Společné části domu
Také: společné části nemovité věci · společné prostory · výlučné užívání společné části
Definice
Za společné pokládá občanský zákoník alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Vždy mezi ně patří pozemek pod domem, hlavní konstrukce domu a zařízení, které slouží k užívání bytu i jinému vlastníkovi.
Kde se s tím setkáte
V prohlášení. Podle § 1166 odst. 1 písm. b) bodu 2 občanského zákoníku se v něm každá společná část určí a popíše se zřetelem k její stavební, technické nebo uživatelské povaze a u některých se navíc uvede, že jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníka určité jednotky. Obecný rámec dává § 1160, konkrétní výčet nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: § 4 se týká pozemků, § 5 stavby a § 6 rozvodů. Co prohlášení neřekne, doříká se pak na shromáždění.
Příklad s čísly
Lodžie u modelového bytu 68,4 m² přístupná jen z obývacího pokoje je podle § 5 odst. 1 písm. f) nařízení společnou částí domu, a protože je přístupná pouze z bytu, je vždy ve výlučném užívání vlastníka té jednotky. Stejně dopadnou okna včetně okenic podle písmene d), radiátory a termostatické ventily podle § 6 písm. e) a podlaha vyjma podlahové krytiny podle § 5 odst. 3. Nenosná příčka uvnitř bytu ve výčtu není. Obvodové stěny ohraničující byt a všechny nosné svislé konstrukce uvnitř něj tam podle § 5 odst. 2 naopak jsou, s výjimkou povrchových úprav.
Na co si dát pozor
„Ve výlučném užívání“ neznamená „moje“. U společných částí uvnitř bytu a u těch, které slouží vlastníkovi výlučně, provádí a hradí vlastník podle § 1175 odst. 2 pouze údržbu a drobné opravy; větší zásah je věcí správy domu. Druhý směr téhož pravidla je v § 1180 odst. 1: prohlášení může příspěvky určit odchylně se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části ve výlučném užívání, takže dvě jinak srovnatelné jednotky mohou na správu domu přispívat různě.
Souvisí
Zdroje
10 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně
§ 1160 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, stavební části podstatné pro zachování domu včetně hlavních konstrukcí a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu; platí to i tehdy, přenechá-li se část některému vlastníku k výlučnému užívání
§ 1160 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
V prohlášení se určí a popíšou společné části se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a případně se určí, které jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky
§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Výčet společných částí domu: nosné konstrukce, obvodové stěny, střecha, komíny, schodiště, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce včetně oken a okenic
§ 5 odst. 1 písm. a) až d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-366
ověřeno 28. 9. 2026
Balkony, lodžie, terasy a atria jsou společnými částmi i tehdy, jsou-li přístupné pouze z bytu, a pak jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky
§ 5 odst. 1 písm. f) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Společnými částmi jsou vždy obvodové stěny ohraničující byt, i jde-li o nenosné konstrukce, a všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, s výjimkou povrchových úprav
§ 5 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Podlahy jsou společnými částmi vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s jejich položením či usazením a s jejich funkcí
§ 5 odst. 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Části rozvodů tepla umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části
§ 6 písm. e) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Jde-li o společné části uvnitř bytu a společné části sloužící vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí vlastník pouze údržbu a drobné opravy
§ 1175 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části ve výlučném užívání
§ 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026