Diskrétní prodej mimo inzerci: kdy dává smysl
Některé byty se v inzerci nikdy neobjeví: fotografie neopustí deset schránek, adresa padne až přede dveřmi a diskrétní prodej nemovitosti skončí podpisem dřív, než se o nabídce dozví trh. U části nemovitostí je to jediná rozumná cesta. U většiny je to způsob, jak si majitel zaplatí ticho z vlastní kapsy — a tenhle text počítá, kolik to ticho stojí.
Off market, polodiskrétnost a „nezveřejníme adresu“
Off market (nabídka, která se nedostane do veřejné inzerce) znamená v praxi tři různé věci a každá stojí jinak.
Úplná diskrétnost. Nabídka neexistuje nikde: ani na portálu, ani na našem webu, ani v rozesílce. Jen jmenný seznam oslovených a expozé, které chodí jednotlivě.
Polodiskrétnost. List nemovitosti na webu existuje, ale není v katalogu, není v rejstříku výkresů v patičce a má noindex — drží to jediný příznak hidden v nastavení sekce. Dostane se na něj ten, komu pošleme odkaz.
„Nezveřejníme adresu“. Nejčastější a nejméně užitečná varianta: inzerát s chybějícím údajem. Adresa se z fotografií a výhledu z okna dohledá za odpoledne a kupující, který to udělá, začne jednat s nedůvěrou.
Čím se platí za ticho
Cena se netvoří v hlavě odhadce, ale ve chvíli, kdy o nemovitost stojí víc než jeden člověk. Každý zájemce, který se nedozví, je chybějící hlas — a diskrétní prodej ten počet vědomě snižuje.
Proti tomu stojí hůř viditelná položka: nabídka, která v inzerci visí dlouho, se prodává hůř. Analýza téměř 2 000 nabídek bytů a domů z celého Česka (Valuo, 2020) našla průměrný rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou 4,84 %. Zajímavější je rozložení v čase. U nabídek stažených do 30 dnů činila očekávaná sleva zhruba 1,5 %; u nabídek v inzerci 90–180 dnů už 6–8 %, bez prokazatelného vlivu lokality. U nabídek starších tří měsíců bylo zlevněno přes 80 % z nich. Data jsou z roku 2020, pro dnešní trh je proto berte jako orientační.
Pro měřítko: v červenci 2026 se byt v Praze nabízel v průměru 45 dní. Hranice, za kterou je sleva skoro jistá, je dvojnásobek obvyklé doby prodeje. Diskrétní prodej tedy nešetří cenu, šetří čas strávený v inzerci.
Příklad: byt 5+kk, 200 m², nabídková cena 40 000 000 Kč
Tři průběhy téhož prodeje; sazby slev ze vzorku výše, částky náš výpočet.
- Diskrétní kolo vyjde. Prodej do šesti týdnů se slevou na úrovni rychlých obchodů, 1,5 % — tedy 600 000 Kč pod nabídkovou cenou. Majitel inkasuje 39 400 000 Kč a nedozví se nikdo.
- Nevyjde, veřejná fáze je krátká. Nabídka jde ven po šesti týdnech a startuje na nule: nikde nevisela, první dny pozornosti jsou nedotčené. Stejný výsledek, o šest týdnů později.
- Nevyjde a veřejná fáze se protáhne přes 90 dnů. Sleva 6–8 % odečte 2 400 000–3 200 000 Kč; průměrný rozdíl 4,84 % by znamenal 1 936 000 Kč.
Rozhodující tedy není, jestli diskrétní prodej vyjde, ale jestli po jeho neúspěchu zbývá čistá veřejná fáze. Šest týdnů ticha je levné. Šest měsíců ticha, po kterých se nabídka objeví s adresou, kterou půlka zájemců zná z telefonátů, levné není.
Kdy diskrétní prodej nemovitosti pomáhá
Důvod je vnější, ne cenový. Nájemník, který se o prodeji nemá dozvědět z portálu dřív než od majitele. Provozovna se zaměstnanci. Vypořádání, kde je inzerát informací pro protistranu. Diskrétností se tu nic nekupuje, řídí se jen, kdo se co kdy dozví.
Nemovitost nemá srovnání. Když se v okruhu jednoho kilometru za dvanáct měsíců neprodalo nic podobného, cenu netvoří soutěž kupců, ale vyjednávání s jedním. Veřejná inzerce hlasy nepřidá, přidá měsíce a s nimi číslo z odstavce výše.
Řízený test horní ceny. Šest týdnů prověří, jestli je horní hranice reálná. Podmínka je jediná a tvrdá: oslovení v testu nesmějí být titíž lidé, kteří pak přijdou na první veřejné prohlídky.
Kdy diskrétní prodej naopak škodí
U běžné nemovitosti se srovnáním. Prodalo-li se v okolí za rok pět srovnatelných jednotek, cenu tvoří soutěž a každý chybějící zájemce je odečet. Postup pro takový byt popisuje jak prodat byt v Praze; diskrétní kolo v něm nemá místo.
Když je motivem „ať se nevědí ceny“. Kupní cena se zapíše do katastru a odtud do cenových map: medián ceny bytu v Praze za září 2026, 160 543 Kč/m², vznikl právě z takových zápisů. Diskrétní prodej zveřejnění ceny odloží, nezruší.
Když diskrétnost dostane do ruky kupující. Zájemce, který ví, že nabídka nikde nevisí, ví také, že nemá konkurenci. To je nejvážnější námitka proti celému postupu a odpověď je jediná: písemné datum, kdy nabídka půjde ven. Kupující to datum musí znát.
Co prozradí katastr, i když mlčíte
List vlastnictví je veřejný a vyžádat si ho může kdokoliv. V části C (omezení vlastnického práva) je vidět zástavní právo a jeho výmaz, tedy i to, že se vypořádává prodej. Jakmile se podá návrh na vklad, vyznačí se u dotčených nemovitostí plomba s písmenem P před označením nemovitosti — soused, který si list prohlédne, ví, že se něco děje. O vyznačení plomby úřad nejpozději následující den informuje vlastníka nemovitosti (§ 16 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.), takže se to dozví i spoluvlastník, se kterým se prodávající zrovna nebaví.
Časy jsou dané: ochranná lhůta 20 dnů (§ 18 zákona č. 256/2013 Sb.), dřív úřad vklad povolit nesmí; průměrná doba provedení vkladu byla podle ČÚZK v srpnu 2026 celostátně 22 dnů; správní poplatek 2 000 Kč (položka 120 zákona č. 634/2004 Sb.). Diskrétnost neruší ani jednu povinnost: průkaz energetické náročnosti budovy předává vlastník kupujícímu nejpozději při uzavření smlouvy, pokuta je až 200 000 Kč fyzické osobě i osobě podnikající.
Jak to vedeme
Rozsah nabízení je samostatné ujednání ve zprostředkovatelské smlouvě, ne příloha: vyjmenované kanály, které se použijí, a věta, že jiné se bez písemného souhlasu majitele nepoužijí. Ve stejném ujednání je datum konce diskrétní fáze — šest týdnů, pak revize. Bez toho data se diskrétní prodej mění v pomalý. Výhradní zastoupení se spotřebitelem lze uzavřít nejdéle na 6 měsíců (§ 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.), takže diskrétní fáze spotřebuje čtvrtinu sjednané doby.
Seznam oslovených vedeme jmenovitě: datum, jméno, kanál, důvod odmítnutí, nabídnutá částka. Majitel ho dostává celý, ne v souhrnu — při prodeji bez inzerce je to jediný měřitelný výstup, který vzniká. Expozé odchází jako PDF se jménem příjemce v patičce. Situaci, tedy náš výkres okolí se začerněným domem nabídky, posíláme až po podpisu mlčenlivosti: je to fakticky adresa. Z číslovaných obrázků jde v prvním kole osm a žádný není pohled z okna, podle kterého se dům pozná. Celý list i katalog nabídek přijdou na řadu ve veřejné fázi.
Kde je slabé místo našeho postupu
Šest týdnů ticha utratí nejcennější část prodeje — nedotčenou pozornost — a skoro žádná data za to nedá. Veřejná nabídka vrací už po prvních dnech čísla: zobrazení, poptávky, prohlídky, nabídnuté částky. Diskrétní kolo vrátí telefonáty a dojem. Cena se pak upravuje podle dojmu.
Druhé riziko je okruh. Lidí, pro které dává smysl nabídka za 40 000 000 Kč, je konečný počet a mluví spolu. Když diskrétní kolo selže, uvidí titíž lidé nabídku podruhé a vědí, že jednou neprošla. Proto první kolo neděláme dvakrát.
Třetí věc se říká nerada. Naše odměna začíná na 3 % z kupní ceny: při této sazbě nás modelová ztráta 2 000 000 Kč stojí 60 000 Kč, majitele 1 940 000 Kč — zhruba dvaatřicetinásobek. Zájem na nejvyšší ceně máme společný ve směru, ne v síle. Proto je v diskrétní fázi datum, a ne pocit.
Rozhodovací schéma: kdy diskrétní prodej pomáhá a kdy škodí
ROZHODOVACÍ SCHÉMA — DISKRÉTNÍ PRODEJ list 1/1
════════════════════════════════════════════════════════════
① Proč nemá být nabídka v inzerci?
│
├─ „nemá se to dozvědět nájemník / zaměstnanci /
│ protistrana ve vypořádání“
│ └──▸ důvod VNĚJŠÍ ─────────────────────▸ [A]
│
├─ „nechci, aby se vědělo, za kolik se prodalo“
│ └──▸ katastr to stejně zapíše ─────────▸ [C]
│
└─ „bez inzerce se třeba trefíme výš“
└──▸ důvod CENOVÝ ──────────────────▸ pokračuj ②
② Prodalo se v okruhu 1 km za 12 měsíců něco srovnatelného?
│
├─ ANO, pět a více ....... cenu tvoří SOUTĚŽ ......... [B]
├─ ANO, jedna až čtyři ... cena je odhad ............. [D]
└─ NE, nic srovnatelného . cenu tvoří VYJEDNÁVÁNÍ .... [A]
③ Tři zastavení — platí nad kteroukoliv větví
── kupující zná datum zveřejnění ............ jinak [B]
── diskrétní fáze má konec ve smlouvě ....... jinak [B]
── nemovitost je volná a připravená ......... jinak příprava
────────────────────────────────────────────────────────────
VÝSLEDKY
[A] POMÁHÁ ...... 6 týdnů · jmenný seznam · osm obrázků ·
situace až po mlčenlivosti · pak veřejná
fáze od nuly
[B] ŠKODÍ ....... každý neoslovený zájemce je odečet z ceny ·
rovnou příprava a veřejné spuštění
[C] NESTAČÍ ..... cena bude v katastru i v cenových mapách ·
diskrétnost ji odloží, nezruší · zpět na ②
[D] TEST CENY ... 6 týdnů na horní hranici · oslovení se
nesmějí opakovat ve veřejné fázi
════════════════════════════════════════════════════════════
Časté otázky
Co je off market nemovitost? Nabídka, která se nedostane do veřejné inzerce ani na web kanceláře: jen jmenný seznam oslovených a expozé, které odchází jednotlivě. Není to právní režim, ale způsob nabízení — a ten patří do zprostředkovatelské smlouvy, aby byl vymahatelný.
Dá se prodat byt bez inzerce dráž? U nemovitosti bez srovnání ano, protože cenu tam netvoří soutěž. U běžného bytu spíš ne: každý zájemce, který se nedozví, je chybějící hlas. Rozhoduje druhá otázka ve schématu výše.
Jak dlouho má diskrétní prodej trvat? Šest týdnů a datum konce ve smlouvě. Delší fáze spotřebuje čas, který pak chybí ve veřejné části — a od 90 dnů v inzerci se očekávaná sleva pohybuje na 6–8 %.
Dozví se okolí, za kolik jsem prodal? Ano, jen později. Kupní cena jde do katastru a odtud do cenových map; vklad úřad povolí nejdřív po ochranné lhůtě 20 dnů a průměrná doba jeho provedení byla podle ČÚZK v srpnu 2026 celostátně 22 dnů.
Co si z toho odnést
Diskrétní prodej je nástroj na jeden problém: potřebu řídit, kdo se co kdy dozví. Na cenu je špatný všude tam, kde ji tvoří soutěž — a to je většina pražských bytů. Než se pro něj rozhodnete, projděte schéma a odpovězte na druhou otázku poctivě; počet srovnatelných prodejů v okolí za poslední rok rozhodne líp než dojem z prohlídky. A ať je odpověď jakákoliv, dejte diskrétní fázi konec zapsaný ve smlouvě. Ticho bez data se mění v odklad.