Насколько выгодно сейчас покупать квартиру в Праге или любом другом городе Чехии, чтобы потом сдавать ее посуточно. На какую прибыль рассчитывать и как не получить штраф от налоговой. На эти и другие вопросы отвечаем в этой статье.
Риелторы в Чехии говорят, что в 20-30% случаев люди покупают квартиры не для проживания, а для того, чтобы вложить деньги. Безусловно, многие думают и о пассивном доходе. Обеспечить его может аренда, тем более, большое количество современных интернет-сервисов этому только помогает. Остается только выбрать тип аренды – длительную или краткосрочную (посуточно). Разобраться в этом вопросе помогут цифры.
По данным экспертов, от сдачи квартиры в аренду на длительный срок можно получить прибыль в размере 4% за год. При посуточной аренде доход может возрасти до 12%, но при условии, что владелец будет самостоятельно оказывать услуги постояльцам. Экономисты рекомендуют не строить заоблачных ожиданий, а прибегнуть к «холодному расчету».
Сдача квартиры в краткосрочную аренду позволяет получать прибыль в разы больше, чем передача недвижимости постоянному арендатору на длительный срок. Но выбор в пользу посуточной аренды накладывает на арендодателя ряд обязанностей, в том числе – и расходов.
Наши эксперты предупреждают: разбогатеть на покупке квартиры и сдаче посуточно за 2-3 года не получится. Но все-таки допускают такую возможность, если выбрать правильное место.
Большой спрос на квартиры в Праге
Наибольший спрос на посуточную аренду квартир сложился в Праге 1 и Праге 2. Если в этих районах купить квартиру, рассчитанную на двоих человек, то за неделю можно будет получить доход в среднем 9 490 крон (Прага 1) и 6 809 крон (Прага 2). Квартиры в этих местах чаще всего снимают туристы, которые, например, пользуются сервисом Airbnb. Через него арендовать квартиру посуточно могут и сотрудники компаний, которые приезжают в Чехию в командировку, например, на месяц.
С целью сдачи квартиры в краткосрочную аренду выгодно покупать квартиры и в других районах Праги, например, в Жижкове, Смихове, Панкраце, Голешовице, Дейвице и Либень, – так считают многие специалисты по недвижимости в чешской столице.
По данным Airbnb, в Праге 5 на посуточной аренде можно заработать около 6 000 крон в неделю. Меньше прибыль может быть в Праге 4, 8, 9 и 10. При этом нужно учитывать, что это только результаты анализа предложений в данных районах. Но и без того очевидно: доход от краткосрочной аренды намного выше, чем от длительной.
Это приводит и к тому, что люди, желая заработать, снимают квартиру на длительный срок и сдают ее в субаренду посуточно. При этом собственнику об этом не сообщают. Разумеется, такой «предприниматель» ведет теневую экономическую деятельность и не платит налог.
Сколько можно заработать на долгосрочной аренде
В среднем арендная плата в Праге за месяц составляет 18 352 кроны без учета дополнительных платежей, медиана равна 13 тысячам. Квадратный метр в аренду обходится в 264 кроны, а медиана составляет 239 крон. Каждая третья квартира, которая сдается в Праге, относится к типу 2 + kk. Такую квартиру можно в среднем арендовать за 12 340 крон.
При этом спрос на квартиры посуточно в Праге огромный. Каждый второй клиент ищет варианты размещения в Праге 1, 2 или на Жижкове. Если рассматривать центр города в более широком масштабе, то на него приходится 10% от общего объема.
Статистика цен от Airbnb
Сколько можно заработать за неделю на краткосрочной сдаче квартиры в аренду для двоих в Праге, по данным на октябрь 2016 года:
- Прага 1 - 9 490 крон,
- Прага 2 - 6 809 крон,
- Прага 3 - 5 258 крон,
- Прага 4 - 4 862 кроны,
- Прага 5 - 6 016 крон,
- Прага 6 - 5 874 кроны,
- Прага 7 - 6 086 крон,
- Прага 8 - 4 953 кроны,
- Прага 9 - 5 041 крона,
- Прага 10 - 5 256 крон.
Иностранные туристы в Праге готовы платить за ночь в среднем 60-120 евро, и такие цены сопоставимы со стоимостью проживания в популярных туристических городах, например, в Риме. Пражские маклеры считают, что сдать хорошую квартиру 2 + kk в хорошем районе можно за 1500 – 2000 крон за ночь.
Что касается заполняемости, то в течение 8 и более месяцев она может достигать 90%, в другие месяцы – 50%. Таким образом, в месяц на хорошей квартире можно заработать в среднем 41 500 крон. Чистая прибыль после вычета расходов составит 35 тысяч крон. При этом долгосрочная аренда этой же квартиры могла бы принести в среднем 12 000 крон.
Квартиры выгодно покупать не только в Праге
Чехи покупают квартиры для последующей сдачи посуточно не только в Праге. Например, риелторы в Злине говорят, что 2/3 квартир, купленных в городе, – это инвестиции. Новые владельцы хотят получать прибыль от посуточной аренды. Пока в Злине не появился университет, в квартиры никто не вкладывал деньги. Теперь их покупают под сдачу, и покупателям «недвижимости для себя» приходится приобретать жилье по более высоким ценам: на рынке сложился высокий спрос.
Средний еженедельный доход от краткосрочной сдачи в аренду в других городах Чехии, по данным сервиса Airbnb:
- Брно - 6 507 крон,
- Либерец - 6 636 крон,
- Оломоуц - 6 498 крон,
- Карловы Вары - 6 181 крона,
- Чешский Крумлов - 5 611 крон,
- Острава - 3 986 крон,
- Шпиндлерув-Млин - 9 138 крон,
- Пец-под-Снежкоу - 5 238 крон,
- Колин - 5 437 крон,
- Липно - 6 285 крон.
Обязанности и закон
Посуточная аренда требует от владельца определенной работы: квартиру нужно убирать, заселять и выселять клиентов, подавать объявления и вести переговоры с заинтересованными лицами, оплачивать коммунальные услуги (включая интернет, кабельное телевидение и др.). Делать это можно самостоятельно или заручиться чьей-то помощью, но тогда доход будет ниже. В таком случае потенциальная прибыль может упасть с 12 до 8%.
Кроме того, нужно учитывать нормы законодательства. Если сдачей в аренду будет заниматься физлицо, то речь идет о предпринимательской деятельности, а из этого вытекает обязанность делать платежи в фонд социального страхования и оплачивать медицинскую страховку, а также налог на прибыль. Если прибыль превысит 1 млн крон, физлицо станет плательщиком НДС.
Еще одна обязанность, которую должны будут учесть предприниматели, запуск электронного учета выручки (EET). Услуги по размещению гостей, в отличие от длительной аренды, подлежат EET вне зависимости от того, как проходит оплата – банковской картой через интернет или наличными. Это касается и тех, кто сдает квартиру через Airbnb. При заселении иностранных туристов владелец квартиры должен зарегистрировать их в полиции по делам иностранцев. Также он должен вести домовую книгу.
Какую и где квартиру выбрать
Маклеры уверены: не стоит обходить вниманием квартиры в районных центрах или небольших городах. Кроме того, лучше, когда площадь квартиры компактная – тогда на нее легче найти арендатора или, в крайнем случае, перепродать.
Если вы хотите найти и купить квартиру в Чехии – для последующей аренды (посуточно или на длительное время) – разумно обратиться за помощью к специалистам в этой сфере и избежать возможных рисков. Вам помогут не только с поиском и проведением сделки, но и со всеми нюансами, связанными с подготовкой объекта к сдаче, а также проконсультируют по юридическим и налоговым вопросам.