Odpovědnost za vady
Také: práva z vadného plnění · vadné plnění · odpovědnost prodávajícího za vady
Definice
Odpovědnost za vady je zákonný závazek prodávajícího plnit bez vad a nést následky, pokud jednotka vady má. Vzniká ze zákona, smlouva ji zmiňovat nemusí a předem ji omezit nelze: k projevu vůle, kterým zcizitel zákonný rozsah svých povinností předem zúží, se nepřihlíží.
Kde se s tím setkáte
V kupní smlouvě, v ustanoveních o stavu jednotky a o tom, co o ní prodávající prohlašuje. Rozhodující okamžik ale určuje smlouva jinde. Podle § 2130 přechází nebezpečí škody na kupujícího v době, kterou si strany ujednaly pro převzetí nemovité věci, a právo z vadného plnění zakládá vada, kterou věc má právě při tomto přechodu, byť se projeví až později. Druhým místem je předávací protokol: co je v něm zapsáno, je zachyceno ke dni předání a nemusí se později rekonstruovat z paměti.
Příklad s čísly
Modelová jednotka 68 m² za 9 800 000 Kč. Vklad má právní účinky k 27. 3. 2026, převzetí si strany ujednaly na 10. 4. 2026 a tím dnem přechází nebezpečí škody. V říjnu 2027 se pod podlahou objeví vlhkost. Kupující je spotřebitel a vada se projevila do dvou let od přechodu nebezpečí, takže se má za to, že jednotka byla vadná už 10. 4. 2026. Lhůta pro vytknutí skryté vady stavby běží pět let od nabytí, tedy do 27. 3. 2031.
Na co si dát pozor
Dvě lhůty, dva různé začátky. Domněnka podle § 2129 odst. 3 běží dva roky od přechodu nebezpečí škody, tedy zpravidla od převzetí. Lhůta pro vytknutí skryté vady podle § 2129 odst. 2 běží pět let od nabytí, tedy od právních účinků vkladu. Mezi oběma daty bývají týdny i měsíce a v kupní smlouvě nestojí vedle sebe. Kdo si je nepoznamená hned po předání, počítá později od špatného dne.
Souvisí
- B-20Předávací protokol
- B-21Vady a nedodělky
- B-22Skrytá vada
- B-23Odpovědnost za vady
- B-24Reklamace
- B-25Záruka za jakost
Zdroje
8 zdrojů · ověřeno k 28. 9. 2026Kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými; je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění
§ 1914 zákona č. 89/2012 Sb., zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
ověřeno 28. 9. 2026
K projevu vůle, kterým zcizitel předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění, se nepřihlíží
§ 1916 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li ji zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele
§ 1917 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později
§ 2100 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Ujednají-li strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, přejde v téže době nebezpečí škody na věci na kupujícího
§ 2130 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Nevytkl-li kupující skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající opožděné vytknutí
§ 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí
§ 2129 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026
Na smlouvu o koupi nemovité věci se v ostatním přiměřeně použijí ustanovení o koupi movitých věcí
§ 2131 zákona č. 89/2012 Sb.
ověřeno 28. 9. 2026