Osvobození od daně
Také: osvobozený příjem z prodeje · osvobození podle § 4 · osvobození od daně z příjmu
Definice
Osvobozený příjem do základu daně vůbec nevstupuje: nedaní se a do přiznání se neuvádí. U prodeje nemovitosti k němu vedou tři cesty a zkoušejí se v pořadí, v jakém je řadí zákon.
Kde se s tím setkáte
V § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 586/1992 Sb. První cesta je bydliště v prodávaném domě nebo bytě nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Druhá je uplynulý časový test. Třetí se otevírá, když ani jedna z předchozích nevyjde: příjem zůstane osvobozený, použije-li prodávající získané prostředky na vlastní bytovou potřebu, a přibývá k němu oznámení podle § 4b odst. 3. Praktický dopad je vždy stejný, příloha č. 2 přiznání se kvůli prodeji nevyplňuje. Oznámení o osvobozených příjmech nad 5 000 000 Kč se u nemovitostí zapisovaných do katastru nepodává.
Příklad s čísly
Modelový byt nabytý v roce 2023 a prodaný v roce 2026 za 8 400 000 Kč. Časový test nedoběhl, do roku 2033 zbývá sedm let. Bydlel-li v něm prodávající 26 měsíců bezprostředně před prodejem, osvobození platí podle písmene a) a přiznání se kvůli prodeji nepodává. Bydlel-li tam 18 měsíců, písmeno a) samo nestačí, ale celá částka 8 400 000 Kč může zůstat osvobozená, půjde-li na vlastní bytovou potřebu. Mezi oběma variantami je osm měsíců bydliště a jedno oznámení navíc.
Na co si dát pozor
Osvobození podle bydliště má tvrdou podmínku ve složení jednotky. Vztahuje se na jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru. Zahrnuje-li prodávaná jednotka ateliér nebo obchodní prostor, je cesta přes bydliště uzavřená bez ohledu na to, jak dlouho v ní prodávající bydlel; zbývá časový test, případně bytová potřeba. U jednotek s nebytovou částí se proto čte prohlášení vlastníka dřív než kalendář.
Souvisí
Zdroje
9 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Od daně se osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, měl-li v něm prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
§ 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1992-586
ověřeno 28. 9. 2026
Měl-li prodávající bydliště po dobu kratší 2 let, je příjem osvobozen, použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby
§ 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Osvobození podle písmene a) se nevztahuje na příjem z prodeje nemovitých věcí, které jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení
§ 4 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Příjem neosvobozený podle písmene a) je osvobozen, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem 10 let, anebo použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby
§ 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li osvobození podmíněno použitím prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, oznámí poplatník získání těchto prostředků správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo
§ 4b odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Do základu daně se nezahrnují příjmy osvobozené od daně
§ 5 odst. 5 zákona č. 586/1992 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Oznamovací povinnost u osvobozeného příjmu vyššího než 5 000 000 Kč se nevztahuje na příjem, o němž může správce daně údaje zjistit z rejstříků, do kterých má přístup; Finanční správa uvádí, že se povinnost nevztahuje na příjem z prodeje nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí
§ 38v odst. 1 a 3 zákona č. 586/1992 Sb. a financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/…
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový příklad: byt nabytý v roce 2023 má desetiletý test splněný v roce 2033, při prodeji v roce 2026 tedy zbývá 7 let
kalendářní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026
V katastru se ateliér eviduje jako samostatný způsob využití jednotky vedle bytu, garáže, dílny nebo provozovny a jiného nebytového prostoru
příloha vyhlášky č. 357/2013 Sb., bod 6 Způsob využití jednotky, zakonyprolidi.cz/cs/2013-357
ověřeno 1. 10. 2026