Home staging: co se vyplatí a co ne
Majitelé věří, že byt prodává nová koupelna; home staging tvrdí, že ho prodává prázdný parapet, bílá stěna a jedna rozsvícená lampa v rohu. Tenhle text rozepisuje přípravu do tří rozpočtových úrovní a u každé spočítá, o kolik musí kvůli ní stoupnout cena, aby se zaplatila. Včetně úrovně, u které se to nepovede.
Co si majitelé myslí, že prodává byt
Věta, kterou slyšíme před zahájením prodeje nejčastěji, zní: „Než to dáme ven, předěláme koupelnu.“ Pak přijde kuchyňská linka a podlaha. Zásahy za statisíce, navržené člověkem, který v bytě deset let bydlel a přesně ví, co mu na něm vadilo.
Kupující těch deset let nemá. Přichází s pěti dalšími nabídkami otevřenými na druhé kartě a rozhoduje se nad prvním obrázkem dřív, než stihne přečíst popisové pole s parametry. V té vteřině nehodnotí spárování obkladu. Hodnotí tři věci: jestli je vidět do rohu místnosti, jestli je na parapetu prázdno a jestli je na snímku světlo.
Rozdíl mezi těmi dvěma pohledy je celá ekonomika přípravy. To, co trápí majitele, bývá vada, se kterou se dá bydlet. To, co brzdí prodej — přeplněná předsíň, tři různé teploty světla v jedné místnosti, cizí rodinné fotografie na zdi — stojí zlomek a zmizí to za víkend.
Home staging je odstraňování, ne zařizování
Home staging (příprava nemovitosti k prodeji tak, aby si v ní kupující představil sebe, ne současného majitele) se do češtiny překládá jako „nastylování bytu“. Překlad svádí ke špatnému pořadí. Většina práce je odečítání, ne přidávání.
Pořadí, ve kterém postupujeme, je pokaždé stejné a není libovolné:
- Odstranit stopy konkrétního života. Fotografie, diplomy, léky, dětské kresby na lednici, obsah parapetů a chodby.
- Odstranit přebytečný nábytek. Ne ten hezký — ten navíc. Průchod místností má být vidět celý.
- Opravit drobné viditelné závady. Každá kapající baterie je v hlavě kupujícího zástupce za to, co vidět není.
- Srovnat světlo. Jedna barevná teplota v celém bytě, všechny žárovky funkční.
- Teprve potom cokoliv přidávat.
Kroky 1 až 4 jsou levné a fungují vždycky. Krok 5 je drahý a funguje podmíněně. Proto ho v rozpočtu držíme odděleně.
Tři úrovně přípravy a čím se od sebe liší
Úroveň 1: vyklidit, uklidit, opravit
Byt se dostane do stavu, ve kterém jde vůbec fotografovat. Nic se nekupuje, nic se nenavrhuje. Výsledek nevypadá dobře — vypadá neutrálně, což je o dvě třídy výš než „obydleně“.
Úroveň 2: světlo, bílá a připravené podklady
K úrovni 1 se přidá bílá výmalba, sjednocená svítidla a foto staging (úprava vybaveného bytu těsně před focením — přesun nábytku, výměna textilu, odstranění drobností ze záběru). Sem patří i půdorys s kótami a série číslovaných obrázků v pořadí, které vede jako prohlídka. Tohle je úroveň, kterou doporučujeme u naprosté většiny zakázek.
Úroveň 3: zařízení prázdného bytu
Prázdný byt se na dobu prodeje vybaví zapůjčeným nábytkem. Má jediný, ale silný důvod: prázdná místnost nemá měřítko. Kupující v ní neodhadne, jestli se vejde postel 180 cm, a bez měřítka podvědomě zmenšuje. Zapůjčená postel tenhle odhad opraví. Nic jiného ta úroveň nedělá, a stojí nejvíc.
Rozpočet přípravy ve třech úrovních
Modelový byt: 3+kk, 72 m², vstupní cena zaokrouhleně 11 450 000 Kč (72 m² × 159 131 Kč/m², medián cen napříč 12 pražskými čtvrtěmi za 1. čtvrtletí 2026). Ceny dodavatelů uvádíme včetně DPH 21 %; tam, kde je ceník uvádí bez daně, je přepočítáváme. Položky bez uvedeného ceníku jsou modelové hodnoty pro tento byt, ne nabídka konkrétního dodavatele.
Úroveň 1 — vyklidit a uklidit
| Položka | Cena v modelu |
|---|---|
| Odvoz a měsíční uskladnění přebytečného nábytku (dodávka + box 3 m³) | 6 500 Kč |
| Hloubkový úklid 72 m² včetně mytí oken | 5 500 Kč |
| Drobné opravy: baterie, silikon, zásuvka, kování — materiál a 4 hod řemeslníka | 3 800 Kč |
| Celkem | 15 800 Kč |
Úroveň 2 — úroveň 1 plus světlo, bílá a prezentace
| Položka | Cena v modelu |
|---|---|
| Vše z úrovně 1 | 15 800 Kč |
| Vymalování 72 m² bílou, stěny i stropy, materiál a práce | 18 000 Kč |
| Sjednocení světla: 6 svítidel, žárovky jedné teploty, 2 hod elektrikáře | 7 400 Kč |
| Foto staging (ceník 10 000–20 000 Kč bez DPH, počítáno středem rozpětí) | 18 150 Kč |
| Fotografie do inzerce (od 3 500 Kč bez DPH) | 4 235 Kč |
| Půdorys s kótami, pokud neexistuje | 2 500 Kč |
| Celkem | 66 085 Kč |
Úroveň 3 — úroveň 2 plus zařízení prázdného bytu
| Položka | Cena v modelu |
|---|---|
| Úroveň 2 bez foto stagingu (nahrazuje ho plné zařízení) | 47 935 Kč |
| Úvodní konzultace a návrh designéra (12 800 Kč + DPH) | 15 488 Kč |
| Zařízení prázdného bytu 3+kk včetně pronájmu vybavení (35 000 Kč + DPH) | 42 350 Kč |
| Dohled designéra při instalaci a demontáži, 6 hod (1 800 Kč + DPH/hod) | 13 068 Kč |
| Pronájem vybavení po celou dobu prodeje (podle ceníku součástí zařízení) | 0 Kč |
| Celkem | 118 841 Kč |
O kolik musí stoupnout cena, aby se úroveň zaplatila
| Úroveň | Náklad | Podíl z ceny 11 450 000 Kč |
|---|---|---|
| 1 | 15 800 Kč | 0,14 % |
| 2 | 66 085 Kč | 0,58 % |
| 3 | 118 841 Kč | 1,04 % |
Od jaké ceny bytu se úroveň vyplatí při různém předpokládaném přínosu
| Úroveň | při +1 % | při +2 % | při +3 % |
|---|---|---|---|
| 1 | 1 580 000 Kč | 790 000 Kč | 527 000 Kč |
| 2 | 6 609 000 Kč | 3 304 000 Kč | 2 203 000 Kč |
| 3 | 11 884 000 Kč | 5 942 000 Kč | 3 961 000 Kč |
Co každá úroveň mění
| Úroveň | Na obrázcích | Na prohlídce | Při jednání o ceně |
|---|---|---|---|
| 1 | snímky jde vůbec použít | kupující vidí byt, ne cizí domácnost | mizí argument „bude to chtít vyčistit“ |
| 2 | prostor působí větší a světlejší, série drží jednu barevnost | dojem z prohlídky odpovídá dojmu z inzerátu | posouvá se výchozí bod jednání, ne jeho průběh |
| 3 | místnost dostane měřítko | kupující přemýšlí o bydlení, ne o stěhování | mizí srážka za „holobyt“ |
Hranice návratnosti: kde se to láme
Z posledních dvou tabulek plyne jediná věta, kterou stojí za to si zapamatovat: první dvě úrovně se u pražského bytu zaplatí prakticky vždy, třetí se zaplatí jen někdy.
Úroveň 2 stojí v modelu 66 085 Kč, tedy 0,58 % ceny. Pro srovnání: odměna zprostředkovatele u téhož bytu při 3 % činí 343 500 Kč. Příprava je pětina toho čísla — a na rozdíl od zbytku rozpočtu je to jediná položka, která mění samotný produkt, ne jeho distribuci. Co do odměny patří a co ne, rozebírá text o provizi realitní kanceláře.
Úroveň 3 má jinou matematiku. Při předpokládaném přínosu 1 % se v modelu zaplatí až u bytu nad 11 884 000 Kč. U bytu za 4 500 000 Kč by musela cenu zvednout o 2,6 %, aby vyšla na nulu. Proto ji u levnějších bytů nedoporučujeme, i když vypadá nejlépe.
Pro kalibraci: podle šetření amerických realitních profesionálů z roku 2025 uvedlo 29 % z nich, že příprava přinesla nabídku vyšší o 1–10 %, a 49 % pozorovalo zkrácení doby na trhu. Jako místnosti nejdůležitější pro kupující označili obývací pokoj (37 %), hlavní ložnici (34 %) a kuchyni (23 %).
Co se nevyplatí téměř nikdy
Rekonstrukce koupelny nebo kuchyně před prodejem. Zaplatíte ji celou, zhodnotí se z části a kupující, který má jiný vkus, si stejně odečte, že to bude předělávat. Výjimka je nefunkční stav, ne zastaralý vzhled.
Nová podlaha přes celý byt. Stejná logika, násobená plochou.
Barevné stěny „pro oživení“. Zužují okruh zájemců a na obrázcích táhnou barevnost celé série jedním směrem.
Nákup nábytku na míru bytu, který prodáváte. Zapůjčení má smysl, koupě ne.
Vestavěné skříně na poslední chvíli. Dodací lhůty jsou delší než první dva týdny inzerce, a právě ty dva týdny rozhodují — podrobněji v textu o tom, jak prodat byt v Praze.
Virtuální staging a hranice poctivosti
Digitálně doplněný nábytek do fotografie prázdného bytu stojí orientačně od jednotek tisíc korun a je hotový za pár dní. Proti úrovni 3 je to zlomek ceny. Má to ale jednu podmínku, kterou dodržujeme bez výjimky: každý takový snímek nese v popisu označení „vizualizace — nábytek je doplněn digitálně“ a nesmí zakrýt skutečný stav. Prasklinu, vlhkou skvrnu ani odřenou zárubeň vizualizace nepřekreslí.
Důvod není právní opatrnost, je praktický. Kupující, který na prohlídce zjistí, že snímek lhal, neodečte si jen ten detail. Přestane věřit celé sadě obrázků, a s ní i ceně.
Ze stejného důvodu patří zapůjčené vybavení do dokumentů. Do kupní smlouvy píšeme, že předmětem převodu je jednotka bez movitého vybavení použitého k prezentaci, a do předávacího protokolu větu: „Byt se předává bez vybavení pořízeného pro účely prezentace; jeho soupis tvoří přílohu č. 1 tohoto protokolu.“ Bez té věty vzniká spor při předání klíčů, kdy už nikdo nemá chuť vyjednávat.
Kde tenhle postup selhává
Nejslabší místo celého výpočtu je jeho pravá strana. Náklady na přípravu jsou rozepsané na koruny; přínos je odhad. Citované šetření pochází z jiného trhu, vychází ze subjektivního hodnocení makléřů, ne z měření, a na pražský trh se přenáší jen s výhradami. Vlastní měřená data o vlivu přípravy na dosaženou cenu do výpočtu zatím nevstupují.
Druhá výhrada se týká nás. Připravený byt se prodává snadněji i nám, ne jenom majiteli — a náklad na přípravu nese majitel. Doporučení „udělejte úroveň 2“ je proto rada, na které máme vlastní zájem. Bereme to jako důvod k tomu, aby byl rozpočet rozepsaný po položkách a byl veřejně kontrolovatelný, ne jako důvod ho zamlčet.
Třetí věc: úroveň 3 občas uškodí. Byt vybavený designérem nastaví na obrázcích očekávání, kterému osobní prohlídka nemusí stačit, zvlášť když má dům zanedbaný vchod. A stává se, že majitele od úrovně 3 odrazujeme a mýlíme se — u atypických dispozic, kde je měřítko opravdu nečitelné, by se pravděpodobně zaplatila i pod hranicí, kterou tabulka uvádí.
Časté otázky
Kolik stojí home staging bytu? Podle zveřejněných ceníků dodavatelů 19 000–35 000 Kč bez DPH za kompletní zařízení prázdné nemovitosti od 1+kk do 4+1 včetně pronájmu vybavení po dobu prodeje, 10 000–20 000 Kč bez DPH za foto staging vybaveného bytu. Konzultace s návrhem vyjde u pražského dodavatele na 12 800 Kč + DPH.
Vyplatí se home staging u staršího bytu? Ano, a často víc než u novostavby. U staršího bytu je rozdíl mezi „obydlený“ a „neutrální“ největší. Neplést si to ale s rekonstrukcí: cílem je čitelnost, ne modernizace.
Jak připravit byt k prodeji, když v něm ještě bydlíme? Úroveň 1 a 2 s tím počítají. Přebytečný nábytek do boxu, osobní věci do krabic, den před focením foto staging. Prohlídky pak vedeme ve stejném stavu, v jakém byl byt focený — ne v tom původním.
Vyplatí se před prodejem vymalovat? V modelovém rozpočtu bytu za 11 450 000 Kč je to 18 000 Kč, tedy 0,16 % ceny. Jde o jeden z nejlepších poměrů v celém rozpočtu, pokud jsou stěny ušpiněné nebo barevné. U čistých bílých stěn nemá smysl.
Má se před prodejem předělat koupelna? Ne, pokud funguje. Zhodnotí se jen částečně a kupující s jiným vkusem si ji stejně odečte.
Co si z toho odnést
Příprava se nerozhoduje podle vkusu, ale podle podílu na ceně. U modelového pražského bytu je první úroveň 0,14 % a druhá 0,58 % — obojí se vrátí i při velmi opatrném odhadu přínosu. Třetí úroveň stojí přes 1 % a má smysl u prázdných bytů, u atypických dispozic a nad určitou cenovou hranicí; jinde je to dobře vypadající ztráta. Nejdražší zásahy — koupelna, kuchyně, podlaha — přitom leží úplně mimo tenhle rozpočet a mimo jeho návratnost. Připravujeme byty pro prodej právě v tomhle pořadí a rozpočet vždycky rozepisujeme po položkách, aby bylo vidět, za co se platí.