Provozní výnos
Také: provozní zisk před daní · čistý provozní výnos · net operating income
Definice
Mezi inkasovaným nájemným a daní z příjmu stojí provozní výnos: částka, která zbude po odečtení provozních nákladů, ale ještě před zdaněním.
Kde se s tím setkáte
V investičním modelu jako mezisoučet mezi hrubým a čistým výnosem a v čitateli výnosové metody — bez něj se míra kapitalizace nedá spočítat. V žádném předpisu pod tímto jménem nestojí; je to obchodní úzus. Nejblíž má § 32 odst. 5 vyhlášky č. 441/2013 Sb., který pro účely ocenění stavby výnosovým způsobem snižuje roční nájemné paušálně o 40 %, a § 32 odst. 4, podle kterého se do ročního nájemného nezahrnují ceny služeb. V tomhle jediném bodě se úřední postup s obchodním shoduje.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2. Z inkasovaného nájemného 276 000 Kč se odečte příspěvek na správu domu 25 920 Kč, daň z nemovitých věcí 1 560 Kč (podlahová plocha 54 m² × 1,22, zaokrouhleno nahoru 66 m²; sazba 3,50 Kč za m² krát 4,5; inflační koeficient 1,0; místní koeficient 1,5), pojištění jednotky a odpovědnosti 3 600 Kč, zprostředkování nájmu rozpuštěné do roku 9 600 Kč a opravy s obnovou vybavení 18 000 Kč. Zbývá 217 320 Kč. Ze vstupní investice 9 927 000 Kč je to 2,19 %, z kupní ceny 9 720 000 Kč pak 2,24 %. Obě čísla jsou správná a každé odpovídá na jinou otázku, takže se v jedné tabulce nesmějí střídat.
Na co si dát pozor
Paušál místo položek. U modelového bytu dělají všechny provozní náklady včetně neobsazenosti 70 680 Kč, zatímco paušální odpočet 40 % podle § 32 odst. 5 vyhlášky by z nájemného 288 000 Kč ubral 115 200 Kč. Rozdíl 44 520 Kč jde celý na vrub provoznímu výnosu — a to u jednotky, kterou § 8 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb. výnosovým způsobem oceňovat vůbec nenechá. Paušál je nástroj pro cenu zjištěnou. V investičním propočtu se každý řádek musí jmenovat a doložit předpisem plateb.
Souvisí
Zdroje
9 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový propočet: 276 000 − 25 920 − 1 560 − 3 600 − 9 600 − 18 000 = 217 320 Kč; 217 320 / 9 927 000 = 2,19 %; 217 320 / 9 720 000 = 2,24 %
vlastní propočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Součet provozních nákladů modelového bytu včetně neobsazenosti: 12 000 + 25 920 + 1 560 + 3 600 + 9 600 + 18 000 = 70 680 Kč; paušální odpočet 288 000 × 0,40 = 115 200 Kč; rozdíl 44 520 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026
Roční nájemné za celou stavbu se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného
§ 32 odst. 5 vyhlášky č. 441/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-441
ověřeno 28. 9. 2026
Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí
§ 32 odst. 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem
§ 8 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1997-151
ověřeno 28. 9. 2026
Daň ze staveb a jednotek u bytu v bytovém domě, jehož součástí je podíl na pozemku: podlahová plocha × 1,22 zaokrouhlená na celé m² nahoru, sazba 3,50 Kč/m² násobená v Praze koeficientem 4,5, poté inflační a místní koeficient, vždy zaokrouhleno na celé koruny nahoru; podíl na pozemku, který je součástí jednotky, není předmětem daně z pozemků
§ 2 odst. 2 písm. e), § 10 odst. 3, § 11 odst. 1 písm. j) a odst. 4 písm. g) a § 11d zákona č. 338/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-338
ověřeno 1. 10. 2026
Pro rok 2026 má Praha 2 koeficient 4,5 (příloha č. 1) a vlastní místní koeficient nemá (příloha č. 2), platí proto místní koeficient pro obec 1,5; místní koeficienty pro skupiny se na ostatní zdanitelné jednotky nevztahují
§ 2, § 3 odst. 2, § 4 a § 5 obecně závazné vyhlášky hl. m. Prahy č. 11/2024 ve znění vyhlášky č. 12/2025, účinné od 1. 1. 2026, sbirkapp.gov.cz/detail/SPPGSHO2FHERZ7TG a sbirkapp.gov.cz/detail/SPPBD7EKOURUFATM
ověřeno 1. 10. 2026
Inflační koeficient pro rok 2026 činí 1,0
§ 11f zákona č. 338/1992 Sb.; Ministerstvo financí, zpráva ze 14. 7. 2025, mf.gov.cz/cs/dane-a-ucetnictvi/dane/…
ověřeno 1. 10. 2026
Modelová daň z nemovitých věcí za rok 2026, byt 54 m² v Praze 2 – Vinohradech s podílem na pozemku: 54 × 1,22 = 65,88, zaokrouhleno 66 m²; 3,50 × 4,5 = 15,75 Kč/m²; 66 × 15,75 = 1 039,50, zaokrouhleno 1 040 Kč; 1 040 × 1,0 × 1,5 = 1 560 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026