Stavební zákon v roce 2026: co platí, co se mění od ledna a co je zatím jen návrh

Nový stavební zákon 2026 je nejčastější omyl v dotazech, které nám chodí: žádná novinka letošního roku to není. Zákon č. 283/2021 Sb. nabyl účinnosti 1. 1. 2024 a u běžných staveb, tedy i u bytového domu, se podle něj postupuje od 1. 7. 2024. Tehdy povolení záměru nahradilo dvojici územní rozhodnutí a stavební povolení a zanikl institut ohlášení. To, co se v roce 2026 skutečně řeší, jsou jeho novely, jedna nová povinnost od ledna 2027 a jedna velká reforma, která má podpis prezidenta, ale zatím ne číslo ve Sbírce. Tenhle text ty tři vrstvy odděluje a u každé říká, co z ní plyne pro smlouvu a pro inzerát.

Vrstva první: co platí od 1. 7. 2024

Zákon nabyl účinnosti 1. 1. 2024 (§ 335). Podle § 334a odst. 1 a 3 se ale v přechodném období od 1. 1. 2024 do 30. 6. 2024 u záměrů postupovalo ještě podle dosavadních předpisů — s výjimkou vyhrazených staveb podle přílohy č. 3, mezi které patří dálnice, dráhy, civilní letecké a vybrané energetické stavby. Pro účely přechodných ustanovení ke stavebnímu řádu se za den nabytí účinnosti považuje 1. červenec 2024. Tomu odpovídá i spisová rozluka: nevyřízené spisy předaly dosavadní úřady u vyhrazených staveb do 1. 2. 2024 a v ostatních případech do 1. 8. 2024 (§ 314).

Dva roky se tedy bytový dům povoluje jedním řízením a jeho výsledkem je jediný dokument — povolení záměru (§ 197). Ohlášení zmizelo jako kategorie: záměr se buď úřadu neoznamuje, nebo se povoluje. Mezistupeň, na kterém stál žargon „na ohlášku“, ve stavebním zákoně není.

Starší akty přitom nezmizely. Podle § 330 odst. 7 se pravomocné stavební povolení, společné povolení, souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru i veřejnoprávní smlouva nahrazující stavební povolení považují za povolení záměru podle nového zákona. A podle § 330 odst. 1 se řízení zahájená před účinností dokončila podle dosavadních předpisů. Proto v jednom portfoliu běží dodnes dva režimy vedle sebe.

Kategorie staveb určuje § 5 odst. 2: drobné (příloha č. 1), jednoduché (příloha č. 2), vyhrazené (příloha č. 3) a ostatní. Kam spadne pražský bytový dům, se pozná ze dvou řádků příloh. Stavby pro bydlení nejsou drobné (příloha č. 1 odst. 2 písm. a). A jednoduchými stavbami jsou stavby pro bydlení, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží (příloha č. 2 odst. 1 písm. a). Běžný činžovní dům je tedy ostatní stavba, a to je kategorie, od které se odvíjí lhůta.

Ještě jedna věc, kterou slýcháme špatně: žádost prý musí jít elektronicky. Nemusí. Podle § 172 odst. 2 se podává na stanoveném formuláři elektronicky přes portál stavebníka nebo v listinné podobě. Projektovou dokumentaci ovšem stavebník vkládá do evidence elektronických dokumentací nejpozději s podáním žádosti (§ 172 odst. 4).

Lhůty, kolaudace a platnost povolení: čísla, která jdou doložit

Stavební úřad rozhodne do 30 dnů u jednoduché stavby a do 60 dnů v ostatních případech, a to ode dne zahájení řízení (§ 196 odst. 1). Lhůtu může před jejím uplynutím prodloužit až o 30 dnů ve zvlášť složitých případech nebo je-li nařízeno ústní jednání, a až o 60 dnů v řízení s velkým počtem účastníků, při doručování veřejnou vyhláškou osobám, jimž se nedaří doručovat, nebo do ciziny (§ 196 odst. 2).

Rozhodující je ale odstavec čtvrtý, který se v přehledech vynechává. Při přerušení řízení z důvodu vad žádosti se lhůta přerušuje a začne znovu běžet od počátku po jejich odstranění (§ 196 odst. 4). Není to tedy stopka s pokračováním, ale nový start. Každá výzva k doplnění vrací šedesátku na nulu — a přesně tady se harmonogram developera rozchází se spisem, aniž by úřad cokoli porušil.

Povolení platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, v odůvodněných případech může úřad stanovit dobu delší, nejdéle 5 let. Bylo-li provádění zahájeno v době platnosti, prodlužuje se doba na 10 let od právní moci (§ 198 odst. 1). Do smlouvy tedy nepatří jen datum právní moci, ale i to, do kdy má být zahájeno provádění.

Kolaudace: stavbu, která vyžaduje povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu v něm vymezenému (§ 230 odst. 1). Jednoduché stavby kolaudaci nevyžadují, s výjimkou staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci (§ 230 odst. 2). Závěrečná kontrolní prohlídka musí proběhnout do 30 dnů od podání úplné žádosti (§ 234 odst. 1) a kolaudační rozhodnutí vydá úřad do 15 dnů od jejího provedení (§ 235 odst. 1); neprovádí-li se prohlídka, do 15 dnů od podání žádosti (§ 235 odst. 4).

Vrstva druhá: co se mění od 1. 1. 2027

Znění stavebního zákona účinné 11. 6. 2026 – 31. 12. 2026 je verze 14. Od 1. 1. 2027 platí verze 15 a přináší ji zákon č. 465/2023 Sb. Obě znění jsme porovnali řádek po řádku: liší se dvěma větami v § 32b a § 226 odst. 3 a obě jen rozšiřují odkaz na vyhrazené stavby pro zachytávání a ukládání oxidu uhličitého. Pro bytový dům to neznamená nic.

Druhý předpis je zákon č. 330/2025 Sb., o správě informací o stavbě a vystavěném prostředí — platnost od 9. 9. 2025, účinnost od 1. 1. 2027, s dělenou účinností. Jeho ČÁST DEVÁTÁ skutečně mění stavební zákon, jenže ta už je účinná: body 1 až 3, 5 až 8, 10 a 11 od 1. 10. 2025 a body 4 a 9 od 1. 1. 2026 (§ 34). Týkají se mimo jiné ukládání energie, fotovoltaiky a dobíjecích bodů.

Od 1. 1. 2027 nastupuje jeho ČÁST PRVNÍ: informační model stavby. Je to digitální model stavby doplněný o harmonogram výstavby, podmínky povolení, investiční náklady, dokumentaci a informace o užívání a údržbě (§ 6 odst. 1). Podstatné je ale to, koho se povinnost týká. Povinnou osobou je podle § 3 stát a jeho organizační složky, státní podniky a organizace, kraje, jejich příspěvkové organizace a vybrané právnické osoby podle zákona o zadávání veřejných zakázek. Povinnost navíc dopadá jen na stavby nad finančním limitem pro nadlimitní veřejnou zakázku na stavební práce (§ 4 odst. 1). Soukromý developer pražského bytového domu mezi povinnými osobami není a pokuta do 400 000 Kč (§ 16 odst. 2) na něj nedopadá.

Co má tedy udělat dřív? Nic ve vlastní evidenci — ale dvě věci si ohlídat. Datový standard stavby zveřejňuje Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví (§ 8) a stane se společným jazykem dokumentace; kdo projektuje pro povinnou osobu nebo jí bude dílo předávat, najde ho v zadání. A od 1. 1. 2030 nabude účinnosti hlava o informačním modelu vystavěného prostředí, jehož veřejná část bude přístupná každému k nahlížení (§ 15 odst. 2). To už se prezentace projektů dotkne.

Vrstva třetí: co je zatím jen návrh

Reforma „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“ je sněmovní tisk 67 v 10. volebním období. Skupina poslanců ho předložila 12. 12. 2025, sněmovna ho schválila ve třetím čtení 10. 7. 2026, Senát návrh 20. 8. 2026 zamítl, sněmovna 9. 9. 2026 setrvala na původním návrhu a prezident zákon podepsal 17. 9. 2026. Ke dni 28. 9. 2026 nemá číslo ve Sbírce zákonů. Do vyhlášení to není platné právo.

Obsahově jde o velkou věc. Zřizuje se Úřad rozvoje území České republiky a 14 úřadů rozvoje území krajů — pro Prahu a pro Středočeský kraj oba se sídlem v Praze. Ruší se zákon č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku, a dále vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, a vyhláška č. 149/2024 Sb. Účinnost je nastavena na 1. 1. 2027, část ustanovení ale prvním dnem kalendářního měsíce po vyhlášení a další body až od 1. 1. 2028 — mimo jiné právě zrušení zákona o jednotném environmentálním stanovisku.

Jeden rozdíl proti roku 2024 stojí za zapamatování. Tehdy se nedokončená řízení dokončovala podle dosavadních předpisů (§ 330 odst. 1). Podle přechodných ustanovení tohoto návrhu se naopak řízení zahájená a neskončená přede dnem účinnosti dokončí podle nového znění zákona, není-li stanoveno jinak. Kdo bude mít v lednu 2027 rozjeté řízení, nedoběhne ho v režimu, ve kterém ho začal.

Do harmonogramů a do smluv to zatím nepatří. Datum, které nemá číslo ve Sbírce, se nedá napsat do odkládací podmínky — a první den kalendářního měsíce po vyhlášení neumí dnes spočítat nikdo.

Co to dělá se smlouvami a s inzercí

Dva roky po účinnosti se v dokumentech pořád drží dokument, který u záměru povoleného po 1. 7. 2024 nevznikl. Čtyři místa, kde to vidíme nejčastěji, a věta, kterou tam píšeme místo toho.

Rezervační smlouva, článek o stavu přípravy projektu. Místo „Projekt je ve fázi pravomocného stavebního povolení ze dne …“ píšeme „Projekt je povolen rozhodnutím o povolení záměru č. j. …, které nabylo právní moci dne …“.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní, odkládací podmínka. Místo „do 60 dnů ode dne nabytí právní moci stavebního povolení“ se odkazuje na definované Povolení a doplňuje se druhé datum: den, do kterého má být zahájeno provádění záměru, protože na něm podle § 198 odst. 1 visí prodloužení platnosti na 10 let.

Příloha „Seznam podkladů“. Řádek „kopie stavebního povolení“ se nahrazuje řádkem „kopie povolení záměru včetně doložky právní moci“.

Expozé a inzerát. Místo „vydáno stavební povolení“ řádek „Stav povolení: povolení záměru, právní moc dne …“. Stejný řádek má karta jednotky i list ceníku, aby se všechny tři dokumenty daly porovnat proti sobě.

Do definiční části smlouvy pak dáváme jedno ustanovení, které pokryje oba režimy:

„Povolením se pro účely této smlouvy rozumí povolení záměru podle § 197 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, popřípadě stavební povolení, společné povolení nebo jiný akt, který se podle § 330 odst. 7 téhož zákona za povolení záměru považuje. Rozhodným dnem je den nabytí právní moci tohoto aktu, a nenabývá-li akt právní moci, den nabytí jeho účinnosti.“

Ostatní články se pak odkazují jen na „Povolení“ s velkým P. Jak tenhle milník zapadá do celé osy projektu, popisuje prodej developerského projektu.

Co si ověřit, než podepíšete

Kupujícího kategorizace staveb nezajímá. Zajímá ho, co drží termín. Pět kontrol, které nezaberou dlouho.

1. Název a číslo jednací dokumentu. Povolení záměru, nebo starší akt, který se za ně podle § 330 odst. 7 považuje. Opište si obojí do rezervační smlouvy.
2. Doložka právní moci. Hledá se věta „Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne …“ s datem, podpisem a otiskem razítka. Bez ní je to papír s číslem jednacím, ne titul, na který jde navázat termín.
3. Platnost povolení. Dva roky od právní moci, pokud úřad v povolení nestanovil delší dobu, nejvýše pět let (§ 198 odst. 1). Ptejte se, kdy bylo zahájeno provádění — tím se platnost mění na deset let.
4. Identifikační číslo stavby. Povinnost přidělit ho bez zbytečného odkladu po zahájení řízení (§ 273 odst. 2) se podle § 334b odst. 2 do 31. 12. 2027 nepoužije, v listinách tedy zatím chybět může. Kde je, pozná se jím stavba napříč systémy stavební správy (§ 273 odst. 1).
5. Kolaudační rozhodnutí. Obsahuje ve výroku datum a číslo jednací povolení stavby (§ 235 odst. 2 písm. c). Tím se obě listiny spárují a nesrovnalost je vidět na první pohled.

Kde to ověřit, je otázka sama o sobě. Evidence stavebních postupů ani evidence elektronických dokumentací nejsou veřejné rejstříky: přístup má podle § 272 odst. 1 ten, kdo má podle správního řádu právo nahlížet do spisu. Kupující bez postavení účastníka řízení tam nedohlédne. Praktický postup je proto opačný — vyžádat si kopii povolení s doložkou od prodávajícího a číslo jednací ověřit dotazem na příslušném stavebním úřadě.

Kde má náš vlastní postup slabinu

Tři místa, kde náš postup něco platí.

Obecná definice Povolení kupuje odolnost za přesnost. Ustanovení, které pokrývá povolení záměru i akty podle § 330 odst. 7, přežije změnu režimu i změnu názvu. Zároveň je širší než odkaz na jeden konkrétní dokument s číslem jednacím, a širší ustanovení se dá vykládat víc způsoby. U projektu, který je celý v jednom režimu, dáváme do smlouvy přesný odkaz.

Naše časové odhady stojí na zákonných lhůtách, ne na změřené praxi. Vinou § 196 odst. 4 je každá výzva k doplnění nový start šedesátidenní lhůty a kolik jich v řízení bude, se z ničeho nevyčte předem. Medián z vlastních projektů povolovaných po 1. 7. 2024 zatím nemáme. Developerovi, který potřebuje termín do smlouvy, se taková odpověď neposlouchá dobře; je ale lepší než číslo, které bychom si vymysleli a které by skončilo v odkládací podmínce.

Reformu podepsanou 17. 9. 2026 zatím nikam nepromítáme. Může celou tabulku výše přepsat. Dokud nebude ve Sbírce, je to pro nás informace ke sledování, ne vstup do plánu — a klientovi, který ji viděl v titulku, to musíme pokaždé vysvětlit znovu.

Příloha: povolování a termíny — dříve, nyní a od ledna 2027

Tabulka srovnává tři stavy. Sloupec „Dříve“ popisuje stav do 30. 6. 2024, sloupec „Nyní“ platné právo k 28. 9. 2026 a sloupec „Od 1. 1. 2027“ jen to, co je už vyhlášené — reforma z tisku 67 v něm není.

Časté otázky

Od kdy platí nový stavební zákon? Zákon č. 283/2021 Sb. nabyl účinnosti 1. 1. 2024 (§ 335). U vyhrazených staveb podle přílohy č. 3 se podle něj postupuje od 1. 1. 2024, u ostatních staveb včetně bytových domů od 1. 7. 2024 (§ 334a odst. 3). Rok 2026 v tom nefiguruje.

Co je povolení záměru? Jediné rozhodnutí, kterým stavební úřad povolí záměr v jednom řízení (§ 197). Nahradilo dvojici územní rozhodnutí a stavební povolení. Ve smlouvách se na něm hledá číslo jednací a doložka právní moci.

Platí ještě staré stavební povolení? Ano. Pravomocné stavební povolení, společné povolení, souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru i veřejnoprávní smlouva nahrazující stavební povolení se podle § 330 odst. 7 považují za povolení záměru. Projekt se nepřepovoluje.

Jak dlouho trvá povolení stavby? Zákonná lhůta je 30 dnů u jednoduché stavby a 60 dnů u ostatních, s možností prodloužení až o 30, resp. 60 dnů (§ 196 odst. 1 a 2). Skutečná doba bývá delší, protože přerušení řízení kvůli vadám žádosti lhůtu vrací na začátek (§ 196 odst. 4).

Kdy vznikne Úřad rozvoje území? Zákon, který ho zřizuje, prošel sněmovnou i prezidentem, ale ke dni 28. 9. 2026 nebyl vyhlášen ve Sbírce zákonů. Navržená účinnost je 1. 1. 2027 s výjimkami; do vyhlášení jde o návrh, ne o platné právo.

Co si odnést

Nový stavební zákon v roce 2026 nevznikl — u bytových domů se podle něj povoluje od 1. 7. 2024 a většina toho, co se dnes vydává za novinku, je buď dva roky stará, nebo ještě není ve Sbírce. Od ledna 2027 přibývá digitální povinnost, která dopadá na stát, kraje a vybrané veřejné subjekty, ne na soukromého developera. Reforma s jedním úřadem a jedním razítkem má podpis prezidenta a nic víc; do odkládacích podmínek proto nepatří. Nejdražší chybou zůstává ta nejmenší: odkaz na „pravomocné stavební povolení“ ve smlouvě k projektu, kde takový dokument nevznikl. Kdy s tím vším vstoupit do trhu, rozebírá text kdy spustit prodej projektu.