Nákladová metoda
Také: nákladový způsob ocenění · reprodukční cena · cost approach
Definice
Nákladová metoda vychází z otázky, kolik by dnes stálo pořídit tutéž stavbu znovu — a kolik z té částky ubralo stáří.
Kde se s tím setkáte
Ve znaleckém posudku u staveb, ke kterým chybí srovnatelný trh: u výrobních hal, u rozestavěných budov, u nemovitostí v obcích, kde se roky neprodalo nic. Zákon ji zná jako „nákladový způsob“. Podle § 2 odst. 9 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb. vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění; § 5 odst. 1 k tomu přidává charakter, velikost, vybavení, polohu a prodejnost stavby a její technické nebo morální opotřebení. U bytové jednotky je to spolu s porovnávacím způsobem jediná cesta, kterou § 8 odst. 3 připouští.
Příklad s čísly
Modelový byt 2+kk na Vinohradech, 54 m², dům se zděnými nosnými konstrukcemi, stáří 30 let. Příloha č. 21 vyhlášky č. 441/2013 Sb. u takových konstrukcí předpokládá životnost 100 let; při lineární metodě se 100 % rozdělí rovnoměrně, tedy 1 % ročně a po třiceti letech 30 %. Modelová reprodukční cena jednotky včetně podílu na společných částech 100 000 Kč/m² dává 5 400 000 Kč, po odečtení opotřebení 3 780 000 Kč. S podílem na pozemku, modelově 8 % vstupní ceny, tedy 777 600 Kč, vychází 4 557 600 Kč — o 5 162 400 Kč méně než kupní cena.
Na co si dát pozor
Ten rozdíl není argument ke slevě a u jednacího stolu neobstojí. Nákladová metoda měří, co stavba stála, ne co za ni někdo dá; v pražských lokalitách nese většinu ceny poloha a tu žádná položka rozpočtu neobsahuje. Jako jediný podklad k ceně bytu je použitelná jen tam, kde srovnatelné prodeje opravdu nejsou — a v Praze prakticky vždycky jsou.
Souvisí
Zdroje
6 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění
§ 2 odst. 9 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1997-151
ověřeno 28. 9. 2026
Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby, ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti a z technického nebo morálního opotřebení stavby
§ 5 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem
§ 8 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti; roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností a činí nejvýše 85 %
příloha č. 21 bod 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-441
ověřeno 28. 9. 2026
Předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let
příloha č. 21 bod 4 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 54 × 100 000 = 5 400 000 Kč; 5 400 000 × 0,70 = 3 780 000 Kč; 9 720 000 × 0,08 = 777 600 Kč; 3 780 000 + 777 600 = 4 557 600 Kč; 9 720 000 − 4 557 600 = 5 162 400 Kč
vlastní výpočet nad modelovým bytem z průvodce Výnos z pronájmu
ověřeno 28. 9. 2026