Srovnávací metoda
Také: porovnávací způsob · porovnávací metoda · komparativní metoda
Definice
Porovnáním předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji — tak popisuje § 2 odst. 9 písm. c) zákona o oceňování majetku způsob, jemuž trh říká srovnávací metoda a zákon porovnávací způsob.
Kde se s tím setkáte
Ve znaleckém posudku, a to hned ve dvou podobách. Pro obvyklou cenu předepisuje § 1a odst. 2 oceňovací vyhlášky volný postup o šesti krocích: výběr nejméně tří obdobných předmětů, srovnávací analýza, určení základní jednotky pro porovnání a rozhodujících parametrů, úprava sjednaných cen korekcí, vyhodnocení souboru s případným vyloučením odlehlých údajů a určení výsledné ceny. Pro cenu zjištěnou předepisuje § 38 téže vyhlášky pevný vzorec, v němž se podlahová plocha násobí základní cenou upravenou a indexy trhu a polohy. První postup vychází z trhu, druhý z tabulek v přílohách.
Příklad s čísly
Tři srovnávací byty k modelovému bytu o podlahové ploše 75,6 m²; cenová hladina souboru i velikost korekcí jsou modelové. Byt A: 10 900 000 Kč za 71,2 m², tedy 153 090 Kč/m², korekce plus 2 % za horší podlaží. Byt B: 12 400 000 Kč za 79,8 m², tedy 155 388 Kč/m², korekce minus 3 % za lepší stav. Byt C: 9 800 000 Kč za 66,0 m², tedy 148 485 Kč/m², korekce plus 4 % za chybějící výtah. Upravené ceny 156 152, 150 726 a 154 424 Kč/m² dávají průměr 153 767 Kč/m² a výslednou cenu 11 620 000 Kč po zaokrouhlení.
Na co si dát pozor
Každou korekci musí posudek odůvodnit. Ustanovení § 1a odst. 2 písm. d) žádá, aby odchylka způsobená korekcí byla řádně odůvodněna, a odstavec 3 aby byly použité údaje kontrolovatelné. Řádek „minus 10 % za stav“ bez vysvětlení tomu nevyhoví. Druhá past je zdroj cen: § 1a odst. 1 mluví o cenách sjednaných. Soubor sestavený z inzerátů porovnává nabídky, ne obchody. Třetí je čas: porovnání se podle téhož ustanovení vztahuje ke dni ocenění, takže starší obchod potřebuje korekci, která ten odstup vysvětlí — a i ta musí být odůvodněna.
Souvisí
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji
§ 2 odst. 9 písm. c) zákona č. 151/1997 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/1997-151
ověřeno 28. 9. 2026
Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění ke dni ocenění
§ 1a odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2013-441
ověřeno 28. 9. 2026
Postup určení obvyklé ceny zahrnuje šest kroků: výběr nejméně 3 obdobných předmětů, srovnávací analýzu, určení základní jednotky a parametrů, úpravu sjednaných cen korekcí, analýzu souboru upravených cen s případným vyloučením odlehlých údajů a určení výsledné ceny
§ 1a odst. 2 písm. a) až f) vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Odchylka způsobená korekcí musí být řádně odůvodněna
§ 1a odst. 2 písm. d) vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený
§ 1a odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Cena bytu porovnávacím způsobem se určí jako podlahová plocha krát základní cena upravená krát index trhu krát index polohy
§ 38 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 10 900 000 / 71,2 = 153 090 Kč/m², po korekci +2 % 156 152; 12 400 000 / 79,8 = 155 388 Kč/m², po korekci −3 % 150 726; 9 800 000 / 66,0 = 148 485 Kč/m², po korekci +4 % 154 424; průměr 153 767,3 Kč/m²; 153 767,3 × 75,6 = 11 624 810 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 1. 10. 2026