Ztráta z prodeje
Také: prodej se ztrátou · prodej pod nabývací cenou · záporný rozdíl z prodeje
Definice
Jsou-li výdaje spojené s jedním druhem ostatního příjmu vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží. Ztrátový prodej nemovitosti tedy daň neplatí, ale ani žádnou jinou daň nesnižuje.
Kde se s tím setkáte
Přímo v názvu řádku 208 Přílohy č. 2 tiskopisu 25 5405: výdaje podle § 10 zákona se uvádějí „maximálně do výše příjmů“. Formulář zápornou hodnotu ani nepřipustí. Pravidlo stojí v § 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb. a od nájmu podle § 9 nebo samostatné činnosti podle § 7 se liší podstatně: tam ztráta vzniká a podle § 5 odst. 3 se o ni snižuje úhrn dílčích základů daně. U ostatních příjmů takové pravidlo není.
Příklad s čísly
Modelový byt nabytý v roce 2022 za 11 200 000 Kč, prodaný v roce 2026 za 10 400 000 Kč. Odměna za zprostředkování ve výši 3 % z kupní ceny je 312 000 Kč, s DPH 21 % tedy 377 520 Kč. Výdaje dohromady 11 577 520 Kč proti příjmu 10 400 000 Kč; rozdíl je 1 177 520 Kč v neprospěch prodávajícího. Do přiznání jde příjem 10 400 000 Kč a výdaj nejvýše ve stejné výši, dílčí základ daně je tedy nula. Těch 1 177 520 Kč se nikam nepřenáší — ani do dalšího roku, ani proti příjmu ze mzdy.
Na co si dát pozor
Rozhodné je slovo druh. Zákon nemluví o jednotlivém obchodu, ale o druhu příjmu uvedeném v § 10 odst. 1, a příjmy z úplatného převodu nemovité věci jsou jeden druh. Prodá-li majitel v témže zdaňovacím období dvě nemovitosti, jednu se ziskem a druhou se ztrátou, sčítají se v rámci téhož druhu a nepřihlíží se teprve k zápornému výsledku celku. Stejně to čte i Finanční správa: pokyn GFŘ-D-59 uvádí příjem z prodeje nemovitých věcí jako jeden druh příjmu a výdaje s příjmy porovnává za každý druh samostatně. Než se podle toho naplánuje termín druhého prodeje, nechte si výpočet potvrdit daňovým poradcem.
Souvisí
Zdroje
6 zdrojů · ověřeno k 1. 10. 2026Jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem příjmu uvedeným v odstavci 1 vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží
§ 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-586
ověřeno 1. 10. 2026
Příjmy z úplatného převodu nemovité věci jsou jedním z druhů ostatních příjmů podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026
Jednotlivým druhem příjmu se rozumí např. příjem z prodeje nemovitých věcí; pro stanovení, zda jsou výdaje spojené s jednotlivým druhem příjmu vyšší než příjem, se posuzuje každý jednotlivý druh příjmů samostatně
Pokyn GFŘ-D-59, k § 10 odst. 4 body 1 a 2, Finanční správa, financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/…
ověřeno 1. 10. 2026
Ztráta vzniká jen tehdy, přesáhnou-li výdaje příjmy uvedené v § 7 a 9; o daňovou ztrátu se sníží úhrn dílčích základů daně podle § 7 až 10
§ 5 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026
Řádek 208 Přílohy č. 2 tiskopisu 25 5405 se jmenuje Výdaje podle § 10 zákona (maximálně do výše příjmů); vzor č. 22 pro zdaňovací období 2026
Finanční správa, financnisprava.gov.cz/assets/tiskopisy/…
ověřeno 1. 10. 2026
Odměna Home Real Estate je veřejná: prodej nemovitosti od 3 % + DPH z dosažené kupní ceny, hradí prodávající
Home Real Estate, Pro majitele, homerealestate.cz/pro-majitele
ověřeno 1. 10. 2026