Návratnost investice
Také: prostá návratnost · doba návratnosti · payback
Definice
Za kolik let se vložená částka vrátí z čistého výnosu, říká návratnost investice. Je to převrácená hodnota výnosu: kde je výnos 2 %, je návratnost padesát let.
Kde se s tím setkáte
Ve vyhodnocení investice, obvykle na posledním řádku pod výnosem, a v prezentaci developerského projektu u jednotek nabízených k pronájmu. V inzerátu spíš ne, protože číslo vychází nepříjemně vysoké. Zákonný pojem to není a standardizovaný ukazatel také ne; jde o tržní úzus, jehož hodnota stojí a padá s tím, co je v čitateli a co ve jmenovateli. Poctivý zápis proto vedle čísla uvádí obojí, a to i za cenu, že vyjde hůř.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2: vstupní investice 9 927 000 Kč, čistý roční výnos 188 340 Kč. Dělení dává 52,7 roku. Počítá-li se ale z hrubého ročního nájemného 288 000 Kč, vyjde 34,5 roku. Rozdíl osmnácti let nevznikl z jiného bytu ani z jiného trhu, jen z jiného čitatele. A třetí varianta, nájemné dělené kupní cenou 9 720 000 Kč, dává 33,8 roku — bývá to právě ta, která se uvádí.
Na co si dát pozor
Prostá návratnost nepracuje s časem. Padesátá koruna, která se vrátí za padesát let, se počítá stejně jako ta první, přestože stejnou hodnotu nemá; růst nájemného, změna ceny bytu ani daň do vzorce nevstupují. Praktický závěr zní nečekaně: u pražského bytu s návratností přes padesát let se o koupi podle nájmu nerozhoduje. Rozhoduje se podle adresy a podle toho, co se v okolí bude a nebude stavět — a to jediné číslo neřekne.
Souvisí
Zdroje
3 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový výpočet: 9 927 000 / 188 340 = 52,7 roku; 9 927 000 / 288 000 = 34,5 roku; 9 720 000 / 288 000 = 33,8 roku
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Převrácená hodnota výnosu: 1 / 0,02 = 50 let
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026
Pojem „návratnost investice“ se v úplném textu zákona č. 89/2012 Sb. nevyskytuje
vlastní kontrola úplného textu
ověřeno 28. 9. 2026