moc prvního kolaudačního rozhodnutí. Druhá past je v § 56 odst. 3: za první dodání se považuje i první prodej po kolaudaci následující po podstatné změně. Podstatnou změnou se podle odstavce 5 rozumí změna, jejíž skutečné náklady bez daně přesáhnou 30 % základu daně při tomto prodeji. Přestavěný dům tak může být z pohledu daně stejně nový jako ten postavený loni.
Souvisí
Zdroje
6 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Dodání dokončené vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně s výjimkou prvního dodání uskutečněného do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou
§ 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2004-235
ověřeno 28. 9. 2026
Vybraná nemovitá věc se považuje za dokončenou dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává
§ 56 odst. 2 zákona č. 235/2004 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Za první dodání se považuje také první dodání po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí vydaného po podstatné změně nemovité věci; podstatnou změnou je změna, jejíž skutečné náklady bez daně přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání
§ 56 odst. 3 a odst. 5 zákona č. 235/2004 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Nemovitá věc se nepovažuje za dokončenou, byla-li dokončena pouze její část
§ 56 odst. 4 zákona č. 235/2004 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Snížená sazba daně činí 12 % a uplatní se u dodání jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení
§ 47 odst. 1 písm. b) a § 49 odst. 3 písm. d) zákona č. 235/2004 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Slovo „novostavba“ se nevyskytuje v úplném textu zákona č. 283/2021 Sb., vyhlášky č. 146/2024 Sb. ani zákona č. 235/2004 Sb.
vlastní kontrola úplných textů
ověřeno 28. 9. 2026