Cash flow
Také: peněžní tok · provozní cash flow · tok hotovosti
Definice
Cash flow sleduje peníze, ne zisk: kolik korun za období na účet přišlo a kolik z něj odešlo. Kladný roční výsledek a kladný každý měsíc jsou dvě různá tvrzení.
Kde se s tím setkáte
U jednotky v měsíčním přehledu plateb od správce nájmu, u projektu v harmonogramu, kde stojí vedle sebe termíny a částky. Zákonný pojem to není a v českých předpisech ho nehledejte; jde o účetní a investiční úzus. U developerského projektu je tvar křivky daný zadáním — výdaje na přípravu a stavbu předcházejí inkasu z prodeje o roky, takže jde nejdřív hluboko dolů a teprve pak nahoru. U pronajaté jednotky je tvar jiný, ale nerovnoměrnost stejná.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2. V běžném měsíci přijde 27 800 Kč — nájemné 24 000 Kč a zálohy na služby 3 800 Kč — a odejde 6 390 Kč: 3 800 Kč zálohám dodavateli, 2 160 Kč příspěvek na správu domu a modelových 430 Kč za pojištění a daň z nemovitých věcí rozpuštěné po měsících (3 600 Kč a 1 560 Kč ročně). Na účtu zůstane 21 410 Kč. V měsíci, kdy se mění nájemce, nepřijde nic, odejde stejných 6 390 Kč a k tomu odměna za zprostředkování nájmu 24 000 Kč; ten měsíc končí cash flow na −30 390 Kč. Roční výsledek je přitom kladný.
Na co si dát pozor
Zálohy na služby nafukují cash flow na obou stranách. Projdou účtem vlastníka k dodavateli, do výnosu ani do nákladu nepatří, ale v peněžním toku jsou vidět. Za zúčtovací období, které je nejvýše dvanáctiměsíční, se navíc vyúčtují (§ 1181 občanského zákoníku, § 2 a 7 zákona č. 67/2013 Sb.), takže jeden měsíc v roce vyskočí přeplatek nebo nedoplatek, který s hospodařením jednotky nesouvisí. Kdo čte cash flow jako výnos, přečte si v tom měsíci nesmysl. Obě sestavy se proto vedou vedle sebe, ne místo sebe.
Souvisí
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Modelový výpočet běžného měsíce: 24 000 + 3 800 = 27 800 Kč příjem; 3 800 + 2 160 + 430 = 6 390 Kč výdej; zůstatek 21 410 Kč
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Modelový výpočet měsíce s výměnou nájemce: −6 390 − 24 000 = −30 390 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026
Modelové vstupy: příspěvek na správu 40 Kč za m² měsíčně u bytu 54 m² = 2 160 Kč; pojištění 3 600 Kč a daň z nemovitých věcí 1 560 Kč rozpuštěné po měsících: (3 600 + 1 560) / 12 = 430 Kč
vlastní výpočet z modelu
ověřeno 1. 10. 2026
Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu je osoba odpovědná za správu domu včas vyúčtovala
§ 1181 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Pojem „cash flow“ ani „peněžní tok“ se v úplném textu zákona č. 89/2012 Sb. nevyskytuje
vlastní kontrola úplného textu
ověřeno 28. 9. 2026
Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční; skutečnou výši nákladů a záloh za služby poskytovatel vyúčtuje za zúčtovací období a vyúčtování doručí nejpozději do 4 měsíců od jeho skončení
§ 2 odst. 1 písm. c) a § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-67
ověřeno 1. 10. 2026
Modelová daň z nemovitých věcí za rok 2026, byt 54 m² v Praze 2 – Vinohradech s podílem na pozemku: 54 × 1,22 = 65,88, zaokrouhleno 66 m²; 3,50 × 4,5 = 15,75 Kč/m²; 66 × 15,75 = 1 039,50, zaokrouhleno 1 040 Kč; 1 040 × 1,0 × 1,5 = 1 560 Kč
vlastní výpočet podle § 10 odst. 3, § 11 odst. 1 písm. j) a odst. 4 písm. g) a § 11d zákona č. 338/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-338, příloh č. 1 a 2 a § 4 obecně závazné vyhlášky hl. m. Prahy č. 11/2024 ve znění vyhlášky č. 12/2025, sbirkapp.gov.cz/detail/SPPBD7EKOURUFATM, a inflačního koeficientu 1,0 pro rok 2026 podle Ministerstva financí, mf.gov.cz/cs/dane-a-ucetnictvi/dane/…
ověřeno 1. 10. 2026