Koeficient zastavění
Také: KZP · koeficient zastavěné plochy · zastavěnost pozemku
Definice
Koeficient zastavění vyjadřuje, jakou část území smí zabrat půdorys staveb. Násobí se jím rozloha plochy a výsledkem je maximální zastavěná plocha. Sám o sobě neříká nic o objemu domu — ten určuje až počet podlaží.
Kde se s tím setkáte
V Metropolitním plánu jako koeficient maximálního zastavění budovami (Z max), který podle čl. 95 určuje nejvyšší přípustný podíl regulovaných ploch budov, tedy průmětů obvodových konstrukcí nadzemních podlaží, na výměře posuzované plochy záměru v transformačních a rozvojových plochách. U nedokončených záměrů s řízením zahájeným před 1. 9. 2026 rozhoduje podle čl. 167 dál plán z roku 1999 a jeho tabulka míry využití území se sloupcem KZP. Co se do zastavěné plochy počítá, určuje stavební zákon: jsou to pravoúhlé průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží, přičemž lodžie a arkýře se započítávají. Zastavěná plocha pozemku je pak součtem zastavěných ploch jednotlivých staveb — tedy i trafostanice a přístřešku na kola, na které se v bilanci zapomíná.
Příklad s čísly
Modelová funkční plocha 4 500 m² podle plánu z roku 1999 s kódem F, kterému odpovídá koeficient podlažních ploch 1,4. Maximální kapacita je 4 500 × 1,4 = 6 300 m² hrubé podlažní plochy. Pětipodlažní varianta má koeficient zastavěné plochy 0,28, tedy 4 500 × 0,28 = 1 260 m² půdorysu, a 1 260 × 5 = 6 300 m². Čtyřpodlažní varianta má koeficient 0,35, tedy 1 575 m² půdorysu a 1 575 × 4 opět 6 300 m². Kapacita je stejná, zastavěná plocha se liší o 315 m² a s ní cena základů, střechy i plocha zeleně, která na pozemku zbude.
Na co si dát pozor
Váha čísla se s novým plánem obrátila. Plán z roku 1999 uváděl koeficient zastavěné plochy jen v informativní části tabulky jako dopočet z kapacity a podlažnosti, zatímco koeficient podlažních ploch a koeficient zeleně byly ve směrné. Metropolitní plán naopak zastavitelnost budovami řadí mezi prostorové regulativy, které podle čl. 73 odst. 4 nesmí být překročeny. Druhá past je vztažná plocha: starý plán počítal kapacitu z rozlohy celé funkční plochy, ne z výměry jedné parcely, kdežto Z max se posuzuje na ploše záměru.
Souvisí
Zdroje
10 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Zastavěnou plochou stavby je plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny; plochy lodžií a arkýřů se započítávají
§ 13 písm. o) zákona č. 283/2021 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2021-283
ověřeno 28. 9. 2026
Zastavěnou plochou pozemku je součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb
§ 13 písm. p) zákona č. 283/2021 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Koeficient zastavěné plochy je v Územním plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy orientačním údajem, znamená maximální plochu, kterou je možno zastavět nadzemními stavbami, a platí KZP = KPP / podlažnost
Metodický pokyn k Územnímu plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy, kap. 1.4, iprpraha.cz/uploads/assets/dokumenty/pup/…
ověřeno 28. 9. 2026
V tabulce míry využití území je KPP a KZ uveden ve směrné části, podlažnost a KZP v části informativní; kódu F odpovídá KPP 1,4, podlažnosti 4 pak KZP 0,35 a podlažnosti 5 hodnota KZP 0,28
Metodický pokyn k Územnímu plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy, kap. 1.2.1
ověřeno 28. 9. 2026
Maximální kapacita funkční plochy v m² hrubé podlažní plochy se vypočítá vynásobením rozlohy funkční plochy a koeficientu podlažních ploch
Metodický pokyn k Územnímu plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy, kap. 1.2
ověřeno 28. 9. 2026
Modelový výpočet: 4 500 × 0,28 = 1 260 m², 1 260 × 5 = 6 300 m²; 4 500 × 0,35 = 1 575 m², 1 575 × 4 = 6 300 m²; 4 500 × 1,4 = 6 300 m²
vlastní výpočet podle vzorců metodického pokynu
ověřeno 28. 9. 2026
Koeficient maximálního zastavění budovami (Z max) stanovuje maximální přípustný podíl součtu regulovaných ploch budov (RPB) všech budov v posuzované ploše záměru a výměry této plochy; posuzuje se pouze u ploch záměru nebo jejich částí v transformačních a rozvojových plochách podle čl. 76 a 77
čl. 95 odst. 1 a 2 textové části Metropolitního plánu, plan.praha.eu
ověřeno 1. 10. 2026
Míra využití je vždy omezena prostorovými regulativy Metropolitního plánu, zejména rozsahem veřejných prostranství, zastavitelností budovami (stavebními a uličními čarami nebo koeficientem maximálního zastavění budovami) a výškovou regulací, které nesmí být překročeny
čl. 73 odst. 4 textové části Metropolitního plánu, plan.praha.eu
ověřeno 1. 10. 2026
Záměry, u nichž bylo před nabytím účinnosti Metropolitního plánu zahájeno řízení o povolení, které k tomuto datu nebylo dokončeno, se považují za přípustné v rozsahu, v jakém byly přípustné podle regulativů Územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy z 9. 9. 1999
čl. 167 odst. 1 textové části Metropolitního plánu (opatření obecné povahy č. 001/2026), plan.praha.eu
ověřeno 1. 10. 2026
Regulovanou plochou budovy (RPB) se rozumí plocha, kterou vyjadřuje pravoúhlý průmět obvodových konstrukcí nadzemních podlaží budovy do vodorovné roviny vyjma prvků před stavební čarou
čl. 4 písm. j) textové části Metropolitního plánu, plan.praha.eu
ověřeno 1. 10. 2026