Přejímka jednotky
Také: předání bytu · převzetí jednotky · přejímka bytu
Definice
Při přejímce kupující byt poprvé podrobně prohlédne, sepíše s developerem předávací protokol a převezme klíče. Je-li doba převzetí ujednána, přechází k ní podle § 2130 zákona č. 89/2012 Sb. nebezpečí škody na věci i právo na její plody a užitky.
Kde se s tím setkáte
V předávacím protokolu. Je to jediný dokument, který z přejímky zůstane, a rozhoduje o všem, co přijde po ní: stavy měřidel, předané klíče a karty, seznam vad a nedodělků a lhůty k jejich odstranění. Vedle protokolu si vyžádejte revizní zprávy a dokumentaci skutečného provedení, protože bez nich u řady položek nelze vůbec určit, co je vada. Kolaudační rozhodnutí má být na stole dřív než klíče: stavbu, která vyžaduje povolení, lze podle § 230 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. užívat jen na jeho základě.
Příklad s čísly
Modelový byt 68,4 m² se standardem podle přílohy kupní smlouvy. Při přejímce se v modelu najde patnáct položek: čtrnáct drobných, jako škrábance na zárubních, netěsnící okno nebo chybějící krytka, a jedna podstatná, totiž nefunkční podlahové vytápění v ložnici. Prvních čtrnáct jsou nedodělky a zapíšou se do protokolu s termínem odstranění. Patnáctá položka brání užívání místnosti; je-li takové plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující podle § 2106 odst. 1 právo na odstranění vady, na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo na odstoupení od smlouvy. A podle § 2108 nemusí do odstranění vady platit část kupní ceny odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu.
Na co si dát pozor
Nepodepisujte protokol prázdný. Co jste na místě nemohli vyzkoušet, napište do něj jako neověřené, protože podle § 2100 odst. 1 zakládá vaše právo vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody, byť se projeví až později. Zákon přitom pořadí kroků hlídá z obou stran: podle § 2104 má kupující věc prohlédnout co nejdříve po přechodu nebezpečí škody, podle § 2119 odst. 1 ale nemusí kupní cenu zaplatit, dokud nemá možnost si ji prohlédnout. Schéma „nejdřív doplatek, pak prohlídka“ tedy není dané, je vyjednatelné.
Souvisí
Zdroje
8 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, náleží mu od ujednané doby převzetí plody a užitky a ve stejné době přejde nebezpečí škody na věci na kupujícího
§ 2130 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později
§ 2100 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství
§ 2104 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Kupující zaplatí kupní cenu a věc převezme
§ 2118 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Kupující nemusí kupní cenu zaplatit, dokud nemá možnost si věc prohlédnout; to neplatí, byl-li ujednán takový způsob předání, který možnost prohlídky vylučuje
§ 2119 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na dodání nové věci, na opravu, na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo na odstoupení od smlouvy
§ 2106 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Do odstranění vady nemusí kupující platit část kupní ceny odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu
§ 2108 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí
§ 230 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2021-283
ověřeno 28. 9. 2026