Výnosová metoda
Také: výnosový způsob ocenění · income approach · kapitalizace výnosu
Definice
Hodnotu nemovitosti odvozuje výnosová metoda z peněz, které nemovitost ročně vydělá: provozní výnos se vydělí mírou kapitalizace, kterou pro daný typ nemovitosti požaduje trh.
Kde se s tím setkáte
V investičním posouzení pronajímané jednotky a v podkladu, kterým kupující obhajuje svou cenu. V inzerátu zpravidla ne, protože vychází níž než cena nabídková. Zákon pojem zná pod názvem „výnosový způsob“: podle § 2 odst. 9 písm. b) zákona č. 151/1997 Sb. vychází z výnosu skutečně dosahovaného nebo obvykle dosažitelného a z kapitalizace tohoto výnosu. U bytu je ale tato cesta zavřená — § 8 odst. 3 téhož zákona říká, že cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem. Co se u bytu počítá výnosově, je tržní úvaha, ne ocenění podle předpisu.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech v Praze 2, provozní výnos 217 320 Kč ročně. Kupující, který od bytu požaduje modelovou míru kapitalizace 3,00 %, dosadí 217 320 / 0,03 a dostane hodnotu 7 244 000 Kč. Nabídková cena je 9 720 000 Kč, tedy o 2 476 000 Kč výš. Ten rozdíl není chyba ve výpočtu. Je to vzdálenost mezi cenou, kterou za byt dá ten, kdo v něm bude bydlet, a cenou, kterou za totéž nájemné zaplatí investor.
Na co si dát pozor
Čitatel. Kdo do vzorce dosadí hrubé roční nájemné 288 000 Kč místo provozního výnosu 217 320 Kč, dostane při téže míře 9 600 000 Kč — číslo, které se nabídkové ceně podobá natolik, že se přestane kontrolovat. Zmizelo z něj přitom šest provozních odečtů a s nimi celý smysl metody. Do čitatele patří výnos po odečtení neobsazenosti, příspěvku na správu domu, daně z nemovitých věcí, pojištění, zprostředkování a oprav; do jmenovatele míra, kterou požaduje trh, ne ta z oceňovací vyhlášky.
Souvisí
Zdroje
5 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)
§ 2 odst. 9 písm. b) zákona č. 151/1997 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1997-151
ověřeno 28. 9. 2026
Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem
§ 8 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Stavba se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška
§ 4 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 217 320 / 0,03 = 7 244 000 Kč; 9 720 000 − 7 244 000 = 2 476 000 Kč; 288 000 / 0,03 = 9 600 000 Kč
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026
Provozní výnos modelového bytu 217 320 Kč a kupní cena 9 720 000 Kč
vlastní propočet v průvodci Výnos z pronájmu
ověřeno 1. 10. 2026