Technický dozor stavebníka
Také: TDS · technický dozor investora · TDI
Definice
Kdo za stavebníka průběžně kontroluje, že stavba vzniká podle smlouvy, dokumentace a rozpočtu. U staveb financovaných z veřejných prostředků a prováděných stavebním podnikatelem jej zákon vyžaduje; u soukromého developerského projektu je funkce čistě smluvní.
Kde se s tím setkáte
Ve smlouvě o výkonu dozoru, v zápisech z kontrolních dnů a ve stavebním deníku: záznamy do něj smějí provádět i osoby vykonávající technický dozor stavebníka, jsou-li takové dozory vykonávány. Dále v soupisech provedených prací, které dozor odsouhlasuje před fakturací, a v protokolech o předání díla. Zákon na dozor pamatuje i při potížích — výskyt závažné a opakující se závady nebo havárie stavby oznamuje stavebnímu úřadu prostřednictvím systému stavebně technické prevence, a porušení této povinnosti je přestupkem.
Příklad s čísly
Modelový průběh sporu. Stavebník převezme dům 10. 5. 2024. Ve třetím roce užívání se projeví vada izolace spodní stavby, tedy vada skrytá; vytknout ji lze nejpozději do pěti let od převzetí, do 10. 5. 2029, a to bez zbytečného odkladu poté, co ji bylo možné zjistit. Objednatel ji uplatní u zhotovitele, který je vedle poddodavatele a zpracovatele dokumentace zavázán společně a nerozdílně i s tím, kdo nad stavbou vykonával dozor.
Na co si dát pozor
Solidarita má druhou stranu. Zhotovitel se povinnosti z vady stavby zprostí, prokáže-li, že ji způsobilo jen selhání dozoru vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil. Dozor dosazený nebo placený zhotovitelem tak investorovi bere hlavní páku, za kterou si ho pořizuje. Měřítko odbornosti přitom zákon nastavuje jen u veřejně financovaných staveb, kde musí jít o fyzickou osobu oprávněnou podle autorizačního zákona; u soukromého projektu je kvalifikace věcí výběru a smlouvy.
Souvisí
- C-36Standard bytu
- C-37Klientská změna
- C-38Nadstandard
- C-39Shell and core
- C-40Kolaudace
- C-41Revizní zpráva
- C-42Technický dozor stavebníka
Zdroje
7 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026U stavby financované z veřejných prostředků, kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor stavebníka nad prováděním stavby fyzickou osobou oprávněnou podle autorizačního zákona
§ 161 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2021-283
ověřeno 28. 9. 2026
Záznamy do stavebního deníku jsou oprávněny provádět též osoby vykonávající technický dozor stavebníka nebo dozor projektanta, jsou-li takové dozory vykonávány
§ 166 odst. 2 zákona č. 283/2021 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Stavebník, zhotovitel, stavbyvedoucí, osoba vykonávající stavební dozor, dozor projektanta, technický dozor stavebníka, autorizovaný inspektor a vlastník stavby jsou povinni bezodkladně oznamovat stavebnímu úřadu prostřednictvím systému stavebně technické prevence výskyt závažné a opakující se závady nebo havárie stavby
§ 169 zákona č. 283/2021 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Porušení oznamovací povinnosti podle § 169 je přestupkem též u osoby vykonávající technický dozor stavebníka
§ 302 odst. 6 zákona č. 283/2021 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Bylo-li plněno vadně, je se zhotovitelem zavázán společně a nerozdílně i ten, kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru
§ 2630 odst. 1 písm. c) zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
Zhotovitel se zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobilo jen selhání dozoru nad stavbou vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil
§ 2630 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel nevytkl bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby
§ 2629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026