Юрист потребительской организации dTest рассказал, чего можно ожидать квартиросъемщикам при смене владельца арендованной квартиры, какое время дают на расторжение договора и в каком случае новый арендатор должен выполнять дополнительные договорные обязательства.
Случается так, что в течение срока аренды владелец квартиры, которую вы снимаете, меняется. Само по себе это обстоятельство не означает, что договор аренды заканчивается, а жильцов непременно выселят. Однако некоторые условия аренды могут измениться. К примеру, новый арендодатель не будет обязан выполнять условия договора, о которых вы договорились с предыдущим владельцем квартиры дополнительно.
Нужно знать, что у каждого арендодателя в Чехии есть право в течение договора аренды продать или подарить квартиру. Но будьте спокойны: при продаже или дарении заключенный договор не прекращает своего действия, а обязанности арендодателя переходят к новому владельцу.
«Если договор аренды был заключен на определенное время, то он истечет к указанной в нем дате, если его не продлят», – объясняет заведующий юридическим отделом потребительской организации dTest Лукаш Зелены.
А если договор хотят расторгнуть?
Если договор аренды длится и дальше, то завершить его при смене владельца можно только по договоренности или при расторжении. Однако для расторжения договора нужна какая-либо веская причина, указанная в законе.
Если арендодатель с нанимателем не договорились о продлении периода расторжения, то он составляет три месяца и длится с первого дня календарного месяца после получения нанимателем уведомления о расторжении. Раньше, чем через три месяца, арендодатель не должен будет беспокоить квартирантов.
«Арендодатель может при смене владельца квартиры расторгнуть договор с нанимателем и в том случае, если квартирант не живет в квартире. Это указано в Гражданском кодексе. Также это подтверждают суды.
По закону, доказать, что наниматель не живет в квартире, можно в том случае, если он фактически проживает в другом месте и вообще не использует квартиру. Либо если в квартире живет поднаниматель», – уточняет Зелены.
По словам юриста, в таком случае новый владелец может дать нанимателю 3 месяца на расторжение договора с того момента, как он узнал о том, что наниматель не живет в квартире.
Дополнительные договорные обязательства
После смены собственника квартиры дополнительные обязательства, о которых договорился квартирант с предыдущим владельцем, не действуют. Обязательными для исполнения они могут быть в том случае, если новый владелец имел возможность о них узнать.
«Договор найма можно сохранить в кадастре недвижимости. После этого все пункты договора для нового владельца будут обязательными, так как у него была возможность ознакомиться с договором перед покупкой квартиры», – объясняет юрист.
К таким обязательствам можно отнести, например, обязанность владельца проводить некоторые ремонтные работы в квартире. Также в договоре может быть указано согласие владельца с изменениями в квартире либо согласие с поднаймом.
