Skrytá vada
Také: skrytá vada stavby · vada zjištěná po převzetí · latentní vada
Definice
Vada, kterou při dostatečné péči nebylo možné při převzetí zjistit a která vyjde najevo až později, je vadou skrytou. U stavby spojené se zemí pevným základem ji lze vytknout nejpozději do pěti let od nabytí.
Kde se s tím setkáte
V článku o odpovědnosti za vady, tam, kde se rozlišují vady zjevné a skryté a kde se uvádí adresa pro vytčení. Pětiletou lhůtu má u koupě nemovité věci § 2129 odst. 2 občanského zákoníku, u díla pak § 2629 odst. 1 se stejnou délkou počítanou od převzetí stavby. Vedle nich stojí obecné pravidlo § 2112 odst. 1, které skrytou vadu váže na lhůtu dvou let po odevzdání věci; pro stavbu spojenou se zemí pevným základem má ale zákon zvláštní úpravu v § 2129 odst. 2. Protipólem je § 2103: u vady, kterou kupující musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy, práva nemá.
Příklad s čísly
Modelová jednotka, kterou kupující nabyl i převzal 12. 5. 2023. Na jaře 2026 se v ložnici objeví vlhkost z vady izolace, kterou při přejímce nebylo jak vidět. Vytknout ji lze do pěti let od nabytí, tedy do 12. 5. 2028, ale nikoli až na poslední chvíli — zákon žádá vytčení bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit. Protože od převzetí uplynuly víc než dva roky, neuplatní se už domněnka podle § 2129 odst. 3, že věc byla vadná už při přechodu nebezpečí škody.
Na co si dát pozor
Lhůta sama o sobě nic neruší. Podle § 2112 odst. 2 k jejímu zmeškání soud přihlédne jen tehdy, namítne-li prodávající, že vada nebyla oznámena včas. Tutéž konstrukci má i § 2129 odst. 2 a k ní výjimku: námitku prodávající nemá, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
Souvisí
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas; prodávající nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět
§ 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vady vylučuje
§ 2129 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Jedná-li se o skrytou vadu, soud právo z vadného plnění nepřizná, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci
§ 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
K účinkům podle § 2112 odst. 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena
§ 2112 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel nevytkl bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že vada nebyla vytknuta včas
§ 2629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li objednatelem spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje
§ 2629 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy
§ 2103 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026