DPH u novostavby
Také: sazba DPH u nového bytu · DPH u koupě novostavby
Definice
Dvanáct procent u bytu, jehož podlahová plocha nepřesáhne 120 m², jedenadvacet procent nad tou hranicí — takhle vstupuje daň z přidané hodnoty do ceny nové jednotky.
Kde se s tím setkáte
V ceníku u každé položky zvlášť: byt, stání, kóje. U každé musí stát sazba a údaj, zda je cena uvedená včetně daně. Druhé místo je rezervační smlouva, konkrétně věta o tom, co se stane, změní-li se sazba do dne uskutečnění zdanitelného plnění, a kdo v tom případě nese riziko. Sazby určuje § 47 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. Hranici 120 m² podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení stanoví § 48a odst. 5, u rodinného domu je to 350 m². Jak se ta plocha měří, říká vyhláška č. 163/2025 Sb.; lodžie se do ní nepočítá.
Příklad s čísly
Modelová jednotka 3+kk, podlahová plocha 68,4 m², cena 12 450 000 Kč včetně daně ve snížené sazbě. Základ daně je 11 116 071 Kč. Kdyby tatáž jednotka spadla do základní sazby, stála by 13 450 446 Kč, tedy o 1 000 446 Kč víc. Hranice je přitom práh, ne klouzavá škála: nepřesáhne-li plocha 120 m², jde o obytný prostor pro sociální bydlení a snížená sazba platí na celou cenu. Přesáhne-li ji o jediný metr, podmínka padá a základní sazba dopadne rovněž na celou cenu, ne jen na přesahující část.
Na co si dát pozor
Složení jednotky. Snížená sazba se podle § 49 odst. 3 písm. d) uplatní u dodání jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení. Je-li garážové stání vymezeno jako součást téže jednotky, podmínka neplatí a vyšší sazba dopadne na celé dodání, byt nevyjímaje. Proto se v prohlášení vlastníka dívejte nejen na to, kolik jednotka měří, ale co všechno zahrnuje. Stání a kóje vedené jako podíl na samostatné jednotce garáže se posuzují jinak než stání vtažené do jednotky bytu.
Souvisí
- F-08DPH u novostavby
- F-09Snížená sazba DPH
- F-10Stavba pro sociální bydlení
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026U zdanitelného plnění se uplatňuje základní sazba daně ve výši 21 %, nebo snížená sazba daně ve výši 12 %
§ 47 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2004-235
ověřeno 28. 9. 2026
Obytným prostorem pro sociální bydlení se rozumí obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m², a místnost užívaná spolu s ním ve stejné stavbě pevně spojené se zemí
§ 48a odst. 5 zákona č. 235/2004 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Stavbou pro sociální bydlení je také stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m²
§ 48a odst. 1 písm. b) zákona č. 235/2004 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Snížená sazba daně se uplatní u dodání jednotky, která nezahrnuje jiný prostor než obytný prostor pro sociální bydlení
§ 49 odst. 3 písm. d) zákona č. 235/2004 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Způsob výpočtu podlahové plochy pro účely DPH stanoví vyhláška; do podlahové plochy stavby nebo její části se nezapočítává plocha půdy, lodžie, schodiště a výtahové šachty
§ 48a odst. 6 zákona č. 235/2004 Sb. a § 2 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 163/2025 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2025-163
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 12 450 000 / 1,12 = 11 116 071 Kč základ daně; 11 116 071 × 1,21 = 13 450 446 Kč; rozdíl 1 000 446 Kč
vlastní výpočet
ověřeno 28. 9. 2026
Místností se rozumí prostorově uzavřená část stavby vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí střechy a pevnými stěnami, prostorem část stavby, které chybí alespoň jedna celá pevná stěna
§ 1 písm. a) a b) vyhlášky č. 163/2025 Sb.
ověřeno 1. 10. 2026