Proč nabídku publikujeme na vlastním webu, a ne jen na portálu

Prezentace nemovitosti na portálu je záznam v cizí šabloně; na vlastním webu je to dokument s autorem, pořadím a okraji. Rozdíl není v grafice, ale v tom, kolik z nabídky se vejde dovnitř. Tenhle text prochází oba formáty prvek po prvku.

Portál je formulář, vlastní web je list

Na portál se nabídka nevkládá, ale importuje. Z realitního softwaru odejde datová věta, vznikne z ní řádek v databázi a ten se zobrazí v šabloně sdílené se všemi inzeráty. Pořadí polí tedy neurčuje ten, kdo nabídku připravil, popis je jedno textové pole bez struktury a vedle běží našeptávač s jinými nabídkami.

Není to výtka: portál je vyhledávač a má přes sto tisíc nabídek srovnat do porovnatelného tvaru. Jen z toho plyne, že nabídka na portálu nemůže být argument. Může být záznam.

Co pravidla inzerce na portálu dovolí a co ne

Pravidla inzerce Sreality.cz jsou veřejná a mluví přímo o prezentaci.

Kontakty a odkazy. Kontakty na osoby, firmy nebo webové stránky patří jen do sekce „Kontakt“ (pravidlo 99); v textu inzerátu jsou zakázané „URL odkazy nebo nefunkční internetové odkazy či domény“ (pravidlo 104).

Verzálky a superlativy. Zakázaný je text psaný verzálkami mimo oficiální názvy a „superlativy a neověřitelné informace o kvalitě“ (pravidlo 104). To nám nevadí.

Logo ve fotografii. Snímek „nesmí obsahovat samostatné logo realitního zprostředkovatele“ (pravidlo 111). Vodoznak povolený je, ale nejvýše 150 × 70 px a s 30% průhledností (pravidlo 113).

Jedna cena. Zakázáno je importovat „identické nabídky nemovitostí s různou nebo spekulativní cenou“ (pravidlo 108).

Technika: nejméně 480 × 360 px a nejvýše 1920 × 1080 px, poměr stran 4:3, JPG, nejvýše 5 MB (pravidlo 112); publikovat jde od tří fotografií a snímek na výšku je nutné upravit.

Tam je jádro problému. Poměr 4:3 znamená, že fotografie schodiště, okna nebo stropu — všeho, co je vyšší než širší — se do inzerátu dostane oříznutá, nebo vůbec. U bytu v činžovním domě je to podstatná část toho, co stojí za vidění.

A důsledek, o kterém se nemluví rád: z inzerátu se nedá odkázat na list nabídky. Most mezi portálem a vlastním webem nevede přes proklik, ale přes první telefonát.

Prezentace nemovitosti jako dokument: co je výkresový jazyk

Web stojí na jazyce stavební dokumentace; opakuje se v pěti prvcích.

Popisové pole je tabulka v rohu výkresu s údaji o tom, co je na listu a kdy vzniklo. U nabídky nese tři údaje, na které se ptá každý první — dispozice, plocha, cena — plus číslo listu a datum revize.

Kóta je čára s šipkami a číslem uprostřed; udává rozměr. U nás nese plochu a leží pod deskou s hlavní fotografií, ne uprostřed odstavce.

List znamená, že každá stránka webu je číslovaný výkres a nabídka je jeden z nich.

Číslované obrázky. Fotografie nejsou galerie, ale přílohy listu: Obr. 01 až Obr. 56. Věta „ten výhled je obr. 34“ se na portálu vyslovit nedá. Pátý prvek, situace, má vlastní oddíl níž.

Celý list se dá vytisknout nebo uložit jako PDF včetně fotografií a situace, protože má vlastní tiskovou sazbu (@media print). Expozé tím vzniká samo, bez druhé přípravy.

Situace: vlastní výkres okolí místo cizí mapy

Na listu je mapa, ale ne cizí. Podklad se jednou stáhne z otevřených dat OpenStreetMap a přepočítá na metry od objektu; stránka z něj kreslí výkres ve stejné čáře jako zbytek webu:

• hmota domů světle šedě, dům nabídky začerněný a označený rohovými značkami;
• ulice podle třídy s natočenými názvy, zeleň šrafou 45°, voda světlou plochou;
• pravdivé měřítko — 200 m je opravdu 200 m při jakékoliv šířce obrazovky — sever a pod kresbou nejbližší metro, tramvaj, park a škola se vzdušnými vzdálenostmi.

Žádný cizí podklad, žádný klíč k cizí službě, žádné cookies třetí strany, žádná lišta se souhlasem — a situace se tiskne spolu s listem. Nevýhoda je stejně konkrétní: když zdroj dat neodpoví, situace se nevykreslí a zkusí se to při dalším zpracování. Na portálu mapa vždycky je.

Kde je vlastní web slabší než portál

Tři věci, kvůli kterým samotný list nestačí.

Návštěvnost. Portál má vlastní publikum, vlastní web ho nemá a musí si ho přivést. Nabídka publikovaná jen u nás se dostane k lidem, kteří o nás už vědí — u diskrétního prodeje výhoda, u běžného ztráta dosahu.

Cena za dosah se u portálu spočítá, u vlastního webu ne. Podle ceníku Sreality.cz platného od 11. 7. 2026 stojí realitního zprostředkovatele inzerát na prodej 50 Kč za den bez DPH, při více inzerátech s množstevní slevou, a jedno topnutí 25 Kč, nejvýše třikrát denně. V modelu s jediným inzerátem je devadesát dnů 4 500 Kč, s jedním topnutím denně dalších 2 250 Kč, dohromady 6 750 Kč bez DPH, tedy 8 167,50 Kč při sazbě 21 %. Za list se nad rámec postaveného webu neplatí nic — jenže ten web stál násobně víc a udržuje se dál. Kanceláři s několika nabídkami ročně se proto web samotnou úsporou na inzerci nezaplatí; kde leží hranice, záleží na jeho nákladech a na tom, kolik nabídek jím projde.

Vlastní chyby jsou na listu vidět víc. Fotografie odcházejí z realitního softwaru s vypáleným bílým štítkem s logem u horního okraje. Na vlastním webu je zbytečný — logo je v hlavičce — a na kontaktním listu se zopakuje šestapadesátkrát. Adresy exportovaných fotografií jsou podepsané, takže čistou variantu si vyžádat nejde a náprava je na straně softwaru.

Proč publikujeme na obojím a v jakém pořadí

Pořadí je vždycky stejné. Nejdřív vznikne list — zaměření, půdorys s kótami, fotografie, situace, texty, popisové pole — a teprve z něj se plní inzerát. Z dokumentu se dá udělat výtah, z výtahu dokument ne.

Portál pak přivádí lidi. List dělá to, co portál nesmí: drží nabídku pohromadě, pojmenovává objekt vlastním jménem místo titulku inzerátu a nese štítek zastoupení tam, kde ho máme. U nabídek vedených ve výhradním zastoupení je rozdíl největší, protože jen tam se vyplatí utratit rozpočet na přípravu dřív, než je co inkasovat. Hotové listy jsou v přehledu nabídek nemovitostí.

Co se dá z každé strany změřit

Portál ukazuje kanceláři denní statistiku prokliků a nákladů na inzerát a počet zobrazení v uložených hledáních uživatelů. To jsou čísla o inzerátu, ne o nabídce.

List měří jiné věci: které obrázky se otevřely, jak daleko se čtenář dočetl, jestli si list vytiskl, jestli se vrátil. Z počtu prokliků plyne jen to, že se má přitopit; z toho, že třeba třicet lidí otevře situaci a nikdo se nedočte k ceně, plyne, že problém je v ceně, a ne v dosahu. Poctivě ale: návštěv jednoho listu je na statistiku málo. Čtou se jako indicie, ne jako měření.

Příloha: rozbor téže nabídky na portálu a na vlastním webu

Modelová nabídka: byt 4+kk, 128 m², činžovní dům na Vinohradech, 24 900 000 Kč. Údaje jsou modelové, anotace odkazují na prvky čísly v závorce.

Blok 1 — hlavička, identifikace a cena

Blok 2 — obrazová část

Blok 3 — text, okolí a výstup

Anotace k rozboru

(1) Titulek skládá portál z číselníků, aby se dal třídit. Na listu je nadpis jméno objektu.

(2) Číslo zakázky je interní; podle čísla listu se nabídka najde i za rok.

(3) Šablona ukazuje všechno stejně důležitě, popisové pole tři údaje velké a zbytek odsune.

(4) Cenová mapa vedle ceny je pro portál funkce, pro prodávajícího vyjednávací nevýhoda.

(5) Pás snímků se prolistuje za pár vteřin; číslovaná příloha zůstane pod svým číslem i po revizi.

(6) Nejtvrdší omezení inzerátu. Byt s pěti metry na výšku se ve 4:3 ukázat nedá.

(7) Pořadí je polovina prezentace; import ho zachová, jen když je správně už ve zdroji.

(8) Pravidlo 111 zakazuje logo, pravidlo 113 povoluje vodoznak. Náš problém je opačný.

(9) Zákaz superlativů je dobré pravidlo, jen bez struktury. Bez mezinadpisů se delší text nečte.

(10) Proto nemá smysl počítat prokliky z portálu na web. Žádné nebudou, protože být nesmějí.

(11) Rozdíl není v přesnosti, ale ve výřezu: výkres ukazuje docházkovou vzdálenost, ne zaplacenou značku.

(12) Portál musí nabídnout alternativu, jinak by nebyl vyhledávač; prodávající to platí nižší cenou ze své ulice.

(13) Z listu vznikne expozé stiskem klávesy, z inzerátu stránka s bannerem.

(14) Portálová čísla říkají, jestli je inzerát vidět; čísla z listu, kde čtenář přestal.

Časté otázky

Vyplatí se dát nemovitost na víc portálů? Na dosah ano, na cenu spíš ne. Opakovaný inzerát je signál, že prodávající spěchá, a vyjednávat se začne od nejnižší z cen.

Musí být nemovitost na Sreality, aby se prodala? Nemusí, ale u běžného prodeje je to nejrychlejší cesta k lidem, kteří hledají teď. Inzerce nemovitosti na portálu a vlastní list dělají dvě různé věci.

Proč má váš web víc fotografií než inzerát na portálu? Protože list nemá omezený poměr stran. Snímky na výšku, které se do 4:3 nevejdou, končí oříznuté, nebo se do inzerátu nedostanou.

Proč v inzerátu na portálu není odkaz na váš web? Pravidla zakazují URL odkazy v textu inzerátu a kontakty připouštějí jen v sekci „Kontakt“. Odkaz na list proto odchází až po prvním hovoru.

Můžu chtít nabídku jen na vašem webu, bez portálu? Ano, a u části zakázek to tak vědomě děláme. Cena je menší dosah: osloví se lidé z naší databáze a z okolí nabídky, ne celý trh.

Co si odnést

Portál a vlastní web nejsou dvě varianty téhož. Portál je vyhledávač, který má nabídku najít; list je dokument, který ji má obhájit, a proto vzniká první. Kdo to obrátí — nejdřív inzerát, pak z něj web — dostane jen větší inzerát. Rozdíl mezi 4:3 a libovolným poměrem stran, mezi jedním textovým polem a členěným dokumentem a mezi cizí mapou a vlastní situací se sazbou za topování dohnat nedá.