Zhodnocení
Také: celkové zhodnocení · zhodnocení investice · total return
Definice
Zhodnocení skládá dohromady dvě různé věci: nájemní výnos, který vlastník inkasuje průběžně, a změnu ceny nemovitosti, která se projeví až prodejem. První se měří, druhá se odhaduje.
Kde se s tím setkáte
Ve vyhodnocení investice, které si vlastník nechá sestavit před koupí nebo po několika letech držby, a v nabídkovém listu investiční jednotky. V tržním smyslu to není zákonný pojem a žádný předpis ho nedefinuje; je to úzus, ve kterém si jmenovatele nastavuje každý autor sám. Pozor na jmenovku: technické zhodnocení je něco jiného. Zákon o daních z příjmů jím v § 33 odst. 1 rozumí výdaje na nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace, pokud u jednotlivého majetku převýšily v úhrnu 80 000 Kč. Obě slova se v textech o investování potkávají a splývají.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2 za 9 720 000 Kč, vstupní investice 9 927 000 Kč. Čistý roční výnos vychází v modelu na 188 340 Kč, tedy 1,90 %. Druhá složka je pouhý předpoklad: kdyby cena bytu za pět let vzrostla o 10 %, je to 972 000 Kč, po rozpočítání 194 400 Kč ročně, tedy víc než celý nájemní výnos. Sečteno by celkové zhodnocení vyšlo na 3,86 %. Jenže jedna polovina toho čísla je tabulka a druhá domněnka.
Na co si dát pozor
Jedno procento, ve kterém jsou obě složky slité dohromady, se nedá ověřit. Nájemní část doložíte předpisem plateb, nájemní smlouvou a posledním vyúčtováním; cenová část se doložit nedá ničím, protože se týká budoucnosti. Požadavek na každý propočet zhodnocení je proto jediný a krátký: obě čísla zvlášť a výslovně napsaný předpokládaný růst ceny. Kde to chybí, nejde o výpočet, ale o tvrzení s desetinnou čárkou.
Souvisí
Zdroje
4 zdroje · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový výpočet nájemní složky: čistý roční výnos 188 340 / vstupní investice 9 927 000 = 1,90 %
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Modelový výpočet cenové složky: 10 % z 9 720 000 = 972 000 Kč; 972 000 / 5 = 194 400 Kč ročně; (188 340 + 194 400) / 9 927 000 = 3,86 %
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026
Technickým zhodnocením se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu 80 000 Kč
§ 33 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-586
ověřeno 28. 9. 2026
Slova „zhodnocení“ v tržním smyslu zákon č. 89/2012 Sb. nedefinuje
vlastní kontrola úplného textu zákona
ověřeno 28. 9. 2026